《见微知著》系列第十二篇：城中村改造，缘由、体量及影响

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 8 月 3 日 总量研究 城中村改造：缘由、体量及影响 ——《见微知著》系列第十二篇 核心观点： 近期国常会及中央政治局会议提出在超大特大城市实施城中村改造。相较于此前大规模棚改，本轮城中村改造侧重于优化房地产和土地要素供给结构，强调用于保障房和公共基础设施建设，对房地产销售和投资拉动明显偏弱，更多利好基建、消费等领域。 从体量上看，预计在 5-7 年建设周期下，城中村改造年均投资额为 6300-8900亿元，考虑到本轮城中村改造以社会资本为主体，预计每年撬动的信贷资金为5000-7000 亿元左右。从节奏上看，当前处在政策发力初期，考虑到城中村改造涉及环节较多，包括村民搬迁、土地征收、城市功能和用地资源规划，项目建设周期长、涉及资金体量较大，短期对市场而言更多为提振预期，中长期政策效果有望逐步显现。 中央为何提出“积极稳步实施城中村改造”？ 城中村改造是“十四五”规划中城市更新的组成部分，属于盘活存量资源、改善民生、扩大内需的方式。今年 7 月，国常会、政治局会议多次强调城中村改造。具体来说，本轮城中村改造有以下几个要点：1）改造范围：面向 21 个超大特大城市；2）建设方式：拆除新建、整治提升、拆整结合等不同方式分类改造。由于城中村改造针对的是集体土地，还涉及集体用地转为国有、净地出让等情况；3）实施主体：采取政府引导、市场化运作的模式；4）资金来源：提出多渠道筹措改造资金，鼓励和支持民间资本参与，预计社会资本起到主体作用；5）建设用途：重点提出与保障性住房建设相结合，努力发展各种新业态，实现可持续运营。从各地情况看，除用于保障房建设外，社区、学校、公园等公共基础建设、以及产业园区建设均有涉及。 本轮“城中村改造”有何不同？ 实施目的：与棚改不同的是，城中村改造侧重于对房地产和土地要素供给侧的优化，各地更加重点通过盘活低效存量用地资源、调整部分用地规划，增加保障房供给、公共基础设施和工商业建设，从而改善民生、带动居民消费、促进产业结构调整。由于本轮城中村改造集中在少数城市，拆建比例原则上不超过20%，预计多以原地房票安置为主，货币化安置比例低，消化存量住房有限。 实施主体：城中村改造强调以市场化为主导，引入多元化融资主体，社会资本将作为重要主体，财政资金发挥杠杆作用，参与主体或主要为城市更新经验丰富、资金较为充裕的央国企开发商。而棚户区改造以政府主导，资金来源以财政资金、政策性银行贷款为主。 投资体量：根据我们的测算，预计特大超大城市城中村总投资额为 4.4 万亿元，按照 5-7 年的建设周期计算，每年平均投资额为 6300-8900 亿元，弱于此前棚改高峰期年均 1.8 万亿的投资规模。 “城中村改造”资金如何解决？ 结合广东、上海城中村改造情况以及政策层表态，我们预计社会资本是重要主体，央国企打头阵，鼓励民间资金积极参与，与棚户区改造资金主要来自政策性金融支持有明显不同。财政资金主要发挥杠杆支持作用，但规模较为有限，且对项目选择较为严格，较为突出保障性安居、产业园区属性。考虑到当前政策性金融支持的空间与力度均有限，按照每年 6300-8900 亿元的投资体量测算，每年需要撬动的社会投资在 5000-7000 亿元左右。 风险提示：城中村改造推进不及预期；市场主体参与程度有限。 作者 分析师：高瑞东 执业证书编号：S0930520120002 010-56513108 gaoruidong@ebscn.com 分析师：刘星辰 执业证书编号：S0930522030001 021-52523880 liuxc@ebscn.com 分析师：杨康 执业证书编号：S0930523070001 021-52523870 yangkang6@ebscn.com 相关研报 再论库存周期——光大宏观周报（2023-07-16） 出口增速见底了吗？——2023 年 6 月进出口数据点评（2023-07-13） 美国通胀步入平台期——2023 年 6 月美国 CPI数据点评（2023-07-13） 降息的效果已开始显现——2023 年 6 月金融数据点评（2023-07-11） PMI 企稳，预期是否可以乐观一些？——2023年 6 月 PMI 点评兼光大宏观周报（2023-07-01） 出口增速为何低于预期？——2023 年 5 月进出口数据点评（2023-06-07） 制造业 PMI 为何再度不及预期？——2023 年 5月 PMI 点评（2023-05-31） 企业盈利修复分化，需求不足仍是约束——2023 年 4 月工业企业利润数据点评兼光大宏观周报（2023-05-27） 如何看待后续的财政发力节奏？——2023 年 4月财政数据点评（2023-05-18） 经济弱复苏？来自上市公司的微观线索——《见微知著》系列第十篇（2023-05-17） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 宏观经济 目 录 一、本轮“城中村改造”有何不同？ ...................................................................................... 3 二、“城中村改造”体量如何？ ............................................................................................. 5 三、“城中村改造”资金如何解决？ ...................................................................................... 7 四、风险提示 ........................................................................................................................ 10 图目录 图 1：七普数据统计，21 个特大超大城市人口共计 2.1 亿 ................................................................................ 6 图 2：21 个特大超大城市的自建房比例及人均建筑面积 .................................................................................... 6 图 3：2015 年至 2018 年期间，PSL 明显放量 .........................................................