房地产行业第26周周报：新房二手房成交同比降幅收窄，6月百强房企销售同比增速大幅下滑

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 7 月 4 日 强于大市 相关研究报告 《居民购房意愿、房价看涨预期均回落；房企贷款需求收缩—央行 2023 年二季度问卷调查点评》（2023/6/30） 《探索建立房屋养老金制度；资金来源多方面；物管公司有望受益—房屋养老金制度点评》（2023/06/29） 《房地产 2023 年 1-5 月统计局数据点评：销售增长动能转弱；投资降幅进一步扩大》(2023/6/18) 《70 城二手房房价环比转跌；一二线城市新房房价同比维持正增长——房地产行业 2023 年 5 月 70 个大中城市房价数据点评》(2023/6/18) 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》(2023/6/13) 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/9） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 26 周周报（6月 24 日-6 月 30 日） 新房二手房成交同比降幅收窄，6 月百强房企销售同比增速大幅下滑 本周新房、二手房成交环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。 核心观点  本周新房成交环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。40 城新房成交面积为 588.9 万平，环比上升 68.3%，同比下降 24.7%，同比降幅较上周收窄了 20.0 个百分点，一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为 78.6%、57.4%、79.4%，同比增速分别为-14.1%、-30.9%、-19.1%，同比降幅较上周分别收窄了 27.7、20.3、1.8 个百分点。  二手房成交环比增速由负转正，同比降幅有所收窄。19 城二手房成交面积为 198.3 万平，环比上升 65.8%，同比下降 1.5%，同比降幅较上周收窄了 33.5 个百分点，一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为 85.7%、70.6%、43.1%，同比增速分别为8.2%、-3.7%、-13.9%，同比较上周分别上升了 37.9、39.0、5.3 个百分点。  新房库存面积环比下降，同比上升；去化周期同环比均下降。12 城新房库存面积为9855 万平，环比下降 1.0%，同比上升 5.6%，去化周期为 13.0 个月，环比下降 1.0 个月，同比下降 0.3 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-1.0%、-1.0%、1.0%，同比增速分别为 21.9%、-10.8%、-9.3%；一、二、三四线城市去化周期分别为8.9、10.6、30.2 个月，环比分别下降 9.3、0.9、1.3 个月，一、二线城市同比分别提升1.5、0.6 个月，三四线城市同比下降 2.3 个月。  土地市场同环比量价齐跌，土地溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为 3222.8万平，环比下降 10.8%，同比下降 40.9%；成交总价 703.9 亿元，环比下降 21.9%，同比下降 41.4%；楼面均价 2184 元/平，环比下降 12.4%，同比下降 0.8%；土地溢价率为 1.60%，环比下降 2.1 个百分点，同比下降 2.5 个百分点。  本周房企国内债券发行规模同比上升，环比下降。2023 年第 26 周房地产行业国内债券总发行量为 108.1 亿元，同比上升 0.4%，环比下降 27.1%。总偿还量为 146.0 亿元，同比上升 9.8% ，环比下降 13.8% ；净融资额为-37.9 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.8%，较上周上涨 5.4pct，房地产行业相对收益为 1.3%，较上周上升 3.5pct。房地产板块 PE 为 11.96X，较上周上涨 0.09X。本周（6.26-7.2），北上资金对基础化工、机械设备、电子加仓金额较大，分别为 16.01、12.54、12.45 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.75%（上周为-0.05%），净买入 3.78亿元（上周净买入-7.14 亿元）。 投资建议  百强房企 6 月单月销售同比下降 29.8%，同比增速较上月大幅下滑 36.1 个百分点，上半年累计销售同比基本持平。此外，本周央行公布了二季度银行家和城镇储蓄问卷调查，一方面，房企贷款需求走弱，由于房企拿地和新开工意愿持续低迷，融资需求大幅减少。另一方面，就业与收入的预期均走弱，居民对于房价上涨的信心由升转降，居民购房意愿回落。  近期市场对地产政策宽松的预期是有所增强的，需求端政策仍以“因城施策”为主，多城市持续出台宽松政策，例如扬州自 7 月 1 日起取消限购限售政策、推广二手房“带押过户”等。我们认为绝大多数高能级城市的政策力度已经比较大了，一线城市是否会跟进取决于风向标作用是否有效，但是从其他城市的数据跟踪来看，居民购房信心和收入预期的确对需求释放的影响较大。因此短期内，我们预计限购限贷类的纯需求端政策在一线城市不会有大幅调整，仍需进一步观察后续复苏情况。  我们建议关注两条主线：1）开发类企业中内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司，主要包括主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，在行业见底复苏后的弹性较大：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团。2）REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方：大悦城、光大嘉宝、中新集团、中国国贸。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 7 月 4 日 房地产行业第 26 周周报（6 月 24 日-6 月 30 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 ............................................ 6 1.1 重点城市新房成交情况跟踪 ........................................................................................................... 6 1.2 重点城市新房库存情况跟踪 .......................................................................................................... 7 1.3 重点城市二手房成交情况跟踪 ................................