房地产行业事件点评报告：三部门明确“认房不认贷”，地产再融资受呵护，看好地产行情

行 业 研 究 2023.08.28 1 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 -17%-11%-5%1%7%13%22/8/28 22/11/9 23/1/2123/4/423/6/16 23/8/28房地产沪深300 房 地 产 行 业 事 件 点 评 报 告 三部门明确“认房不认贷”，地产再融资受呵护，看好地产行情 分析师 曹柳龙 登记编号：S1220523060003 行 业 评 级 : 推 荐 行 业 信 息 上市公司总家数 232 总股本(亿股) 8,138.71 销售收入(亿元) 11,176.71 利润总额(亿元) 4,989.93 行业平均 PE 132.72 平均股价(元) 5.85 行 业 相 对 指 数 表 现 数据来源：wind，方正证券研究所 相 关 研 究 事件：近日，住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，纳入一城一策工具箱；财政部等三部委推动换房退个税政策延期；证监会优化 IPO 与再融资监管安排，其中房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。 需求端政策继续发力支持改善性购房，助力金九银十销售回暖。 1）首付比例方面，住建部等三部委发文推动“认房不认贷”，即家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。认房不认贷政策若落地，一线城市家庭居民卖一换一情况下，改善购房可减轻总价 10%-40%的首付压力。 2）税费方面，财政部等三部委推动换房退个税政策延期到 2025 年底（原为 2023 年底），即对出售自有住房并在现住房出售后 1 年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。 3）房贷利率方面，认房不认贷政策若落地，换房后的房贷将按照首套房贷利率执行，月供方面也将明显节省，一线城市家庭换房相应房贷利率将比此前政策下降 30-70BP。改善性购房已成为核心城市楼市的主力需求，以上政策形成了首付比例、税费、房贷利率等全方位的组合拳，有望助力楼市在金九银十传统旺季持续回暖。 本轮地产政策力度仍低于 2014 年，政策宽松空间仍然存在。2014 年 9 月末，央行、原银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，针对房贷利率、首付比例分别提出：1）贷款利率下限为贷款基准利率的 0.7 倍，2）首套普通住房最低首付 30%；已有一套住房且已结清贷款、再次购买普通住房的，执行首套房贷款政策。而本轮认房不认贷政策是要求居民家庭名下在本地无成套住房，然后才能（无论是否使用过贷款购房）按照首套住房执行房贷政策。本轮政策从首付比例、房贷利率折扣等方面，政策力度不及 2014 年，政策宽松空间仍然存在。 融资整体收紧之际仍为房企留下再融资窗口，优质房企股权融资有望顺利推进。证监会统筹一二级市场平衡，阶段性收紧 IPO 节奏，限制破发、破净、亏损等情形企业再融资，但房地产上市公司再融资不受破发、破净和亏损限制。2022 年第三支箭打开了房地产上市公司股权融资窗口，截至目前已有保利发展、招商蛇口、中交地产、陆家嘴等公司已获得证监会同意注册批。在当前 IPO、再融资收紧之际，房地产上市公司的再融资仍然获得支持，优质房企有望充分借助资本市场东风，顺利完成增发，为长期发展打下坚实的资本基础。 投资建议：“认房不认贷”有望助力销售回暖，政策宽松空间尚存，融资端持续呵护，看好地产板块行情表现。地产政策从供需两端持续加大支持力度，宽松空间仍然存在，楼市在政策助力之下有望在金九银十迎来回暖，看好地产板块行情持续表现。标的方面，建议关注以下投资主线：①重点城市城中村改造（城建发展、京投发展、城投控股），②存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、③格局优化（天地源、建发国际集团、华发股份、越秀地产）、④优质龙头（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）。 风险提示：政策落地或不及预期；股市或有调整风险；楼市回暖不及预期。 方 正 证 券 研 究 所 证 券 研 究 报 告 房地产 行业事件点评报告 2 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 图表1:一线城市现行认房认贷、首付比例、房贷利率政策 资料来源：中指院，方正证券研究所 图表2:一线城市认房认贷情况下，首套与二套房贷首付比例差异 资料来源：中指院，方正证券研究所 图表3:一线城市首套与二套房贷利率差异情况 资料来源：中指院，方正证券研究所 房地产 行业事件点评报告 3 敬 请 关 注 文 后 特 别 声 明 与 免 责 条 款 s 分析师声明 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格，保证报告所采用的数据和信息均来自公开合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。研究报告对所涉及的证券或发行人的评价是分析师本人通过财务分析预测、数量化方法、或行业比较分析所得出的结论，但使用以上信息和分析方法存在局限性。特此声明。 免责声明 本研究报告由方正证券制作及在中国（香港和澳门特别行政区、台湾省除外）发布。根据《证券期货投资者适当性管理办法》，本报告内容仅供我公司适当性评级为 C3 及以上等级的投资者使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。若您并非前述等级的投资者，为保证服务质量、控制风险，请勿订阅本报告中的信息，本资料难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。 在任何情况下，本报告的内容不构成对任何人的投资建议，也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求，方正证券不对任何人因使用本报告所载任何内容所引致的任何损失负任何责任，投资者需自行承担风险。 本报告版权仅为方正证券所有，本公司对本报告保留一切法律权利。未经本公司事先书面授权，任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容，不得将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据，不得用于营利或用于未经允许的其它用途。如需引用、刊发或转载本报告，需注明出处且不得进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 评级说明： 类别 评级 说明 公司评级 强烈推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有20%以上的涨幅。 推荐 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的涨幅。 中性 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数在-10%和10%之间波动。 减持 分析师预测未来12个月内相对同期基准指数有10%以上的跌幅。 行业评级 推荐 分析师预测未来12个月内行业表现强于同期基准指数。 中性 分析师预测未来12个月内行业表现与同期基准指数持平。 减持 分析师预测未来12个月内行业表现弱于同期基准指数。 基准指数说明 A股市场以沪深300 指数为基准；香港市场以恒生指数为基准，美股市场以标普500指数为基准。 方正证券研究所联系方式： 北京：西城区展览馆路 48 号新联写字楼 6 层 上海：静安区延平路71号延平大厦2楼 深圳：福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层 广州：天