房地产行业2019年投资策略：继续坚持“因城施策”，促进供求平衡

请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 继续坚持“因城施策”，促进供求平衡 —— 房地产行业 2019 年投资策略 2018 年 12 月 4 日 崔娟房地产行业分析师 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 信达证券股份有限公司 CINDA SECURITIES CO.,LTD 北京市西城区闹市口大街 9 号院 1 号楼 邮编：100031 继续坚持“因城施策”，促进供求平衡 2019 年投资策略 2018 年 12 月 4 日  政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和。根据央行发布的《2018 年第三季度中国货币政策执行报告》，宏观货币政策将保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应。展望 2019 年，我们认为房地产政策将继续落实“房住不炒，因城施策”，促进房地产市场平稳健康发展；重点城市的房地产刚需政策或将有所缓和，但房地产调控的大方向不会改变。  市场展望：预计 2019 年房地产市场将保持稳定增长。  由于房地产信贷的持续收紧和市场秩序的逐步规范，主要城市 9 月份以来销售增速有所下滑。在目前银行的流动性有所改善的环境下，2019 年部分城市的房地产刚需政策或将有所缓和，从而促进市场稳健发展。  2018 年 1-10 月份，全国房地产开发投资同比增长 9.7%，保持稳健增长。2018 年一季度，房地产投资同比增长 10.4%，增速达到 2015 年 3 月份以来的新高。由于 2016 年和 2017 年土地市场成交旺盛，土地成交价款计入房地产投资有一定的滞后性，因此虽然 2018 年土地成交增速有所下滑，但是 2019 年投资增速出现大幅下滑的可能性不大。  维持行业“中性”评级。我们认为 2019 年房地产调控将继续落实“房住不炒，因城施策”，预计 2019 年房地产销售和投资增速将保持稳定，大起大落的概率不大，维持行业“中性”评级。  风险因素：房地产市场调控的风险；房地产融资政策进一步收紧。 本期内容提要: 证券研究报告 行业研究——投资策略 房地产行业 看好中性看淡 上次评级：中性，2018.06.19 房地产行业相对沪深 300 表现 资料来源：信达证券研发中心 行业规模及信达覆盖 股票家数（只） 152 总市值（亿元） 19597 流通市值（亿元） 16838 信达覆盖家（只） 9 覆盖流通市值（亿元） 6064 资料来源：信达证券研发中心 崔娟 房地产行业分析师 执业编号：S1500512050002 联系电话：+86 10 83326867 邮 箱：cuijuan1@cindasc.com 相关研究 《投资和销售双回暖，下半年或将触底企稳》2018.6 《市场持续回落调整，城市分化格局延续》2017.12 《下半年将持续调整，关注行业龙头企业》2017.6 《回落调整是主基调》2016.12 《销售保持稳定，新开工增速超预期》2016.11 《调控加码，因城施策》2016.10 《宽松仍将持续，销售再创新高》2016.8 《库存分化明显，业绩改善可期》2016.6 《2015 年房地产市场触底回升，期待去库存政策发力》2016.1 《去库存压力犹存，政策红利将持续释放》2015.12 请阅读最后一页免责声明及信息披露 http://www.cindasc.com 目 录 政策展望：将坚持“因城施策”，部分城市刚需政策或将有所缓和 .............................................. 1 宏观货币政策：保持稳健中性，适度增加中长期流动性供应 .......................................... 1 房地产行业政策展望：将坚持“房住不炒，因城施策”。 ............................................... 1 市场展望：预计 2019 年将保持稳健增长 ......................................................................................... 1 全国商品房销售面积持续回落 ........................................................................................ 1 一、二线城市 2018 年 9 月份以来销售有所下滑 ............................................................ 2 主要城市销售价格增速有所回升 ..................................................................................... 3 房地产开发投资保持稳健增长 ........................................................................................ 4 主要城市土地成交增速出现下滑 ..................................................................................... 5 预计 2019 年房地产市场将保持稳健增长 ....................................................................... 7 前三季度房地产板块净利润实现快速增长，盈利能力继续回升 .................................................... 8 2018 年前三季度房地产板块净利润实现快速增长 .......................................................... 8 房地产板块盈利能力有所回升 ........................................................................................ 8 板块负债率继续攀升 ...................................................................................................... 9 预收账款增速明显下滑 ................................................................................................. 10 行业评级与投资主线 ...............................................