物业管理行业跟踪报告：行业低速增长，盈利能力有望筑底企稳

[Table_RightTitle] 证券研究报告|房地产 [Table_Title] 行业低速增长，盈利能力有望筑底企稳 [Table_IndustryRank] 强于大市(维持) [Table_ReportType] ——物业管理行业跟踪报告 [Table_ReportDate] 2023 年 09 月 22 日 [Table_Summary] 行业核心观点： 在地产行业下行的背景下，物业管理公司持续压降与关联开发商相关度较高的业务。短期，房地产行业宽松政策持续释放，行业基本面有望边际改善，有望带动物业管理板块估值修复，但仍需警惕信用风险和商誉减值风险，建议积极关注优质的头部物业管理公司。 投资要点： 物管企业着力降低对开发商依赖度，规模扩张速度显著下降：选取的 12家自 2019 年有连续合约规模和在管规模披露数据的主流样本物管企业，截至 2023 年 H1 末，这 12 家物管企业合约规模合计达到 62.33 亿平方米，较上年末增速为 3.2%;在管规模达到 41.05 亿平方米，较上年末增速为 5.8%。12 家样本物管企业的合约规模/在管规模约为 1.52，较年初下降 0.04。 非住宅领域仍是企业争夺的重点，但整体表现分化：（1）2023 年上半年 12 家样本物业管理企业平均非住宅管理面积占比为 40.35%，较去年末小幅上涨。从选取的 12 家样本物业管理企业非住宅管理面积占比中位数来看，2021 年以来中位数呈下降趋势，物业管理企业表现分化；（2）物管企业着力降低对关联开发商的依赖度，市场化拓展仍是其核心外拓方式，但是受行业环境影响，整体来自第三方在管面积占比提升幅度放缓，23H1 整体保持相对稳定。 关注商誉减值风险以及信用减值风险：（1）经过 2021 年的并购潮后，物管企业并购趋于理性，2023 年上半年行业整体收并购规模明显下降，23H1 商誉减值情况有所下降，但是仍需关注历史并购形成的大额商誉在行业环境承压的背景下的减值风险；（2）受房地产行业下行等因素影响，物业管理行业应收账款回款速度下降，应收账款规模增加，统计的 17 家样本物业管理公司 2023 年 H1 应收账款规模较 2022 年末增加16%，延续此前持续上行的趋势。2023 年 H1，17 家样本企业应收账款合计占 2022 年营业收入比重达到 48%，较 2022 年上行了 6.6pct，延续持续上行趋势。 业绩步入低速增长，盈利能力有望筑底企稳：2023 年 H1，17 家样本物管企业营业收入同比增长 8.45%，较 2022 年增速降低 12.44pct，净利润增速达到 4.02%，实现正增长。17 家样本物企 2023H1 的平均综合毛利率为 22.81%，较 2022 年底微升 0.62pct，同比下降 1.88pct，平均综合净利率为 9.39%，较 2022 年底上涨 4.44pct，同比小幅下降 0.4pct。 风险因素：关联房企经营风险；信用减值风险；商誉减值风险；市场外拓不及预期等。 [Table_Chart] 行业相对沪深 300 指数表现 数据来源：聚源，万联证券研究所 [Table_ReportList] 相关研究 成交规模有所回升，仍聚焦高能级城市 多地取消住房限购政策 8 月行业基本面仍在筑底，政策兑现后持续关注销售端修复情况 [Table_Authors] 分析师: 潘云娇 执业证书编号： S0270522020001 电话： 02032255210 邮箱： panyj@wlzq.com.cn -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%房地产沪深300证券研究报告 行业跟踪报告 行业研究 3616 [Table_Pagehead] 证券研究报告 万联证券研究所 www.wlzq.cn 第 2 页 共 14 页 $$start$$ 正文目录 1 受地产行业等因素影响，规模增速持续回落 ............................................................... 3 1.1 物管企业着力降低对开发商依赖度，规模扩张速度显著下降 ........................ 3 1.2 非住宅领域仍是企业争夺的重点，但整体表现分化 ........................................ 4 2 持续关注商誉减值以及信用减值风险 ........................................................................... 5 2.1 关注历史并购形成的大额商誉潜在减值风险 .................................................... 5 2.2 在手现金持续下降，应收账款增加明显 ............................................................ 6 3 业绩步入低速增长，盈利能力有望筑底企稳 ............................................................... 7 3.1 物业管理公司业绩增速延续下降趋势 ................................................................ 8 3.2 社区增值服务收入增长承压，受地产影响非业主增值服务收入大幅收缩 .... 9 3.3 平均毛利率、净利率较 2022 年全年水平有所回升 ........................................ 10 3.4 仍需持续关注信用减值风险 .............................................................................. 12 3.5 各项费用率均小幅下降 ...................................................................................... 12 4 投资建议与风险因素 ..................................................................................................... 13 图表 1： 12 家样本物业管理公司合约规模和在管规模（亿平方米，左轴；合约规模/在管规模，右轴） ............................................................................................................... 3 图表 2： 2023 年上半年样本物业管理公司合约规模增速（%） .................................. 3 图表 3： 2023 年上半年样本物业管理公司在管规模增速（%）