房地产行业2019年投资策略报告：无可奈何花落去，似曾相识燕归来

请参阅最后一页的重要声明 证券研究报告·行业深度研究·2019 年投资策略报告 无可奈何花落去 似曾相识燕归来行业——需求迎接调整，政策压力缓解：需求市场：已经逐步入冬，总体成交如期下滑，但韧性超市场预期，景气度的分水岭出现在今年 8 月份，预计刚性需求将成为明年的关键。销售预测：预计 2019 年销售面积增速在-6%左右。但中长期维度行业需求依然具备一定刚性支撑。开工投资：市场库存已经见底回升，土地市场演绎从补库存到流拍潮的变化，热点城市供应计划完成率不高。投资预测：投资数据呈现几大变化：土地购置费对投资的支撑大幅提升；竣工面积与新开工、销售面积出现背离；施工投资与施工面积背离，预计土地购置费预计将从高位回落至 3%，新开工同比下滑 8%，施工面积同比增长 0.7%,预计全年投资额同比增长 2.3%。政策：不再成为矛盾焦点，预计调控政策已逐步见顶，预售制度改革短期也无需多虑。 周期回顾——资金成本向下为见底标志：回顾过去三轮下行周期，有以下几个结论：成交量：调整在 3-4 个季度，重点城市最大跌幅多在 30%-50%；价格：见底滞后于销量见底约 1-2 个季度，区间降幅在 20%-30%。推盘：供销比持续低于 1，去化率下降20%-30%。库存：下行周期库存累计增加 30%-60%；见底信号：市场见底需要预期扭转，每轮周期市场预期的转向往往需要政策助力。而政策变化的背后往往带来流动性与政策支持力度的改变，资金成本的趋势性向下可视为市场见底的重要标志。 企业——去杠杆趋于稳定，大战略布局长远：杠杆：三季度以来略有改善，融资集中度继续提升，中期融资集中度逻辑持续兑现，行业利差扩大。融资成本分化，龙头房企优势开始凸显, 同时，融资收缩压力逐渐传导至投资端。转型：过去是中小企业积极转型，但近年来规模房企利用其行业地位以及资金优势也纷纷在长租公寓、物业服务、金融投资、社区商业、酒店文旅等相关行业探路。产业布局角度，我们认为物业服务迎来资本化进程加速之年，区域布局角度，长三角一体化的进展我们认为值得重视。 策略——似曾相识燕归来：1.货币政策转向带来流动性边际改善；2. 房贷利率预计见顶回落；3. 房地产政策趋于温和，三方面积极因素下，我们认为 19 年地产板块可期待。配置角度，龙头房企估值溢价如期显现，我们建议三方面优选融资绩优生，挖掘价值洼地：具备强融资以及 ROE 突破能力（招商蛇口、保利地产、万科、华侨城）、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产、建发股份），物业管理发展机遇（碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务、彩生活）。 风险提示：调控政策趋严，行业景气度下滑超预期 维持 买入陈慎 chenshen@csc.com.cn 021-68821630 执业证书编号：S1440514080003 刘璐 liulu@csc.com.cn 18621286899 执业证书编号：S1440513090012 江宇辉 jiangyuhui@csc.com.cn 18621759430 执业证书编号：S1440517120002 王嵩 wangsong@csc.com.cn 18801066758 执业证书编号：S1440517120001 发布日期： 2018 年 12 月 11 日 市场表现 相关研究报告 -36%-16%4%24%2017/12/112018/1/112018/2/112018/3/112018/4/112018/5/112018/6/112018/7/112018/8/112018/9/112018/10/112018/11/11房地产沪深300房地产 行业深度研究报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 行业：需求迎接调整，政策压力缓解 ................................................................................................................... 1 需求市场：已经逐步入冬 ............................................................................................................................... 1 销售预测：2019 年迎接调整，中长期仍具备支撑 ....................................................................................... 7 开工投资：库存见底回升，投资力度减弱 ..................................................................................................11 房地产投资预测：预计 2019 年投资增速回落至 2%左右 ......................................................................... 14 政策：不再成为矛盾焦点 ............................................................................................................................. 20 周期回顾：过去三轮下行周期的详细回顾 ......................................................................................................... 22 成交量：调整周期 3-4 季度，重点城市最大跌幅多在 30%-50% ............................................................. 22 价格：见底滞后于销量见底约 1-2 个季度，区间降幅在 20%-30% ......................................................... 25 推盘：销供比持续低于 1，去化率下降 20%-30% ...................................................................................... 28 见底信号：政策往往是预期变化的第一助力.............................................................................................. 30 企业：去杠杆趋于稳定，大战略布局长远 ........................................................................................................