房地产行业2023年6月报：市场回暖步伐几近停滞，政策出台预期增强

主标题 微软雅黑 加粗 44px— — 副 标 题 微 软 雅 黑 2 8 p x杨侦誉，行业研究员，sunyzy@cmbchina.com感谢实习生党雯锐对本文的贡献2023年6月22日1房地产2023年6月报——市场回暖步伐几近停滞，政策出台预期增强2•报告期：销售景气下行。5月单月同比转负，市场景气明显转弱•展望：6-9月销售大概率同比负增长，四季度受去年低基数影响同比或能转正•报告期：延续下行。竣工延续复苏，但开工投资跌幅持续扩大•展望：全年竣工增长确定性较高，开发、投资在下半年低基数下跌幅有所放缓，但全年依旧偏弱•报告期：延续宽松基调。•展望：销售放缓背景下，政策或有所加强房地产主要指标趋势回顾展望图表标题（微软雅黑18px 加粗）数据来源：招商银行研究院类别2023年1-4月表现2023年5月趋势1-5月同比是否符合市场预期2023年预判政策环境总体基调宽松持续放松-是政策环境持续宽松需求端供给端销售市场商品房销售面积-0.4%跌幅扩大-0.9%是-5.70%商品房销售额8.8%涨幅收窄8.4%是-70大中城市房价新房同比：-0.7%二手房同比：-2.7%同比跌幅收窄新房环比涨幅回落二手房环比转跌新房同比：-0.5%二手房同比：-2.5%是-土地市场土地成交建面-25.6%跌幅收窄-22.8%是-土地出让金-20.7%跌幅收窄-14.9%是开发投资新开工面积-21.2%跌幅扩大-22.6%是-10.0%竣工面积18.8%持续上涨19.6%超预期5.0%施工面积-5.6%跌幅扩大-6.2%是-5.0%房地产开发投资额-6.2%跌幅扩大-7.2%是-7.1%房地产开发到位资金-6.4%跌幅扩大-6.6%是-今年2、3月份，此前因为疫情压抑的住房需求快速释放，市场超预期修复。进入二季度市场再度转弱，从统计局公布的数据来看，5月单月，在统计基数调减以及去年低基数的情况下，商品房销售面积同比增速依然转负。而在销售放缓后，房价上涨动力也随之减弱。新房环比涨幅回落，二手房环比转跌。值得一提的是，5月国房景气指数滑落至94.56，结束了自2023年1月以来连续上涨的态势,距离本轮下跌周期以来的景气低点仅有很小的差距。高频数据跟踪显示，6月30大中城市新房销售环比延续回落趋势，市场回暖步伐几近停滞。在市场景气再度转弱情况下，不少专家就“是否救楼市，如何救”展开激烈讨论。我们认为，销售转弱后政策出台预期增强。不过，即使地产政策再度放松，坚持“房住不炒”的基调不会改变。展望来看，三季度，若未有有效托底销售的政策出台，且经济、就业、收入未有明显修复，销售面积大概率延续同比负增长。四季度受去年低基数影响同比或有所修复。销 售 ： 再 度 步 入 下 行 通 道 ， 成交 量 价 齐 跌 高频跟踪-新房：6月30大中城市成交同比显著回落，环比延续下行数据来源：Wind，招商银行研究院。注1：极端值系春节销售空档交错；注2：由于数据缺失，无锡23年以来累计同比为1-6.18。新建商品房成交面积同比增速•受去年同期高基数影响新房成交同比显著回落。30大中城市5月新房成交单月同比为24.5%。而6月1-20日成交同比增速为-27.3%，较一季度及4月、5月的同比高增显著回落。6月回落主要受到去年上海疫情好转积压需求释放影响，同期销售基数相对较高。同时环比延续下行，显示6月市场景气度进一步下滑。从环比增速来看，30大中城市6月1-20日销售面积环比5月1-20日为-6.5%，通常6月、12月为开发商年中、年末冲业绩时间，推盘量较高。与之对应，销售面积在一年中也处于相对较高的位置，而今年6月销售量并未出现明显的修复，显示市场景气度进一步下行。•分城市来看，一线成交环比边际改善强于二线、三线。一、二、三线城市6月1-20日的新房成交环比分别为3.7%、-12.0%、-2.1%。一线城市中，6月1-20日除广州环比为负外，北上深三城新房成交环比均在9%以上，其中北京热度回升幅度最大，为28.9%。202320221-6.20累计6月中旬 6月上旬 5月下旬 5月中旬 5月上旬 4月下旬 4月中旬 4月上旬 3月下旬 3月中旬 3月上旬 2月下旬 2月中旬 2月上旬 1月下旬 1月中旬 1月上旬12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月北京20%0%32%125%36%-21%1%14%69%60%47%-2%32%18%452%-86%-14%21%-27%-35%11%5%-14%-47% -20% -18% -16% -29% -24% -21%上海59%6%24%166%519%2770%1350%1783%819%368%61%11%-8%-29%85%-87%1%20%-20%8%-28%30%0%16% -17% -78% -94% -52%31%-7%广州11%-55%33%-8%-5%39%19%361%1742%219%9%47%1%-28%341%-81%-34%-24%-50%-75%-19%-12%-11%-18%21% -28% -69% -55% -16% -48%深圳4%-7%88%-11%63%68%4%-15%-44%-6%509%27%-26%-40%275%-94%47%-39%-2%-35%6%31%-43%27%-9% -32%-5% -22% -24% -46%杭州9%-14%5%-5%-16%319%2%17%150%57%58%25%28%-23%755%-67%-51%24%-42%-40%-11%-19%-16%-30% -19% -53% -51% -51% -49%33%南京-15%5%-31%48%-39%-14%-24%23%21%72%59%22%-58%-24%132%-89%-50%-25%-44%-13%-33%-16%36%-22% -37% -51% -61% -61%34%7%武汉3%-64%-23%39%10%40%-5%-25%-13%10%65%75%61%54%449%-73%-41%-4%-29%-57%-36%-39%-9%-57% -33% -46% -51% -40% -31% -31%成都6%23%43%16%22%35%24%22%33%18%5%2%-3%-13%100%-83%-36%-19%-52%-8%-19%-68%-28%-21% -23%19% -28% -22%-3%15%青岛2%-50%-25%9%0%-17%-14%25%18%50%117%55%152%0%155%-79%-38%17%-1%-9%-11%41%-9%-19% 178%-9% -45% -34%-8% -25%苏州-19%-76%-22%15%-34%67%52%44%-13%-6%23%22%-34%39%75%-79%-37%-36%0%-26%5%41%-13%-47%39% -46% -55% -23%-6% -15%大连0%-93% -48%30%-9% 福州-23%-51%-29%12%-53%-32%26%-38%-27%-21%9%-30%-8%-43%162