2023年5月房地产行业运行情况报告：5月销售表现转弱 投资增速有所下滑

15 月销售表现转弱 投资增速有所下滑——2023 年 5 月房地产行业运行情况报告分析师 唐晓琳、闫骏核心观点：销售端：5 月，全国商品房销售面积为 8804.1 万平方米，同比下降 3.0%，环比增长 14.5%；全国商品房销售额为 10036.2 亿元，同比增长 6.8%，环比增长 9.0%。楼市表现明显转弱，全国商品房销售面积同比增速由正转负，30 大中城市日均成交套数与上月基本持平；新建商品住宅价格上涨乏力，二手住宅价格下跌趋势已现。投资端：5 月房地产开发投资完成额为 10187.0 亿元，同比下降 10.5%，投资增速降幅持续扩大；全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为 8502.8 万平方米、8235.4 万平方米和 4148.2万平方米，新开工面积和施工面积同比分别下降 27.3%和 41.2%，竣工面积同比增长 24.4%。新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，竣工面积增速略有下降但绝对水平较为稳定，“保交楼”持续推进；土地市场供大于求，但二三线城市成交情况有所好转。政策端：二季度以来经济修复动力稳中偏弱，楼市也再度出现转弱势头。在此背景下，6 月 20 日，央行下调 5 年期 LPR 报价，是继 2022 年 8 月以来 LPR 的首次调整。我们认为，在当前市场环境下，下调 LPR 报价具有较强的信号意义，有利于提高购房意愿、提振市场信心，对下一步楼市回暖形成利好。我们判断，在二季度楼市转弱的情况下，下半年政策会持续宽松，为楼市回暖积蓄力量。高频数据显示，6 月 1 日-24 日 30 大中城市单日平均商品房成交套数为 3131 套，去年同期为 4968 套，二季度销量转弱的局势已基本确定。伴随 5 年期 LPR 报价的下调，预期下半年对楼市的扶持政策会有所加强。整体来看，本轮楼市回暖进程有所拉长，但下半年重回趋势性回暖进程仍值得期待。报告正文：一、销售端：5 月楼市表现明显转弱。全国商品房销售面积同比增速由正转负，30 大中城市日均成交套数与上月基本持平；新建商品住宅价格上涨乏力，二手住宅价格下跌趋势已现。1.销售情况25 月，全国商品房销售面积为 8804.1 万平方米，同比下降 3.0%，环比增长 14.5%；全国商品房销售额为 10036.2 亿元，同比增长 6.8%，环比增长 9.0%。我们认为，销售面积和销售额的环比数据由负转正主要系 4 月基数较低所致，并不代表 5 月销售情况有所提升；销售额同比保持正增长，主要是全国商品房销售均价同比提升 10.1%所带来的影响；销售面积同比增速由正转负，表明 5 月真实销售情况并不乐观。此外，从绝对水平来看，5 月销售面积也处于较低水平。图表 1-2： 2021 年-2023 年 5 月全国商品房销售面积（左图）和 30 大中城市商品房日均成交套数（右图，单位：套）数据来源： Wind，东方金诚整理从 30 大中城市商品房成交数据来看，5 月 30 大中城市商品房日均成交套数为 3776 套，同比增长18.6%（去年同期为 3184 套），但环比下降 0.3%（4 月为 3764 套），绝对水平仍保持低位。整体来看，5 月楼市有明显转弱的迹象。2.价格表现5 月，70 城新建商品住宅价格环比下降城市数量有明显增多，环比增速有所放缓。70 大中城市中价格环比上涨城市数量由 4 月的 62 个减少至 46 个，环比下降城市数量由 7 个增至 24 个。具体看，5月 70 城新建商品住宅价格同比下降 0.5%，降幅较 4 月收窄约 0.3 个百分点；环比上涨 0.1%，涨幅较上月收窄约 0.2 个百分点。分城市能级看，一二线城市 5 月价格环比分别上涨 0.1%和 0.2%，均已连续上涨 5 个月，但涨幅较上月分别缩小 0.3 个百分点和 0.2 个百分点，三线城市价格与上月持平。整体来说，5 月新建商品住宅价格上涨压力持续加大，各能级城市出现了不同程度的上涨乏力。图表 3-4：2021 年-2023 年 5 月 70 大中城市新建商品住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）3数据来源： iFind，东方金诚整理二手房住宅价格下降趋势明显，价格环比下降的城市占据主流。5 月环比下降城市数量由上月的34 个增至 55 个，环比上涨城市数量由上月的 36 个降至 15 个。具体看，5 月 70 城二手住宅价格同比下跌 2.55%，已连续下跌 16 个月，跌幅较上月收窄约 0.15 个百分点；5 月价格环比下跌 0.23%，其中一线城市 5 月价格环比下跌 0.4%（上月为环比增长 0.2%），二三线城市价格环比分别下跌 0.3%和 0.2%（上月均为环比持平）。整体来看，受二季度以来楼市转弱的影响，二手房住宅价格出现下跌势头。图表 5-6：2021 年-2023 年 5 月 70 大中城市二手住宅价格同比和环比变化（左图为同比，右图为环比）数据来源：iFind，东方金诚整理二、投资端：楼市转弱，带动投资信心下降，5 月投资增速降幅持续扩大。新开工面积和施工面积保持同比双位数的大幅负增，竣工面积增速略有下降但绝对水平较为稳定，“保交楼”持续推进；土地市场供大于求，但二三线城市成交情况有所好转。5 月投资增速持续下降。当月房地产开发投资完成额为 10187.0 亿元，同比下降 10.5%，降幅较上月扩大 3.3 个百分点，带动 1-5 月房地产开发投资完成额同比跌幅扩大至 7.2%（1-4 月为 6.2%）。图表 7：2021 年至 2023 年 5 月全国房地产开发投资完成额及同比变化4数据来源：Wind，东方金诚1.开工情况5 月全国房地产新开工面积、施工面积和竣工面积分别为 8502.8 万平方米、8235.4 万平方米和4148.2 万平方米，新开工面积和施工面积同比分别下降 27.3%和 41.2%，竣工面积同比增长 24.4%。具体看，新开工面积降幅与上月基本持平，施工面积降幅较上月扩大 4.9 个百分点，竣工面积增速较上月缩小约 17.6 个百分点。我们认为，二季度以来楼市转弱，投资信心受到负面影响，是导致新开工面积和施工面积增速保持同比双位数的大幅负增的主要原因之一；5 月竣工面积增速虽然有所下降，但绝对水平与上月相差不大，整体来看，“保交楼”工作仍在正常推进。图表 8：2021 年-2023 年 5 月全国房屋新开工、施工和竣工面积单月同比变化（单位：%）数据来源：iFind，东方金诚2.土地市场土地市场表现为供大于求，但土地成交数量有显著增长。我们跟踪了 100 大中城市土地供应和成5交情况，5 月 100 大中城市供应土地 516 宗，成交土地 452 宗，土地供地数量与上月基本持平，但成交数量有显著提升。具体看，一二三线城市供应数量分别为 9 宗、144 宗和 363 宗，一线城市和三线城市环比增长 50%和 5%，二线城市环比下降 16%；一二三线城市成交土地数量分别为 4 宗、149 宗和 299 宗，其中二三线城市土地成交数量有显著增长。图表 9：2021 年-2023 年 5 月 100 大中城市土地供应和成交情况（单位：宗）数据来源：Wind，东方金诚三、政策端：二季度以