2023年6月房地产数据点评：销售短期趋弱，复苏大势未改

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年07月04日超 配12023 年 6 月房地产数据点评销售短期趋弱，复苏大势未改 公司研究·公司快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：2023 年 6 月收官，房企销售拿地百强榜单、30 城商品房成交、300 城住宅用地成交等数据均已出炉。国信地产观点：1）6 月销售同比明显下降，受多重因素影响，不宜将趋势线性外推，预期 7 月将有所修复。2）住宅用地成交建面逐月缓慢恢复，但规模仍在历史低位。3）投资建议：虽然 6 月销售复苏短期趋弱，但成因复杂，不宜将趋势线性外推，市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。我们认为，比起政策，后续更值得博弈的是市场对销售过度悲观的预期差。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。4）风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 6 月销售同比明显下降，受多重因素影响，不宜将趋势线性外推，预期 7 月将有所修复根据克而瑞房企销售榜单，百强房企销售额单月及累计同比均转负。2023 年 6 月单月，百强房企全口径销售额 6015 亿元，环比+9.5%，单月同比-27.6%，较 5 月下降了 33 个百分点。2023 年 1-6 月，百强房企累计全口径销售额 34563 亿元，同比-0.4%，较 1-5 月下降了 8.6 个百分点。从房企维度看，虽然全口径销售额 Top20 的房企除建发以外 6 月单月同比均为负，但国央企销售韧性强于混合制房企及大部分民企，1-6 月销售累计同比仍为正，例如保利发展（+13%）、中海地产（+29%）、华润置地（+41%）、招商蛇口（+40%）、建发房产（+54%）、中国金茂（+23%）、越秀地产（+69%）、华发股份（+56%）。从城市维度看，根据 30 城商品房成交数据，2023 年 6 月单月，30 城商品房累计成交面积为 1235 万㎡，环比-5%，单月同比-33%，较 5 月下降了 55 个百分点。2023 年 1-6 月，30 城商品房累计成交面积为 7354万㎡，同比 0.2%，较 1-5 月下降了 11 个百分点。6 月数据的明显下滑，受多重因素影响。首先，与供应量有关，今年 Q1 需求释放较为充分，房企为抓销售窗口期推货前置，因此虽然上半年重点 30 城累计供应量与去年同期持平，但 6 月单月供应量创下近 5 年同期新低。6 月百强房企销量仅为 2019 年同期的 47%，低于 22 年任意月度相比 2019 年同期的水平。6 月带看量/来访量实际上已经企稳，并未进一步回落。其次，销售同比受去年 6 月显著高基数的影响也较大。因此 6 月数据是反常的，不宜对当前成交趋势线性外推。结合去年下半年的销售基数水平以及今年下半年销售仍将维持弱复苏的趋势判断，预期 7 月单月同比将有所修复。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：百强房企单月销售额及当年累计同比图2：百强房企单月销售额同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图3：Top20 房企 2023 年 1-6 月累计销售额及累计同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理图4：30 城商品房单月成交面积及当年累计同比图5：30 城商品房单月成交面积同比资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 住宅用地成交建面逐月缓慢恢复，但规模仍在历史低位根据中指研究院发布的房企拿地百强榜单，2023 年 1-6 月，百强房企累计拿地总额 5920 亿元，同比-10.2%，降幅较 1-5 月扩大 2 个百分点。拿地主力仍是国央企，华润置地、保利发展、中海地产、建发房产 1-6 月权益拿地金额位居前四。但由于房企投资策略同质化趋势明显，各城市土地市场间的冷热分化延续。根据中指研究院数据，2023 年 1-6 月，300 城住宅用地成交建面为 13543 万㎡，累计同比-32%，较 1-5 月累计降幅扩大 7 个百分点。2023 年 6 月，300 城住宅用地单月成交建面为 3343 万㎡，环比+9%，单月同比-47%，较 5 月下降 47 个百分点，成交规模仍处于历年较低水平；当月 300 城住宅用地成交溢价率 6.3%，保持温和水平。图6：300 城住宅用地单月成交面积及当年累计同比图7：300 城住宅用地当月成交溢价率资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理资料来源：中指研究院，国信证券经济研究所整理 投资建议：虽然 6 月销售复苏短期趋弱，但成因复杂，不宜将趋势线性外推，市场复苏大势并未改变，且优质房企的销售低点、业绩低点均已过去。我们认为，比起政策，后续更值得博弈的是市场对销售过度悲观的预期差。核心推荐中国海外宏洋集团、中国海外发展、金地集团、越秀地产。 风险提示：①政策推出强度及落地效果不及预期；②外部环境变化等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。相关研究报告：《房地产行业 2023 年 7 月投资策略-看好七月销售环比企稳》 ——2023-06-30《房地产行业周观点-复苏趋弱，期待政策》 ——2023-06-19《房地产行业专题-长三角区域研究（一）：上海房地产市场解读》 ——2023-06-18《房地产行业专题-住房市场研究框架及长三角区域概览》 ——2023-06-16《统计局 5 月房地产数据点评-基本面复苏短期趋弱，但竣工表现依旧强劲》 ——2023-06-16证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。国信证券投资评级类别级别说明股票投资评级买入股价表现优于市场指数 20%以上增持股价表现优于市场指数 10%-20%之间中性股价表现介于市场指数 ±10%之间卖出股价表现弱于市场指数 10%以上行业投资评级超配行业指数表现优于市场指数 10%以上中性行业指数表现介于市场指数 ±10%之间低配行业指数表现弱于市场指数 10%以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不