行业基本面选股系列报告之十：房地产，借镜观形，蹊径淘金

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2018 年 12 月 28 日 金融工程 房地产：借镜观形，蹊径淘金 ——行业基本面选股系列报告之十 金融工程深度 本篇报告是我们行业基本面选股系列的第十篇，重点关注房地产。该行业以住宅地产为主，其余细分领域规模较小且商业模式存在明显区别，因此本篇报告将着眼于住宅地产行业寻找其选股逻辑，并对相关指标进行全面验证，挖掘其中有效的基本面选股指标，并构造住宅地产行业内基本面选股策略，供投资者参考。 利润表失效，关注当期销售情况：为解决房地产公司的资金压力，我国引入了商品房预售制度，房地产公司的收入确认严重滞后于实际销售，利润表指标质量较差。现金流量表可真实反映报告期内实际经营情况，可借助经营现金流改进传统成长、运营效率指标。此外，2015 年上交所、深交所相继发布指引鼓励上市公司披露月度、季度经营数据，上市公司销售金额、面积、土地储备等信息同样值得关注。改进后指标有效性显著提升、经营数据选股能力较强：我们在房地产行业内测试了各类传统基本面指标，以及针对房地产商业模式改进指标的选股效果：（1）财务指标中，传统基本面指标基本没有稳定选股能力；改进后指标表现尤显著提升，其中采用现金流计算得到的周转率指标表现较好。（2）估值指标中，一致预期 EP（EEP）指标表现最为突出，且在样本范围内覆盖度较高。（3）经营数据中，季度销售金额同比增速表现出较强选股能力，且在不同长度的测试期、不同数量样本范围内均表现出较强选股能力。销售额增速、现金周转率、一致预期 EP 筛选优质公司。结合行业选股逻辑和基本面指标的实证效果，我们最终选择现金流资产周转率、一致预期 EP 以及销售金额增速来构建选股策略：（1）子策略一：从运营效率角度，剔除现金流资产周转率(AT_CF)指标在全样本中排名后 1/2 的上市公司；（2）子策略二：根据经营数据，剔除销售金额增速指标排名后 1/3 的上市公司；（3）取上述两项子策略选股所获持仓的交集，再从估值角度，筛选一致预期 EP（EEP）指标较高的股票作为持仓，得出最终持仓名单，持仓数量为原始股票池总数的 20%。房地产行业选股策略表现优异。选股策略在回测期内（2009 年 1 月 1日至 2018 年 12 月 21 日），年化收益达 27.9%，以房地产行业等权指数为基准，年化超额收益达 15.5%，信息比率达 1.20，月度胜率 64.2%，表现优异；2018 年以来，该策略净值下跌 19.8%，超额房地产行业等权指数 5.5 个百分点。风险提示：本文测试结果均基于通过历史数据建立的模型，随着行业格局的发展变化，行业商业模式及选股逻辑可能改变，此时模型将失效；另外，基本面选股策略注重捕捉公司经营能力带来的长期收益，短期面临市场风险。分析师 刘均伟 (执业证书编号：S0930517040001) 021-52523679 liujunwei@ebscn.com 联系人 董天韵 021-52523682 dongty@ebscn.com 相关研究 《多维度寻找高增长公司—业绩链选股策略报告》 ······································ 2017-12-25 《必需消费品：毛利、周转双轮驱动——行业基本面选股系列报告之一》 ······································ 2018-04-15 《建筑行业：关注成长、资金周转能力——行业基本面选股系列报告之二》 ······································ 2018-05-23 《银行、非银：资产质量是关键——行业基本面选股系列报告之三》 ······································ 2018-08-07 《可选消费：流水不腐，户枢不蠹——行业基本面选股系列报告之四》 ······································ 2018-08-07 《环保行业：如月之恒，如日之升——行业基本面选股系列报告之五》 ······································ 2018-08-28 《装备制造：规模为基，持筹握算——行业基本面选股系列报告之六》 ······································ 2018-09-08 《钢铁&建材：供需驱动，顺势而为——行业基本面选股系列报告之七》 ······································ 2018-09-09 《轻工&化工：因时而变，强者恒强——行业基本面选股系列报告之八》 ······································ 2018-11-09 《资源型行业：周期轮动，存者为王——行业基本面选股系列报告之九》 ······································ 2018-11-10 2018-12-28 金融工程 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 目 录 1、 房地产：受宏观调控影响，关注销售情况 ................................................................................. 5 1.1、 聚焦住宅开发领域 ................................................................................................................................... 5 1.2、 历史表现：受政策调控影响 .................................................................................................................... 7 1.3、 财务分析：利润表失效，关注当期销售情况 ........................................................................................... 9 2、 房地产行业基本面指标测试 .................................................................................................... 12 2.1、 基本面指标测试框架 ............................................................................................................................. 12 2.2、 财务指标：现金流效果较好 ..........................................................