营收业绩大幅增长，销售跻身行业TOP10

房地产 | 证券研究报告 — 调整盈利预测 2023 年 8 月 31 日 002244.SZ 买入 原评级：买入 市场价格:人民币 11.00 板块评级:强于大市 股价表现 (%) 今年至今 1 个月 3 个月 12 个月 绝对 13.3 3.0 29.3 16.5 相对深圳成指 19.0 8.6 32.8 29.0 发行股数 (百万) 3,111.44 流通股 (百万) 2,682.35 总市值 (人民币 百万) 34,225.88 3 个月日均交易额 (人民币 百万) 285.78 主要股东 杭州滨江投资控股有限公司 45.41 资料来源：公司公告，Wind，中银证券 以 2023 年 8 月 30 日收市价为标准 相关研究报告 《滨江集团：营收业绩稳健增长，23 年计划销售市占率保持 1%以上》20230428 《滨江集团：三十年深耕，销售逆势突破；融资通畅资金充裕优势凸显》20220629 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产：房地产开发 证券分析师：夏亦丰 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 滨江集团 营收业绩大幅增长，销售跻身行业 TOP10 摘要：滨江集团公布 2023 年中报。公司上半年实现营业收入 270.3 亿元，同比增长 152.8%；归母净利润 16.4 亿元，同比增长 27.3%。  公司营收业绩均大幅增长；未来业绩保障程度仍在不断提升。上半年公司营收同比大幅增长152.8%，主要是因为交付楼盘收入同比增长。归母净利润同比增长27.3%，业绩增速低于营收增速，主要是因为：1）上半年毛利率同比下降2.7 个百分点至18.3%；2）由于上半年合联营企业投资收益同比减少，公司投资收益同比减少58.8%至3.7亿元。3）结算项目权益比提升，少数股东损益同比下降5.0%至3.1 亿元，少数股东损益占净利润的比重同比下降4.3 个百分点至 15.7%。4）由于上半年交付的楼盘较多且部分交付楼盘土增税负率较高，上半年公司税金及附加为7.8 亿元，同比增长283.7%。5）受房地产市场下行影响，上半年资产与信用减值损失合计7.9 亿元（主要为计提存货跌价准备），去年同期为 0.56 亿元。上半年公司净利率与归母净利润率分别为 7.2%和 6.1%，同比分别下降7.8 和6.0 个百分点。公司注重成本与费用的管控，三费率显著下降了4.7 个百分点至3.7%，费用率处于行业较低水平。受权益比例和资产周转率提升的影响，公司年化后的 ROE 同比提升 1.2 个百分点至 13.0%。截至 6 月末公司预收账款1602 亿元，同比增长33.6%，预收账款/上年营业收入高达3.86X，同比提升了0.7X。预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。  公司坚持稳健经营，保持合理有息负债水平，“三道红线”指标持续保持“绿档”。截至 6 月末，公司有息负债 426 亿元，其中银行贷款占比 76%，直接融资占比 24%，债务结构清晰。公司剔除预收款后的资产负债率为 60.0%，净负债率为 21.5%，同比分别下降 8.3、64.2 个百分点。债务期限构成上，公司短期债务为 143 亿元，占比为 33.6%，现金短债比高达 2.1X，同比提升 0.97X。公司近年来综合融资成本不断下降，2017 年 6%、2018 年 5.8%、2019 年 5.6%、2020 年 5.2%，2021 年 4.9%，2022 年 4.6%，截至 2023 年 6 月末公司平均融资成本为 4.4%，较上年末下降 0.2 个百分点。公司授信储备充裕，6 月末公司共获银行授信总额度 1210 亿元,较 2022 年末增加 2%，仍有 67%的剩余额度未使用；直接融资可用额度上，6 月末已获批尚未发行的公司债额度 22.5 亿元，注册完成尚未发行的短期融资券额度 10.3 亿元、中票额度 11.6 亿元，公司可根据资金需求和市场情况择机发行。根据澎湃新闻网对公司业绩会的报道，2023 年公司计划在资金上继续保持稳健，权益有息负债规模控制在 470 亿元以内，且直接融资规模控制在 20%以内；融资利率继续下行，确保下降 0.1 个百分点，争取下降 0.2 个百分点及以上。  在手现金保持较高增速，持续强化经营现金流管理。截至 6 月末，公司持有现金 296 亿元，同比增长49.8%。上半年经营性现金现金流净流入 276 亿元，同比增长 5637%，一方面，公司注重销售回款，销售商品、提供劳务收到的现金为 621 元，同比增加 72.5%；另一方面，购买商品商品、接受劳务支付的现金同比减少 20.1%至 265 亿元。筹资性现金流净流出 78 亿元（去年同期为净流入 115 亿元），主要是因为上半年偿还债务支付的现金增加。  多年深耕杭州结合产品高竞争力，销售排名进入 TOP10。根据克而瑞，2023 年 1-7 月公司实现销售金额 1028 亿元，同比增长 29.0%；销售排名从 2022 年的第 13 名提升至 2023 年 1-7 月的第 10 名，行业地位和影响力进一步提升。上半年公司权益销售现金回笼 478.7 亿元，资金回笼保持稳健态势。公司持续深耕杭州，在强二线城市杭州市场回暖带动下，助力公司销售增长。根据中指院杭州房企销售榜单，公司 2023 年 1-7 月在杭州的销售面积为 176 万平，市占率高达 26.4%。从结算来看，公司上半年房地产开发业务的营收 296.1 亿元，同比增长 153.2%，占营收的 99.6%。  深耕浙江与有序外拓相结合，土储充裕且仍然集中在杭州及浙江省。上半年公司新增土地储备项目 22个，其中宁波 1 个，金华 1 个，南京 1 个，杭州 19 个，进一步巩固杭州市场份额；新增项目建筑面积合计 249 万平，同比下降 32.0%，权益土地款 180 亿元，同比下降 24.7%。截至 6 月末，公司土地储备1448.5 万平，其中杭州占 60%，浙江省内非杭州的城市包括宁波、金华、湖州、嘉兴、温州、 台州等经济基础扎实的二三线城市占比 22%，浙江省外占比 18%。优质的土地储备为公司未来可持续发展提供良好保障。根据澎湃新闻网对公司业绩会的报道，2023 年公司计划继续在优质城市、优质地段、优质产品上发挥优势，投资金额控制在 300 亿元，权益回款的 50%以内，城市上除杭州外，重点考虑上海、南京、苏州、宁波、深圳、广州等。  公司有序推进以房地产开发为主业，服务、租赁、酒店、养老、产业投资为辅业的“1+5”发展战略。租赁业务方面，截至 6 月末，公司持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约 36.7 万平，上半年实现租金收入 1.63 亿元，同比增长 11.6%。养老业务方面，上半年公司旗下高品质康养服务品牌“滨江和家”推出的首个社区嵌入式高品质养护机构和家·御虹府长者之家已正式开