房地产2023年7月报：基本面下行压力持续加大，市场信心亟待提振

主标题 微软雅黑 加粗 44px— — 副 标 题 微 软 雅 黑 2 8 p x杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生党雯锐对本文的贡献2023年7月24日1房地产2023年7月报——基本面下行压力持续加大，市场信心亟待提振2•报告期：销售景气度继续下行。6月单月同比降幅接近两成，景气度下行传导至一线城市•展望：三季度销售大概率同比负增长；四季度受去年低基数的影响，同比或有所好转•报告期：依旧疲弱，前端弱，后端强。开工投资延续大幅回落趋势，竣工有所修复•展望：开工投资弱，竣工强的趋势仍将延续•报告期：延续宽松基调，但调整频次及力度收缩。•展望：销售放缓背景下，市场信心亟待提振，等待需求端、供给端政策进一步落地房地产主要指标趋势回顾展望图表标题（微软雅黑18px 加粗）数据来源：招商银行研究院类别2023年1-5月表现2023年6月趋势1-6月同比是否符合市场预期2023年预判政策环境总体基调宽松持续放松-是政策环境持续宽松需求端供给端销售市场商品房销售面积-0.9%跌幅扩大-5.3%是-10.2%/-4.3%（统计局基数调整）商品房销售额8.4%涨幅收窄1.1%是-70大中城市房价新房同比：-0.5%二手房同比：-2.5%新房同比跌幅收窄，二手房同比跌幅扩大；新房、二手房环比跌幅均扩大新房同比：-0.4%二手房同比：-2.8%是-土地市场土地成交建面-22.8%跌幅扩大-26.9%是-土地出让金-14.9%跌幅扩大-20.4%是开发投资新开工面积-22.6%跌幅扩大-24.3%是-20.0%竣工面积19.6%涨幅收窄19.0%超预期10.0%施工面积-6.2%跌幅扩大-6.6%是-5.0%房地产开发投资额-7.2%跌幅扩大-7.9%是-9.8%/-7.5%(（统计局基数调整）房地产开发到位资金-6.6%跌幅扩大-9.8%是-在一季度市场超预期修复后，二季度市场持续降温。从统计局数据来看，6月单月受去年同期高基数影响，商品房销售面积跌幅下降近两成，绝对规模为2015年以来同期最低水平。销售降温已传导至高能级城市,一线城市房价出现较大幅度下滑，二手房环比呈现出2014年9月以来最大跌幅。此外，6月国房景气指数滑落至94.06，已降至本轮下跌周期以来的景气度最低点。高频跟踪数据显示，7月新房在基数效应减弱背景下依旧弱势，成交量显著下台阶，而二手房成交绝对规模领先近五年同期的优势已不再延续。市场复苏前景变得不明朗，等待需求端、供给端政策进一步落地。展望来看，市场景气度转弱后，再次恢复市场信心并不容易。且本轮下跌周期还受到经济下行、居民收入预期不足的影响，年内或难看到地产景气度有较大程度改善。考虑到去年下半年基数相对较低，下跌斜率相对可控。若政策维持二线及以下城市放松，预计Q3-Q4单季商品房销售面积同比分别为-16.9%、-12.8%，下调全年销售面积同比至-10.2%。下半年若统计局基数持续调整，销售同比表现或优于预期，预计全年销售面积同比为-4.3%。后续若有超出预期的政策提振销售，市场或迎来更好表现。销 售 ： 受 高 基 数 影 响 销 售 降 幅明 显 扩 大 ， 景 气 程 度 继 续 下 行 高频跟踪-新房：7月热度进一步下降，30大中城市成交量再下台阶数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错；注2：由于数据缺失，无锡23年以来累计同比为1-7.16。新建商品房成交面积同比增速•市场放量减少叠加年中推盘结束，新房成交热度进一步降低。同比来看，30大中城市6月新房成交单月同比为-33.0%，较上月大幅降低57.6pct，主要受去年同期高基数影响。进入7月，基数效应减弱背景下销售仍旧弱势，新房成交量显著下台阶。7月1-20日30大中城市的成交同比增速为-30.8%，成交规模仅为近五年同期均值的一半。环比来看，房企年中推盘结束后，新房成交边际再度下行，30大中城市7月1-20日销售面积环比6月1-20日降低23.7%。•分城市来看，各线城市新房成交均大幅回落。18个样本城市中，除北京与南宁外，其余16城7月1-20日同比成交均为负增长。分城市能级来看，30大中城市中一、二、三线城市7月1-20日的新房成交同比分别为-22.2%、-34.9%、-30.7%，二三线跌幅相对较高。不过，部分一线城市销售降温显著，广州、深圳、上海成交同比降幅超两成。2023年2022年1-7.207月中 7月上 6月下6月中6月上5月下5月中5月上4月下4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上 1月下 1月中 1月上 12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京16%24%41%-33%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21% -27%-35%11%5% -14%-47% -20% -18% -16%-29%-24% -21%上海36%-43%-12%-16%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20% -20%8%-28% 30%0%16% -17% -78% -94%-52%31%-7%广州3%1%-40%-35%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24% -50%-75%-19% -12% -11%-18%21% -28% -69%-55%-16% -48%深圳1%14%-59%0%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6% 31% -43%27%-9% -32%-5%-22%-24% -46%杭州5%-26%-1%-15%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24% -42%-40%-11% -19% -16%-30% -19% -53% -51%-51%-49%33%南京-20%-7%-58%-51%5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25% -44%-13%-33% -16%36%-22% -37% -51% -61%-61%34%7%武汉-8%-55%-65%-42%-64%-23%39%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61%54%449%-73%-41%-4% -29%-57%-36% -39%-9%-57% -33% -46% -51%-40%-31% -31%成都3%-34%33%-13%23%43%16%22%35%24%22%33%18%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19% -52%-8%-19% -68% -28%-21% -23% 19% -28%-22%-3%15%青岛-17%-37%-11%-65%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%