房地产行业第32周周报：7月居民中长期贷款出现净减少；本周新房成交同环比降幅均扩大

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 8 月 14 日 强于大市 相关研究报告 《地产新模式探索系列之一：代建行业篇—代建新航道，迎来新机遇》（2023/8/5） 《城中村改造点评：城中村改造政策稳步推进，利好相关经验丰富的央国企》（2023/7/29） 《房地产行业 2023 年 1-6 月统计局数据点评：单月销售降幅达近两成；投资降幅小幅改善》（2023/7/18） 《房地产行业 2023 年 6 月 70 个大中城市房价数据点评：70 城新房房价时隔 5 个月环比转跌；一二线城市新房房价环比持平》（2023/7/16） 《绿城中国：品质龙头重返行业前十，聚焦核心+提质增效促公司良性发展》（2023/7/14） 《越秀地产：上半年销售同比增速超 7 成，拿地高度聚焦核心城市》（2023/7/10） 《2023H1 土地成交情况点评：2023H1 土地成交总价同比下滑 21%，京、杭、沪位列前三；预计下半年会有结构性回暖》（2023/7/6） 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 32 周周报（8月 5 日-8 月 11 日） 7 月居民中长期贷款出现净减少；本周新房成交同环比降幅均扩大 本周新房成交面积同环比降幅均有所扩大；二手房成交面积同比降幅收窄，环比由负转正。土地市场环比量价齐升，溢价率环比有所提升。 核心观点  本周新房成交面积同环比降幅均有所扩大。40 城新房成交面积为 208.9 万平方米，环比下降 19.7%，同比下降 36.9%，同比降幅较上周扩大了 3.36 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-29.9%、-17.4%、-15.0%，同比增速分别为-39.0%、-36.9%、-34.0%。一、二线城市同比降幅较上周分别扩大了 11.8、1.5 个百分点，三四线城市同比降幅较上周收窄了 3.2 个百分点。  二手房成交面积同比降幅收窄，环比由负转正。18 个城市二手房成交面积为 147.3 万平方米，环比上升 4.5%，同比下降 7.6%，同比降幅较上周收窄了 6.2 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交环比增速分别为 6.3%、9.6%、-7.1%，同比增速分别为-16.5%、-1.0%、-8.7%。一、二线城市同比增速较上周分别上升了 8.6、13.2 个百分点，三线城市同比增速较上周下降了 17.0 个百分点。  新房库存与去化周期环比均有所上升。12 个城市新房库存面积为 9840 万平方米，环比增速为 0.6%，同比增速为-1.4%；去化周期为 15.0 个月，环比提升 0.8 个月，同比提升 2.9 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为 0.4%、0.5%、0.2%，同比增速分别为 4.8%、-8.9%、-6.1%；去化周期分别为 15.0、13.6、37.8 个月，环比分别提升 0.7、0.8、1.6 个月，一线城市同比降低 1.8 个月，二、三四线城市同比分别提升 4.3、6.8 个月。  土地市场环比量价齐升，溢价率环比有所提升。百城成交土地规划建筑面积为 2533.3万平方米，环比上涨 39.4%，同比下降 47.2%；成交总价为 964.9 亿元，环比上涨 165.3%，同比上涨 17.4%；楼面均价为 3809 元/平，环比上涨 90.3%，同比上涨 122.2%；土地溢价率为 2.3%，环比提升 0.6 个百分点，同比下降 0.2 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同环比均上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 153.8亿元，同比上升 22.1%，环比上升 16.2%；总偿还量为 161.2 亿元，同比下降 2.2%，环比上升 24.4%；净融资额为-7.4 亿元。  板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-4.6%，较上周下降 7.8pct，房地产行业相对收益为-1.2%，较上周下降 3.7pct。房地产板块 PE 为 13.4X，较上周下降 0.54X。本周（8.7-8.13），北上资金对非银金融、钢铁、计算机加仓金额较大，分别为 40.66、4.02、3.01 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.02%（上周为-0.95%），净买入-2.77亿元（上周净买入 4.16 亿元）。 投资建议  从本周发布的社融数据来看，7 月居民户中长期贷款减少 672 亿元，当月出现负值，意味着当月居民还款额超过当月贷款额，居民加杠杆的动力和意愿都不足，地产需求端持续承压。同时，碧桂园暂未支付两笔美元债利息，引发市场担忧，碧桂园发布公告，坦承“公司遇到了自成立以来最大的困难”，表态将全力自救、扭转当前的困局，并提出了下一步的自救措施。中国房地产报报道称，证监会于 8月 11 日上午召集部分房企和金融机构举行线上会议，了解房企当前最新销售、现金流、负债情况。尽管一线城市需求端政策表态较多但仍未有实质落地。目前行业的流动性风险仍需警惕，房企的信用风险仍会对整体市场带来负面影响。市场仍然在等待供需端的有效利好。  现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的 beta 行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 8 月 14 日 房地产行业第 32 周周报（8 月 5 日-8 月 11 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 .............................