物业管理行业研究周报：推动城市更新或利好物企未来增收

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 推动城市更新或利好物企未来增收 ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：推动城市更新或利好物企未来增收 城中村改造、老旧小区改造均为住建部在推动城市更新过程中采取的重要措施。旨在改善居民的生活环境，提升城市整体品质。  城中村改造是对城市中存在的城中村进行整治和改造。城中村是指城市中存在的违章建筑、无证房屋等建设，通常集中在城市的边缘地带或空闲土地上。这些城中村存在着安全隐患、环境脏乱差等问题，对居民的生活质量和城市形象造成了不良影响。  老旧小区改造是指对年久失修、基础设施老化、居住条件差的小区进行综合整治和改善。这种改造的目的是提升小区的整体品质，改善居住环境，让居民享受更好的生活。在这个过程中，通常会进行建筑加固、设施更新、绿化美化等方面的工作，以确保小区的安全性和舒适度。此外，住建部还鼓励居民进行旧房装修和局部升级改造，以满足个性化需求和提升居住体验。  根据住建部数据，23 年全国计划新开工改造城镇老旧小区 5.3 万个、涉及居民865 万户。23 年 1-6 月，全国新开工改造城镇老旧小区达 4.26 万个（22 年同期为 3.89 万个），开工率达 80.4%（22 年同期为 75.99%），惠及居民 742万户。我们参考万物云“蝶城”的数据，根据物股通，一个成熟的“蝶城”能够创造超 1 亿营收，服务对应约 1 万户住户，若每 4.26 万个老旧小区涉及 742 万户住户，则每 1 万个老旧小区对应约 174 万户住户，对应约能为物企带来 174 亿营收，我们预计20-23年新开工的老旧小区在完工后累计能为物企带来约 3504亿营收。 我们认为加大城中村及老旧小区改造政策支持力度有利于改善居民生活，亦有利于未来物企增收。在城市更新、城中村改造及老旧小区改造的稳步推进中，物企既能作为服务主体参与其中，改造成熟后亦有利于扩大物业行业存量市场，提供基础物业项目管理之外的多元化服务，在居民对美好生活向往更加强烈的背景下，物企可开展便民服务、社区增值、资产管理等一系列非物服务，促进物企优化收入结构，进一步实现增收创利。 数据追踪（7 月 24 日-7 月 28 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 7 月 28 日，持有 1039.3 万股，较上周上涨 24.09%，持股市值 1.66 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 14 家（剔除停牌物企），自 2023 年 7 月 24日至 7 月 28 日，增幅最大的是碧桂园服务，本周增幅 6.46%。降幅最大的是合景悠活，降 6.62%。持股比例最高为保利物业，为 67.29%。持股数量最多为融创服务，为 5.9 亿股。  投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 7 月 30 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 高丁卉 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660122080010 行业基本资料 股票家数 64 行业平均市盈率（TTM） 14.84 港股市场平均市盈率（TTM） 8.33 行业表现走势图 资料来源：iFinD，申港证券研究所 相关报告 1、《万物云首次覆盖报告——云浮纷繁醒万物》2023-7-20 2、《招商积余首次覆盖报告——积余锲而成》2023-4-25 3、《金科服务首次覆盖报告——雪暖金花立 及时宜自强》2023-2-21 4、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 5、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 6、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 7、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 8、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 9、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2022/7/292022/8/202022/9/112022/10/32022/10/252022/11/162022/12/82022/12/302023/1/212023/2/122023/3/62023/3/282023/4/192023/5/112023/6/22023/6/242023/7/16恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/11 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：推动城市更新或利好物企未来增收 ....................................................................................................................... 3 1.1 城中村及老旧小区改造进一步促进物企增收创利 .......................................................................................................... 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 4 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 6 4.