房地产行业2019展望：基本面衰退年，政策面修正年，估值面修复年

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 证券研究报告 2018 年 11 月 12 日 房地产 2019 展望：基本面衰退年，政策面修正年，估值面修复年 观点聚焦 投资建议 房地产市场已步入下行周期，预计 2019 年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长。我们判断当前过紧的调控政策有望出现积极变化。今年年底之前，在基本面衰退和政策调整预期的博弈之下，预计 A、H 地产股仍将呈现较大波动性，建议投资者优选增长持续性好的一二线龙头——A 股保利、招商，H 股华润、龙湖、中海。3-6 个月维度上，政策积极变化带来的估值修复将主导地产股走势，建议适时配臵优质高弹性标的，A 股中南建设，H 股融创、龙光、旭辉、合景泰富、金茂，但不建议追逐三四线标的。此外，物管板块首选碧桂园服务。 理由 基本面衰退年。目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。双周期叠加共振，下行风险值得特别警惕。2019 年全国商品房销售大概率将出现五年来首次同比下跌（面积、金额跌幅预计均在 10%左右）。其中，一二线城市基本平稳，三四线城市量价齐跌。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负（中性情形下，跌幅预计分别达到 5%和 10%）。 政策面修正年。当前地产和宏观降速压力凸显，须重新审视调控政策组合的有效性与合理性。应本着“能退出的行政手段尽早退”、“能降低的交易税负尽早降”、“能规避的金融误伤尽量避”的原则，修正政策内容和力度，避免在“运动式”收紧与放松的不断反复中为中长期市场健康发展和宏观经济平稳运行埋下更多隐患。我们判断政策将着重在支持合理住房需求（刚需和首改）、增加有效供应（新建和存量）、引导合理定价（房价和地价）等方面做出积极调整。 公司面盘整年。实体市场加速衰退将促使行业集中度进一步提升，但也会带来资本市场对房企现金流、利润率、盈利、土储价值等诸多方面的担忧。我们的敏感性测试显示，一二线城市开发商受影响程度较小，盈利、NAV 相对扎实；三四线公司则不容乐观。 盈利预测与估值 估值面修复年。A、H 地产股当前分别交易于 5.6x/4.3x 2019e 市盈率，较 NAV 折让 52%和 54%，为历史最低。我们判断基本面衰退对规模房企销售、盈利增速的负面影响远小于政策边际改善带来的估值修复幅度。建议积极关注一二线房企，同时推荐物管板块。 风险 宏观经济超预期下行，融资环境进一步收紧。 目标 P/E (x) 股票名称 评级 价格 2018E 2019E 保利地产-A 推荐 17.93 7.1 5.7 招商蛇口-A 推荐 26.38 8.7 7.0 中南建设-A 推荐 7.24 11.0 5.6 华润臵地-H 推荐 42.02 7.1 5.5 龙湖集团-H 推荐 28.95 8.0 6.3 中国海外发展-H 推荐 38.50 6.6 5.2 融创中国-H 推荐 38.80 5.4 3.4 龙光地产-H 推荐 14.49 5.1 3.4 旭辉控股集团-H 推荐 6.50 3.8 2.8 合景泰富-H 推荐 12.23 3.4 2.5 中国金茂-H 推荐 4.99 6.9 5.1 碧桂园服务-H 推荐 14.00 25.1 19.9 中金一级行业 房地产 相关研究报告 •美妙居住：租房时代的全方位生活变革 (2018.10.31)•2018 下半年展望：真金不怕火炼 (2018.06.19)•REITs 大门徐徐开启 (2018.04.26)•2018 展望：日升月沉，斗转星移 (2017.10.29)•时空坐标下的中国房地产（四）：量降价升——中国住房市场未来三十年 (2016.07.19)资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部 张宇 王璞 王惠菁 王翼羽 分析员 联系人 联系人 联系人 eric.zhang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080512070004 SFC CE Ref： AZB713 pu.wang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080117100019 huijing.wang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080116110020 SFC CE Ref： BND383 yiyu.wang@cicc.com.cn SAC 执证编号：S0080117080111 5570851001151302017-112018-022018-052018-082018-11相对值 (%) 沪深300 中金房地产 中金公司研究部: 2018 年 11 月 12 日 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 目录 投资摘要 ............................................................................................................................................................................... 4 基本面：衰退年 .................................................................................................................................................................... 5 销售步入衰退期，市场情绪大幅走弱................................................................................................................................... 5 不论从大周期还是小周期看，市场当前均已触顶 ............................................................................................................... 5 大小周期叠加，下行风险须特别警惕................................................................................................................................... 7 政策面：修正年 .................................................................................................................................................................. 10 客观审视当前房地产调控政策的有效性与合理性 ..........................................................................