房地产行业2019年投资策略：九阡寒意老，七陌柳色新

敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智 兴盛之源DONGXING SECURITIES行业研究东兴证券股份有限公司证券研究报告九阡寒意老 七陌柳色新 ——房地产行业 2019 年策略报告 2018 年 12 月 12 日 看好/维持 房地产 行业年度 投资摘要： 销售：市场整体下行，预计明年销售面积同比增速为-4%，销售额同比增速为-2%，整体房价涨幅为 2%。区域分化缓和，虽然温度相近，但一线大致在初春，三线及以下可能已处初秋，二线城市则预计呈现更多的冷热不均。 投资：过去两年“土地购置拉动投资，建安投资拉后腿”的趋势不会持续，土地购置的拉动作用将逐渐下行，建安投资将接棒土地购置，支撑房地产投资。我们预计明年房地产开发投资增速为 2.1%。 土地：市场预计继续降温，但前两年土地成交并不明显过剩，供给层面不存在明显大幅增加的可能性。明年上半年预计土地流拍率将在三季度 7.3%的基础上小幅上升，下半年预计有所回落。成交土地溢价率下行空间较小。 政策：调控必要性减弱，叠加放松调控动机增强是实际情况。但我们认为明年房地产调控不会出现国家层面的整体转向，政策放松更多会以“小幅+局部+默许”的形式出现。一线及强二线城市政策小幅放松可期，三线及以下则面临较大不确定性。 投资建议： 延续上明年“销售下行+分化缓和+政策小幅局部回暖”的判断，我们看好“一长一短”两类房企：一是布局一二线城市为主的全国型龙头房企（长期阿尔法收益），二是深耕高潜力区域的高弹性黑马房企（中短期贝塔收益）。 全国型龙头寻求穿越周期，享受集中度提升带来的阿尔法收益，看好布局一二线城市为主、不过度依赖快周转的龙头房企，其销售增速的可持续性更强、市占率提升的趋势更加不可逆，推荐万科 A、保利地产、招商蛇口。 黑马的高弹性主要来自于销售方面的弹性和估值方面的弹性。在板块估值的上升周期和全国房地产销售的下降周期，销售的高增速更加可贵，中短期内有望取得超越板块的表现。推荐滨江集团、蓝光发展、荣盛发展。 风险提示：市场整体超预期下行，政策超预期继续收紧，房产税推出时间和力度超预期，房企业绩释放低于预期。 郑闵钢 010-66554031 zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 研究助理：任鹤 010-66554089 renhe07@163.com 执业证书编号: S1480118020022 行业基本资料 占比% 股票家数 79 5.49% 重点公司家数 - - 行业市值 10625.71 亿元 3.19% 流通市值 9277.43 亿元 3.88% 行业平均市盈率 4.33 / 市场平均市盈率 8.99 / 行业指数走势图 资料来源：wind，东兴证券研究所 相关研究报告 1、《房产税专题报告：从征税目的看税负水平与落地节奏》2018-11-21 2、《10 月统计局房地产数据点评：销售购地双回落 到位资金初见顶》2018-11-14 3、《房地产行业报告：政策稳定期趋近 看好地产后续表现》2018-11-12 4、《房地产行业三季报点评：业绩优秀现金流改善 净负债率有所降低》2018-11-01 -34.5%15.5%65.5%12/13 2/134/136/138/13 10/13房地产 沪深300 P2 东兴证券深度报告 房地产行业 2019 年投资策略：九阡寒意老 七陌柳色新 敬请参阅报告结尾处的免责声明 东方财智 兴盛之源 DONGXING SECURITIES 目 录 九阡寒意老 七陌柳色新.............................................................................................................................................................................. 5 1. 地产板块：正是种柳迎春时 .................................................................................................................................................................. 5 2. 销售：整体下行+分化缓和 明年看好一线及强二线 .......................................................................................................................... 6 3. 投资：建安接力土地购置 投资缓慢下行至 2.1% .............................................................................................................................. 9 3.1 土地购置拉动房地产投资，建安投资拉低投资 2.8 个百分点................................................................................................. 9 3.2 “此起彼伏”背后的原因 ..........................................................................................................................................................10 3.3 明年房地产投资增速预计为 2.1% ............................................................................................................................................12 4. 土地：土地市场预计继续降温 ............................................................................................................................................................12 5. 政策：满园花开虽难求 积雪厚处先逢春 ..........................................................................................................................................14 5.1 一二线调控必要性减弱 .........................