物业管理行业专题研究报告：从零到一之路，四象限透视社区增值服务

请务必阅读正文之后的免责条款部分 证券研究报告 / 行业研究 / 房地产行业 物业管理行业专题研究报告 从零到一之路： 四象限透视社区增值服务 2018 年 12 月 3 日 强于大市（维持）投资要点 报告的独创之处：透过两大标准，将物业管理公司的增值服务划分为四个象限，分析不同象限业务的不同特征，预测什么样的增值服务发展道路可以取得成功。高社区渗透率，高毛利业务宜强化自营能力，提高业务盈利能力，阶段性引入或不引入合作伙伴。这类业务主要包括社区共有车位出租，社区广告承接等。此类业务通常充分利用小区公共空间，既带来物业公司的收益，又带来小区业主共有的资金。我们认为，此类业务是物业管理公司的关键业务，并购可能助推此类业务迅猛发展。高社区渗透率，低毛利业务，宜充分开展合作，扩张规模，增加客户联系。此类业务主要包括社区零售，家政服务等，其特征是盈利能力虽低，却有可能显著改善物业管理和业主弱连接的现状，从而推动高毛利业务的发展；也可能提升业主的整体满意度，推动企业在管面积增长。因此，我们认为这类业务合理的发展策略，是尽可能寻求合作方，物业公司聚焦于品牌筛选，质量把控和信用背书，尽可能扩大规模，适度追求盈利。低社区渗透率，高毛利业务，宜开展和行业龙头的合作，引入专业能力，追求盈利最大化。这类业务主要包括二手房中介，新盘车位尾盘销售和金融业务。这类业务的鲜明特征是物业独立开展有很大难度，但物管公司在空间、人工、客户连接和品牌方面的优势又极大便利这类业务的有效开展。这类业务自营或并购都难以取得突破，宜追求和业内龙头积极合作。低社区渗透率，低毛利业务，宜适当投入资源，积极培育核心能力，努力推动业务盈利能力提升，兼顾客户满意度。我们认为，这类业务种类虽多，却不宜投入过多资源，静待盈利能力提升。风险提示：业内绝大多数公司，社区增值服务仍占比不大。某些增值服务可能从中长期来看都不适合物业管理公司开展的风险。从零到一已突破，从一到十在路上，推荐增值服务发展的标杆企业，绿城服务。通过对增值服务的四象限的分析研究，我们认为全行业增值服务差异化培育路径最成功的，是绿城服务。从结果上看，绿城服务在杭州，园区服务已经占业务收入/利润较高的比重，并形成了有机结合的生态体系。我们相信，随着杭州以外城市（如上海）公司在管面积的增加，杭州的成功经验有可能被复制。我们看好物业管理公司拓展社区增值服务的努力，重点看好绿城服务。绿城服务社区增值服务四象限透视表 业务分类 具体业务 对外合作 并购策略 资金占用 资金回流 高社区渗透率，高毛利 共有车位出租 少 无 少 多 社区广告 有 有 少 多 高社区渗透率，低毛利 产品直销 有 无 中等 中等 社区便利店 有 有 中等 若考虑投资收益变现，多 家政服务 有 无 少 少 低社区渗透率，高毛利 二手房交易 有 无 少 多 车位尾盘销售 无 无 多 多 金融业务 不开展 低社区渗透率，低毛利 短租 有 无 中等 中等 康养 无 无 少 少 文化教育 有 无 中等 中等 装修 不开展 资料来源：公司公告，中信证券研究部分析、总结 中信证券研究部 陈聪 电话：010-60838249 邮件：chencong@citics.com 执业证书编号：S1010510120047 张全国 电话：010-60838015 邮件：zhangquanguo@citics.com 执业证书编号：S1010517050001 相关个股表现 资料来源：中信证券数量化投资分析系统 相关研究 1. 物业管理行业重大事项点评—减税和社保负担下降利好行业龙头(2018-11-05)2. 物业管理行业专题研究—十年之后(2018-09-21)3. 物 业 管 理 行 业 专 题 报 告 — 群 英 谱(2018-08-25)4. 物业管理行业专题研究报告—物业管理 公 司 为 何 毛 利 率 差 异 巨 大(2018-07-19)5. 房地产行业跟踪报告—物业管理行业十问十答(2018-06-29)6. 物业管理行业专题研究报告—透视海外成熟物管企业，看好中国龙头面积和服务领域双扩张(2018-06-07)-17%-7%3%13%23%33%43%171204180304180604180904恒生指数 绿城服务 物业管理行业专题研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 目录 物业管理公司增值服务的分类 ............................................................................................. 1 高社区渗透率，高毛利业务 ................................................................................................. 1 高社区渗透率，低毛利业务 ................................................................................................. 3 低社区渗透率，高毛利业务 ................................................................................................. 5 低社区渗透率，低毛利业务 ................................................................................................. 6 绿城服务——从 0 到 1 已突破，从 1 到 10 在路上 ............................................................. 8 物业管理行业专题研究报告 请务必阅读正文之后的免责条款部分 插图目录 图 1：增值服务有效利用社区公共空间，不仅能带来报表利润的提升 ................................. 2 图 2：分众传媒营业收入及毛利率变化 ................................................................................ 2 图 3：龙湖物业全自动无感停车........................................................................................... 2 图 4：新零售小店模式的激烈竞争格局 ................................................................................ 3 图 5：腾讯线下新零售布局 ..............................................................................................