房地产行业全国调研系列报告之西南区域(一)-成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之西南区域（一） 成都：疫情结束回暖显著，跨区购房门槛梯级分明 2023 年 07 月 21 日  西部中心城市，新一线榜上有名。成都是四川省省会，西部地区和成渝双城经济圈的中心城市。全市总面积 14335 平方千米；2022 年，成都 GDP 达 20817.5亿元，同比增长 2.8%，成为第七个 GDP 突破 2 万亿元的城市。常住人口达 2126.8万人，常住人口城镇化率 79.9%，户籍人口城镇化率 68.8%。2022 年城镇居民人均可支配收入 54897 元；农村居民人均可支配收入 30931 元。  房地产市场特点：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖。成都市区包括“老五区”、天府新区、高新区。2022 年 11 月成都调整区域限购政策之前，实行较为严格的分区限购政策，不同购房资格所在区可购房区域亦不同。房价来看，市区（含锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区和成都天府新区直管区，下同）的锦江、青羊区突破 25000 元/平，最低的金堂县不足 7000元/平。郊区平均去化周期为 21.52 月，接近市区的两倍，去化的压力较大。  新房市场：供销整体平稳，年初有回暖趋势。2022 年成都商品住宅供应量有 20%-30%的减少；成交面积 1898.03 万平米，同比下降 24.49%；成交价17189 元/平，同比上升 12.86%。2023 年上半年市区成交面积占比 53.20%；郊区成交面积占比 46.80%。多数区同比均有不同幅度的增加。2021 年 4 月起，去化周期就呈震荡上升趋势，直至 2023 年 3 月起出现显著下降。2023 年 2 月销供比达到 1.84，4-5 月在供应量显著减少同时销售量依旧稳中有升。整体而言，2022 年成都住宅市场受疫情和整体经济影响，新房成交量同比有所下降。但进入 2023 年以来出现了较为明显的好转，未来市区的成交热度或将持续。  二手房市场：整体平稳，短期量价齐跌。2023 年 1-3 月，疫情期间的购房卖方需求被快速释放，二手房成交量快速上涨，从 1 月的 10161 套涨到 3 月的28188 套。购房价格来看，随着购房市场逐步恢复理性，成交价格在 5 月小幅下降。从购房供应结构来看，总体保持稳定，近期变化不大，主要以刚需为主，且有成交户型改善的趋势。  土地市场：快速复苏，拿地热情高涨。2022 年成都土拍引入了抽签机制，采用“限房价，定品质，竞低价”的拍卖方式。总体降低了项目成本，激发了开发商的拿地意愿，对楼市有较为积极的影响。2022 年成都完成四批次集中供地，涉宅用地成交 151 宗，占集中供地 96.8%；成交建面 546 万平，占比 96.6%；成交金额约为 1191 亿元。进入 2023 年，成都土拍市场有显著升温趋势。2023年上半年，成都土拍共成交 42 宗涉宅用地，其中 28 宗有溢价，占比 66.7%；更有 21 宗溢价率 14-15%并触顶，触发抽签机制，占比 50%，反映了今年上半年土地市场的火热状况。其中，市区成交了 22 宗，21 宗有溢价，占比 95.45%，18 宗触顶，占比 81.82%；郊区成交了 20 宗，仅 7 宗有溢价，占比 35%，2 宗触顶，占比 10%，体现了十分明显的城郊溢价分化现象。  投资建议：建议关注在成都在售、待售房源较多的保利发展、万科。  风险提示：政策变动风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 600048 保利发展 12.76 1.53 1.83 1.89 8 7 7 推荐 000002 万科 A 13.88 1.94 1.95 2.03 9 7 7 - 资料来源：wind，民生证券研究院；（注：股价数据采用 7 月 20 日股价；未覆盖标的采用 wind 一致预期） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq.com 相关研究 1.地产行业政策点评：金融端政策稳市场信心，期待更多刺激政策出台-2023/07/11 2.全国调研系列报告之长三角区域（四）：杭州：市场整体维稳，板块分化持续-2023/07/04 3.2023 年 6 月中国房地产土地市场数据点评：23 城土地出让金环比提升，市场热度分化凸显-2023/07/03 4.2023 年 6 月中国房地产销售数据点评：六月重点城市成交面积同环比双降，国央企分化态势加剧-2023/07/02 5.房地产行业 2023 年中期策略报告：积累需求释放后，投资端静待强心针 -2023/06/26 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 城市宏观：西部中心城市，新一线热门候选 ............................................................................................................. 3 2 房地产市场：市郊梯级明显，品质提升，年初市场持续回暖 ..................................................................................... 5 2.1 市场特点：市郊分化明显，政策调整前区域限购严格 ............................................................................................................... 5 2.2 楼市政策：限购放松、公积金放宽，利好政策不断落地 ........................................................................................................... 7 2.3 新房市场：供销整体平稳，年初有回暖趋势 ................................................................................................................................ 8 2.4 二手房：整体平稳，短期量价齐跌 .....