房地产行业2023年5月月报：成交增长动能持续转弱；重点城市土拍热度延续

房地产行业|证券研究报告—行业月报 2022 年 6 月 29 日 强于大市 相关研究报告 《走出停滞期，诞生新格局——房地产行业 2023 年中期策略》（2023/6/13） 《房企退市专题研究：十余家房企面临“1 元退市”风险，对行业整体影响有限》（2023/6/1） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》20230508 《华发股份：把握机遇实现规模突破，聚焦核心战略下销售拿地强势》(2023/5/15) 《房地产行业 2023 年 4 月月报：新房二手房成交同比增幅收窄，核心城市土拍热度延续》(2023/5/14) 《行业盈利与现金承压；房企分化加剧，销售与投资普遍缩量——房地产行业 2022 年年报&2023 年一季报综述》（2023/5/12） 《保租房 REITs 深度研究：住房租赁市场缺口较大，保租房 REITs 起航，租赁行业加速步入专业化资管时代》（2023/5/8） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师:夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业 2023 年 5 月月报 成交增长动能持续转弱；重点城市土拍热度延续 核心观点  新房：5 月新房成交量同比虽然仍保持正增长，但单月成交量显著低于 2019-2021 年同期水平，同比增速也大幅下滑。5 月 38 城新房成交面积 1570.4 万平，环比上升 1.3%，同比上升 11.8%，同比增速较上月下降12.5pct。1-5 月累计增速为6.3%（前值：4.2%），累计增速持续为正。基本验证了我们此前对于5 月成交增长动能或持续转弱的判断。  分城市能级来看，一二线城市同比正增长，三线城市同比负增长。一线城市成交环比缩量（环比-9.7%），同比增长 86.1%，1-5 月累计同比增长 34.9%。前期热度较高的北京、上海、深圳成交环比均出现了下降，北京主要受限于供应，5 月新房成交环比下降 27%，上海、深圳虽然供应放量，但是受外围区域推盘量占比增加影响，成交表现相对一般，5 月新房成交环比下降 3%。二三线城市分化显著。二线城市环比上升 16.7%，同比上升 21.7%；三线城市环比下降 6.4%，同比下降 2.7%。二、三线城市 1-5 月累计同比增速分别为 7.5%、12.4%。成都热点恒热，单月成交突破 200 万平，同比大幅增长 55%。武汉、青岛、厦门、杭州等城市同环比均呈现正增长。同比出现下降的城市有南京、苏州、福州、无锡等，经历了前期的放量，整体成交动能减弱，市场复归理性。  二手房：5 月二手房成交环比持续下降，同比增速也有所下降。5 月 14 城二手房成交面积 794.7 万平，环比下降 8.3%，同比上升 64.4%，同比增幅较上月下降 7.0pct，增速虽然有所下降，但仍然较高，1-5月累计同比增速为 68.9%。一、二、三线城市环比增速分别为-6.0%、-13.6%、13.1%，同比增速分别为40.3%、73.0%、106.1%，一线城市同比增速较上月提升了 33.7pct，二、三线城市同比增速较上月分别下降了 32.7、12.9pct。从具体城市来看，我们跟踪的所有城市中，除扬州、南宁外二手房成交面积环比增速正增长，其余城市均出现了不同幅度的下滑，成交表现均弱于上个月。同比来看，除厦门外，其余我们跟踪的城市成交同比增速仍然为正。相比之下，厦门二手房成交面积环比下跌三成，置业者观望情绪浓重，成交同比转跌（-19%）。杭州、南京、成都、青岛、苏州成交环比跌幅在 10-20%，深圳、北京、东莞市场显现相对韧性，成交环比跌幅在 10%以内。  库存与去化：5 月整体库存同环比持续下降，去化周期较上月缩短，库存积压状况进一步改善。截至5 月底，我们跟踪的14 城新房住宅库存面积为1.0 亿平，环比下降0.6%，同比下降3.3%；去化周期为13.8 个月，环比下降 2.3%，同比下降 8.4%。一、二、三线城市库存同比增速分别为 2.1%、-12.8%、-16.0%；去化周期分别为11.1、12.1 和13.2 个月，同比增速分别为-12.8%、-0.2%、-22.3%。具体来看，超6 成城市库存环比小幅下降，近7 成城市去化周期环比缩短，上海、杭州、宁波去化周期在12 个月内。  开盘去化率：31 个重点城市平均开盘去化率 43%，环比下降 8pct，市场热度下降。从具体城市来看，5月各城市环比跌多涨少，苏州、厦门、宁波等随着核心区中高端优质楼盘集中入市去化率呈现出稳中有增；天津、郑州也小幅回升至3 成左右。部分前期热点核心一二线城市市场热度均有转降趋势，一方面与推盘结构相关，例如上海、深圳等城市加强了外围区域供应，拉低了平均去化率，开盘去化率分别下降18、5pct至59%、18%；另一方面，例如杭州、成都等购买力面临阶段性疲软态势，随着改善盘集中入市，分流了客户需求，去化率环比分别下降5、12pct 至66%、45%。还有少数城市，如武汉、常州，市场暂无明显起色，去化率仍维持在13%左右低位徘徊。  土地市场：百城土地成交规模同环比均提升，重点城市土拍热度延续。5 月百城住宅类用地成交建面2850.6万平，环比上升 53.1%，同比上升 11.4%，同比增速较 4 月提升了 51.0pct；楼面均价 6931 元/平，环比下降 22.3%，同比上升 0.8%。5 月，杭州、南京、成都、济南、福州、无锡等多个城市进行了集中土拍，带动百城土地成交量同环比均上升。同时，由于成交主力成都、南京、杭州、厦门等城市供地质量较高，房企参拍热情高涨，溢价率均超过 7%，一定程度上带动了土地市场热度，百城整体住宅用地的溢价率也得以维持在6.22%的相对高位。  房企：1）百强房企 5 月单月销售同比增速大幅下滑。百强房企单月实现全口径销售额同比+6.3%（前值：+27.4%）；权益口径销售额同比+3.9%（前值：+28.5%）；1-5 月累计实现全口径销售额同比+8.2%（前值：+8.7%）。TOP20 房企中单月销售额增长较快的为滨江（108%）、招蛇（64%）、金茂（58%）、华润（55%）、建发（38%）、越秀（33%）；累计销售额增长较快的为越秀（101%）、华发（86%）、滨江（78%）、铁建（78%）、华润（77%）、招蛇（76%）、建发（67%）。2）5 月百强房企拿地量同比增加，以头部央国企及区域深耕型民企为主。百强房企单月拿地金额同比+8.6%（前值:+2.5%），拿地强度从 4 月的 32%降至 26%，同比基本持平。头部房企拿地强度相对更强，5 月