房地产行业2023年中期策略报告：行则将至，未来可期

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 行业 研 究 行业投资策略报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 中性 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 重点公司 重点公司 EPS（元） 2023E 2024E 招商蛇口 0.80 1.10 华发股份 1.45 1.57 保利发展 1.66 1.71 滨江集团 1.43 1.69 招商积余 0.76 0.94 万科 A 1.98 2.08 金地集团 1.37 1.38 新城控股 1.62 2.05 来源：兴业证券经济与金融研究院 ＃relatedReport＃ 相关报告 《房地产行业 2022 年投资策略：时移世易，大浪淘沙》2021-11-16 ＃emailAuthor＃ 分析师： 靳璐瑜 jinluyu@xyzq.com.cn S0190520080003 阎常铭 yanchangming@xyzq.com.cn S0190514110001 ＃assAuthor＃ 王沁雯 wangqinwen@xyzq.com.cn S0190523040001 洪波 hongbo@xyzq.com.cn S0190523040002 研究助理： 宋词 songci@xyzq.com.cn 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 基本面回顾：23 年以来地产基本面呈现 “慢复苏与强分化”的特征。 1）销售金额同比正增长，二季度增速有所趋缓。统计局全国 1-5 月商品房销售金额同比增长 8.4%，5 月单月同比+6.8%，增速有所放缓。从 6 月以来的高频数据来看，49 城新房 6 月以来（截至 6 月 15 日）销售面积同比-15.9%，环比+0.2%。2）城市间分化明显，一二线明显好于三四线。1-5 月 49 城新房销售面积中，一/二/三四线同比分别+35%/+12%/+1%。上海、杭州、成都等城市基本保持 60%以上的平均开盘去化率，而三四线城市去化率普遍不高。3）前端土地、新开工表现更弱。全国 1-5 月住宅用地成交面积-32%、成交金额-15%，其中一/二/三四线土地成交金额同比分别-3%/-6%/-28%；1-5 月新开工面积同比-22.6%；竣工反映过往销售，1-5 月同比+19.6%。 ⚫ 基本面展望： 分化趋势延续，中长期销售金额有一定支撑。 1）全年销售仍保持慢复苏强分化趋势，期待政策变化下销售预期进一步稳定。全年预计一二线城市带动全国销售温和恢复，6 月 16 日媒体报道国常会研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，期待政策变化下，地产销售预期进一步稳定。2）地产投资方面，今年竣工端仍好于开工拿地端。当前开工、拿地主要受销售预期的影响，而竣工端受益过往销售较好表现，因此全年仍是竣工端好于开工拿地端。3）中长期地产销售金额有一定支撑。地产仍是信用创造的重要载体，居民给居民加杠杆，这些均给销售金额中长期支撑。 ⚫ 房企层面：优质房企未来可期 1）优质房企销售表现远好于行业，市占率加速提升。我们测算，优质房企 1-5月累计同比+43%，百强房企为 7.5%。计算优质房企 1-5 月销售市占率 20%左右，22 年 16.1%，而此前基本在 14%左右。（注：选取 top30 房企中国央企作为优质房企样本） 2）优质房企拿地优势仍然明显，未来销售预期稳定下，拿地力度有望提升。当前国央企拿地份额仍在 70%以上，21 年上半年 50%左右；98 家上市民企仅 8 家恢复拿地。虽然今年优质房企拿地力度不高，但未来销售预期稳定下，优质房企拿地力度有望提升。 3）拿地利润率仍保持较高水平。由于集中供地城市拍地规则调整，虽然今年核心城市竞拍热度大幅提升，但拿地利润率保持较高水平，我们测算今年以来毛利率 26.6%，22 年高点 28.9%，仍保持较高水平。当前在核心城市具备持续补库存能力的房企将持续受益。 ⚫ 投资建议：地产基本面呈现慢复苏强分化格局，6 月 16 日媒体报道国常会研究推动经济持续回升向好的一批政策措施，政策预期增强。行业优质房企趋势确定，未来可期，看好华发股份、招商蛇口、保利发展、滨江集团，也看好金地集团、万科 A、新城控股估值修复，同时看好招商积余。 风险提示：按揭等信贷支持低于预期、销售恢复时间和力度低于预期、行业信用风险超预期。 ＃title＃ 房地产行业 2023 年中期策略报告：行则将至，未来可期 ＃createTime1＃ 2023 年 6 月 28 日 股票报告网整理http://www.nxny.com 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 行业投资策略报告 目 录 第一部分、基本面回顾：慢复苏+强分化 .............................................................. - 4 - 1、慢复苏：销售金额同比正增长，二季度以来有所走弱 ............................... - 4 - 2、强分化：城市间分化明显，一二线销售明显好于三四线 ........................... - 6 - 3、开发投资：前端土地、新开工弱于销售 ...................................................... - 8 - 第二部分、基本面展望：分化持续，中长期金额有支撑 ................................... - 12 - 1、销售：全年趋势延续 .................................................................................... - 12 - 2、开发投资：今年竣工端仍好于开工端 ........................................................ - 13 - 3、中长期：销售金额有一定支撑 .................................................................... - 14 - 第三部分、政策：供需政策优化 .......................................................................... - 16 - 1、供给端政策：三支箭持续落地 .................................................................... - 16 - 2、因城施策持续改善 ........................................................................................ - 17 - 第四部分、房企层面：优质房企未来可期 ....................................