房地产行业新发展模式展望系列三：海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·行业深度 海外住房保障与时俱进，中国住房保障博采众长 ---房地产新发展模式展望系列三 核心观点 海外保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。其中德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住不炒和住房开支可控；新加坡建立了政府主导、围绕住房自有的住房保障制度，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。我国住房保障围绕“全体人民住有所居”的目标，将建成政府主导、围绕租赁的住房保障体系。一、二线核心城市将以保租房为供给主体，定价机制更市场化，满足新市民群体多层次居住需求。同时，租购同权与租赁型保障房供给的配套制度相辅相成。住房保障体系有望在长期以安居带动乐业，促进中国经济高质量发展，并提供社会治理新抓手。 摘要 住房保障由来已久，海外经验值得借鉴。住房保障制度是指国家依法或政策为住房困难的中低收入阶层或特定对象提供适当的政策性住房，使其能够通过购买或租赁的方式满足基本的住房需求的社会保障制度。发达国家保障房制度建设较为完善，发展出各具特色的管理模式。参考海外经验，无论是市场主导抑或政府主导，强调租赁还是强调自有，都可以完成有效的住房保障，核心在于：第一、制度各有机部分的协调性；第二、政策目标在有延续性的同时动态变化，做到与时俱进。 德国建立了市场主导、围绕住房租赁的住房保障制度，实现房住不炒和住房开支可控。德国住房自有率低，租住人口比例达 64%，围绕租住，该国形成了市场供给为主，政府管控为辅的保障性住房供给模式。政府也不是完全没有作为，作为全球主要经济体中唯一出台租赁相关法律的国家，其通过不断调整实物配租与货币补贴的比例关系，严格控制租金水平，实现住房保障与目标人群的动态适配，在较低的财政压力下保证了住房开支水平可控。 新加坡建立了政府主导、围绕住房自有的住房保障制度，实现购房成本可控和多元化社会治理目标。新加坡住房自有率在全球偏高、维持在 90%HDB 为主体开发组屋，供给端提供土地和资金支持，需求端低门槛、宽覆盖。由此新加坡经济对房地产业依赖度低，住房开支水平可控，种族融合等治理目标得以实现。 维持 强于大市 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 黄啸天 huangxiaotian@csc.com.cn SAC 编号:S1440520070013 发布日期： 2023 年 07 月 07 日 市场表现 相关研究报告 -26%-16%-6%4%14%2022/2/212022/3/212022/4/212022/5/212022/6/212022/7/212022/8/212022/9/212022/10/212022/11/212022/12/212023/1/21房地产沪深300房地产 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 考虑海外经验与中国国情，中国有望建立政府主导、围绕住房租赁的住房保障制度。一、二线核心城市是保租房的供给主体。保租房定价通常为市场价 90%，市场化程度高，已入市项目覆盖 2000-10000 元价格带,可满足新市民群体多层次居住需求。配套制度方面，租购并举与租赁型保障房供给相辅相成，有望持续推进。中长期来看，住房保障体系有望以安居带动乐业，促进产业升级，完成高质量发展，并为政府提供新的政策抓手，实现多样化治理目标。 行业深度报告 房地产 请参阅最后一页的重要声明 目录 核心观点 ................................................................................................................................................................... 1 摘要 ........................................................................................................................................................................... 1 1. 海外住房保障体系：制度建设完善，政府与市场相得益彰 ........................................................................... 1 1.1 英国：住房保障制度体系的发源地，以私人企业提供的住房为核心 ................................................. 2 1.2 德国：围绕租赁住房，欧洲住房保障的典范......................................................................................... 3 1.3 瑞典：“社会民主主义模式”福利国家的代表 ......................................................................................... 3 1.4 美国：典型的“大市场小政府”特征，运用住房金融工具种类多 ......................................................... 4 1.5 日本：政府领导，市场主导的保障住房体制......................................................................................... 5 1.6 新加坡：体系完善的公共组屋政策 ........................................................................................................ 5 2. 德国：市场供给为主，政府管控为辅，围绕租赁的住房保障制度 ............................................................... 7 2.1 历史沿革：住房保障制度历史悠久，逐步市场化................................................................................. 7 2.2 保障性住房现状：建设量和存量整体下降、多渠道供给、申请门槛较高 ......................................... 8 2.3 金融支持现状：租房货币补贴和住房储蓄制度.......