积极布局核心区域，立足千亿未来可期

证券研究报告·公司深度研究·房地产开发 东吴证券研究所 1 / 28 请务必阅读正文之后的免责声明部分 华发股份（600325） 积极布局核心区域，立足千亿未来可期 2023 年 07 月 20 日 证券分析师 房诚琦 执业证书：S0600522100002 fangcq@dwzq.com.cn 证券分析师 白学松 执业证书：S0600523050001 baixs@dwzq.com.cn 证券分析师 肖畅 执业证书：S0600523020003 xiaoc@dwzq.com.cn 股价走势 市场数据 收盘价(元) 9.28 一年最低/最高价 6.89/12.67 市净率(倍) 1.11 流通 A 股市值(百万元) 19,647.17 总市值(百万元) 19,647.26 基础数据 每股净资产(元,LF) 8.34 资产负债率(%,LF) 74.05 总股本(百万股) 2,117.16 流通 A 股(百万股) 2,117.15 相关研究 买入（首次） [Table_EPS] 盈利预测与估值 2022A 2023E 2024E 2025E 营业总收入（百万元） 59,190 67,466 75,264 82,259 同比 16% 14% 12% 9% 归属母公司净利润（百万元） 2,578 2,904 3,215 3,526 同比 -19% 13% 11% 10% 每股收益-最新股本摊薄（元/股） 1.22 1.37 1.52 1.67 P/E（现价&最新股本摊薄） 7.62 6.77 6.11 5.57 [Table_Tag] 关键词：#行业整合 [Table_Summary] ◼ 国资股东禀赋优势，“立足珠海，面向全国”。公司第一大股东华发集团由珠海市国资委控股，华发集团持股比例始终保持稳定，并在公司财务经营、股权融资和业务经营等方面提供大力支持。2013 年以来公司坚持房地产开发业务为核心业务，连续保持 10 年业绩正增长。2012 年开始，公司围绕“立足珠海，面向全国”战略加速全国布局。 ◼ 销售破千亿大关，优质土储扎根一、二线城市，持续布局高能级城市。2020-2022 年，公司在房地产市场下行压力下连续三年实现销售额突破1200 亿元。公司持续布局高能级地区，其中华东地区 2022 年销售额达779 亿元，同比增长 40.4%。公司积极拿地，土储结构聚焦高能级城市，一、二线城市占比近九成，华东、华南占比超八成。 ◼ 紧随湾区战略发展脚步，琴澳深度合作区开发项目高度覆盖。公司肩负横琴粤澳深度合作区开发使命，其中十字门 CBD 湾仔片区的“华发琴澳新城”将打造成总占地面积 60 万方，总建筑面积 240 万方的中央商务区。 ◼ 股权激励计划效果显著，优化销管费率降本增效可期。公司于 2017 年实施的限制性股权激励计划四个阶段均已达成，激励效果显著，业绩较激励措施实施前有显著增长。以 2015 年为基准，2022 年净利润增长率为 332.43%，资产收益率为 16.18%。2020 年以来公司稳定销管费率为6%左右，横向对比行业前三十企业，公司位居前列，后续有望进一步对该费率进行控制。 ◼ 国资背景，财务优势突出，三道红线持续绿档。2021 年公司“三道红线”由橙转绿。2022 年公司剔除预收账款的资产率为 66.0%，净负债率为84.7%，现金短债比为 2.01 倍。截至 2022 年末，公司有息负债总额 1456亿元，一年以上有息负债占比八成以上，短期还款压力小。另外，2022年公司平均融资成本同比下降 0.7 个百分点至 5.76%。 ◼ 盈利预测与投资评级：公司国资股东禀赋优势，优质土储扎根一、二线城市，持续布局高能级城市，紧随国家新区战略发展规划脚步，近年销售表现领先，未来业绩确定性较强。预测其 2023/2024/2025 年归母净利润为 29.0/32.2/35.3 亿元，对应的 EPS 分别为 1.37/1.52/1.67 元/股。我们选取业内具备国央企背景、全国化布局的 6 家代表性房企作为可比公司进行估值，根据可比公司的估值情况，我们给予公司 2023 年 9.1X 的 PE估值，对应每股价格为 12.5 元/股，首次覆盖给予“买入”评级。 ◼ 风险提示：行业下行压力超预期；疫情反复、发展超预期；宏观政策放松不及预期，收紧超预期。 -18%-9%0%9%18%27%36%45%54%63%72%2022/7/202022/11/182023/3/192023/7/18华发股份沪深300 请务必阅读正文之后的免责声明部分 东吴证券研究所 公司深度研究 2 / 28 内容目录 1. 国资股东禀赋优势，珠海头部房企典范 .......................................................................................... 4 1.1. 三十年深耕地产主业，珠海华发走向全国............................................................................. 4 1.2. 国资背景，股权结构稳定......................................................................................................... 6 1.3. 管理层经验丰富，大部分为公司早期核心骨干..................................................................... 8 2. 销售破千亿大关，优质土储扎根一、二线，投资高能级城市 .................................................... 10 2.1. 销售：稳量提价，守住基本盘，布局向华东倾斜............................................................... 10 2.2. 投资：借力合作拓宽市场，扎根华南进军全国高能级城市............................................... 12 2.2.1. 拿地时机研判精准，多元合作逆势扩大版图............................................................. 12 2.2.2. 增储聚焦上海，同时开拓成都、武汉两大高能级城市............................................. 13 2.3. 土储：拿地强度适时回升，一、二线城市占比接近九成................................................... 14 3. 深入国家新区开发，股权激励效果显著，降本增效未来可期 .................................