房地产：京沪“认房不认贷”，重磅组合拳能否带动楼市复苏？

中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 X` 好的 最近几天房地产重磅政策密集出台，中央及地方政策利好接连落地，楼市真正迎来了“政策底”，总结下来，主要涉及三个方面： 一是，全面执行首套住房“认房不认贷”政策，目前北上广深均已跟进落实。 二是，明确下调首套、二套首付比例下限至 20%和 30%，下调二套房贷利率下限至 5 年期以上 LPR+20基点。 三是，降低存量首套房贷利率。 具体内容如下： ◼ 上海（9 月 1 日）：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 ◼ 北京（9 月 1 日）：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，更好满足居民刚性和改善性住房需求，经市政府同意，现就优化我市个人住房贷款中住房套数认定标准通知如下：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 ◼ 广州（8 月 30 日）：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 ◼ 深圳（8 月 30 日）：居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在我市名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。 《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》 ◼ 对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于 30%。 ◼ 首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率加 20 个基点。 ◼ 中国人民银行、国家金融监督管理总局各派出机构按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。 ◼ 银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。 京沪“认房不认贷”，重磅组合拳能否带动楼市复苏？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》 ◼ 存量首套住房商业性个人住房贷款，是指 2023 年 8 月 31 日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。 ◼ 自 2023 年 9 月 25 日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。新发放的贷款只能用于偿还存量首套住房商业性个人住房贷款，仍纳入商业性个人住房贷款管理。 【中指观点】 1、一线城市全面执行首套“认房不认贷”，京沪政策力度超预期，市场情绪将得到明显提振 9 月 1 日，北京、上海落地执行首套房“认房不认贷”，力度超出市场预期，截至目前北上广深四个一线城市已全部落实首套“认房不认贷”政策，政策信号明确，预计将极大修复市场情绪和预期，提振市场信心。根据中指监测，除了一线城市外，目前武汉、成都、重庆、中山、惠州、东莞等城市也已明确发文执行首套住房“认房不认贷”，相信短期内其他二线和三四线城市将全面跟进。 从政策影响上看，以北京为例，北京无房有贷款记录的购房家庭首付比例将由 60%-80%降至 35%-40%，按总价 400 万住房计算，普通住房的首付将减少 100 万元，非普通住宅的首付将减少 160 万元。房贷利率将由 5.25%降至 4.75%，下降 50 个基点，以 300 万贷款为例，按 25 年等额本息计算，利息将减少 26.21万元，购房门槛和购房成本明显下降，或明显促进无房有贷款记录以及卖一买一购房需求入市。 预计短期内，一线城市市场活跃度将提升，带动新房及二手房销售恢复，其中，京沪两地过去政策更为严格，房屋总价较高，预计对销售的带动和持续性会强于其他城市。 2、降低限购区域首付比例下限，二线城市或加速跟进，进一步提振市场情绪 此前各地购买商品住房的首付比例下限非限购区分别为首套 20%、二套 30%，限购区域下限为首套30%、二套 40%，本次监管部门统一下调商贷首付比例下限，不再区分限购区域和非限购区域，进一步降低了购房门槛。近两年，随着房地产市场的深度调整，多数二线和三四线城市首付比例已降至下限水平，即首套 20%、二套 30%，仍执行限购的城市基本为核心一二线城市，本次政策出台后，仍执行限购的城市首套及二套房首付比例下限将由此前的 30%、40%下调至 20%、30%，有利于带动住房需求释放。 从各地政策跟进节奏来看，尽管央行明确仍采取“因城施策”方式，但由于当前多数城市房地产下行压力较大，因此预计二线城市将很快调整首付比例至下限水平。对于一线城市来说，近日北上广深均中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据 CREIS。详情请查询 https://www.cih-index.com 或致电 400-630-1230、010-56319088。 已执行首套住房“认房不认贷”，本次政策出台后，各城市首套住房首付比例仍有继续跟进预期，广州、深圳不排除继续降至 20%下限，二套首付比例也存在下调空间。此次监管部门统一下调首付比例下限，降低购房门槛，将进一步释放居民购买力,促进住房需求入市。 表：当前重点限购城市及首付比例情况(截至 9 月 1 日） 城市 限购区域 首套最低首付 （限购区域） 二套普宅首付比例详情 （限购区域） 一线城市 北京 全市 35%（非普宅 40%） 有房 60%（非普宅 80%） 上海 全市 35%（非普宅 40%） 有房 50%（非普宅 70%） 深圳 全市(除深汕合作区) 30%（非普宅 30%） 有房 70%（非普宅 80%） 广州 除部分区 30%（非普宅 30%） 有房且贷款已结清 50%（非普宅 70%）； 有房且贷款未结清 70%（非普宅 70%） 二线城市 厦门 全市 30% 无房且贷款未结清 40%；有房 40% 长沙 市区及长沙县 30%