宏观专题：从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望

[Table_Title] 宏观专题 从超大特大城市更新出发，对未来十年投资规模和发展模式进行展望 2023 年 08 月 04 日 [Table_Summary] 【策略观点】 ◆ 回顾过去 20 年，棚户区改造曾大幅助推了中国城市更新进程。如何平衡去库存和货币化安置，将成为未来城市更新重要考量目标。 ◆ 中国人口拐点到达，2030 年地产需求中枢较 2020 年可能降低四成。国务院发文对于包括 7 个超大城市和 14 个特大城市加大政策支持，推动城中村改造成为保障经济增长的重要一环。 ◆ 在情景预测，我们预计未来十年会完成超大特大城市潜在城市更新区域 30%比重。如果我们以货币化安置比例 40%、50%、60%、70%做敏感性分析，非货币化安置部分拉动安置房投资，货币化安置拉动商品房投资，同时配套基建和其他上下游投资来求和城市更新拉动总投资。最终能够得到四种情况预测： ◆ 情况一：未来十年在货币化安置比例 70%情况下，年均拉动安置房建设投资 3577亿，年均拉动商品房建设投资 1.39 万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资 2.36万亿，年均拉动城市更新投资总额 4.45 万亿，相当于每年额外拉动投资 7.7%。 ◆ 情况二：未来十年在货币化安置比例 60%情况下，年均拉动安置房建设投资 4760亿，年均拉动商品房建设投资 1.19 万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资 2.25万亿，年均拉动城市更新投资总额 4.25 万亿，相当于每年额外拉动投资 7.4%。 ◆ 情况三：未来十年在货币化安置比例 50%情况下，年均拉动安置房建设投资 5961亿，年均拉动商品房建设投资 9936 亿，年均拉动房地产上下游产业链投资 2.14万亿，年均拉动城市更新投资总额 4.05 万亿，相当于每年额外拉动投资 7.1%。 ◆ 情况四：未来十年在货币化安置比例 40%情况下，年均拉动安置房建设投资 7154亿，年均拉动商品房建设投资 7949 万亿，年均拉动房地产上下游产业链投资 2.03万亿，年均拉动城市更新投资总额 3.85 万亿，相当于每年额外拉动投资 6.7%。 ◆ 城市更新需要通过聚合政府与开发主体、投资主体、运营主体等。综合运用政府投资、专项债、政府与社会资本合作（PPP）、投资人+EPC、绿色金融、项目基金REITs 等路径进行融资，包括城市更新产业基金等新模式有利于吸引更多社会资本进入。未来城市更新有望打造以人为本，城市空间革新，产业发展积聚，交通价值有机整合的几大理念。 ◆ 中国房地产迎来了具有里程碑事件的节点。随着中央决心在超大特大城市加大对城中村改造政策的支持，代表中国城镇化最高价值区域增量改造开始启动，未来政府资本与民间资本结合，将共同开启房地产时代新的发展篇章，对投资的全面拉动将驱动中国经济走向新的增长之路。 【风险提示】 ◆ 政策支持力度不及预期风险 ◆ 全球经济衰退风险 [Table_Author] 东方财富证券研究所 证券分析师：曲一平 证书编号：S1160522060001 联系人：陈然 电话：021-23586475 [Table_Reports] 相关研究 《供需趋于均衡，去库存压力边际缓解——7 月 PMI 数据点评》 2023.08.01 《加息终点临近，降息线索仍不清晰——美联储 7 月议息会议点评》 2023.07.28 《经济进入自然修复阶段——6月经济增长数据点评》 2023.07.18 《供给端去库存叠加需求端弱复苏，物价维持低位——6 月物价数据点评》 2023.07.13 《结构性复苏格局延续——6 月PMI 数据点评》 2023.07.03 挖掘价值 投资成长 [T宏观研究/宏观专题/ 证券研究报告 2017 敬请阅读本报告正文后各项声明 [Table_yemei] 宏观专题 2 正文目录 1. 复盘中国城市更新进程 ....................................................................................... 3 1.1 建国以来中国城市更新回顾 .............................................................................. 3 1.2 2008 年以来棚改浪潮的历史回顾 .................................................................... 4 1.3 对于棚改的经验和反思 ...................................................................................... 6 2. 本轮面向超大、特大城市城市更新势在必行 ................................................... 7 2.1 中国房地产业在人口拐点到来后总量下行是必然 ......................................... 7 2.2 总需求下降，城市更新将成为房地产核心增量 ............................................. 8 2.3 超大、特大城市未来更新增量预测 ............................................................... 10 2.3.1 预测核心假设前提 ....................................................................................... 10 2.3.2 情景一预测：未来十年完成潜在城市更新区域的 30% ............................ 10 2.3.3 其他四种情景预测：完成城市更新比重越大，拉动投资动能越强 ....... 12 3. 未来大城市更新进行的发展路径思考 ............................................................. 13 3.1 上海城市更新做出了优秀的案例 ................................................................... 13 3.1.1 上海过去三十年城市更新历史重要性 ....................................................... 13 3.1.2 优秀案例-上海青浦蟠龙镇 ......................................................................... 14 3.2 未来城市更新投融资主体和市场化机制 ....................................................... 15 3.2.1 城市更新参与主体 ..........