房地产社融及居民信贷点评：5月地产销售可能并不弱

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2023 年 06 月 14 日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 刘清海 分析师 SAC 执业证书编号：S1110523010003 liuqinghai@tfzq.com 资料来源：聚源数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:地产融资支持进展如何？——202306W1 周专题》 2023-06-12 2 《房地产-行业研究周报:近年购物中心新开业规模如何？——REITs 周报》 2023-06-12 3 《房地产-行业研究周报:青岛楼市新政有何启示？——202305W5 周专题》 2023-06-04 行业走势图 5 月地产销售可能并不弱——社融及居民信贷点评 事件描述：中国人民银行发布 2023 年 5 月金融数据，居民中长期贷款同比小幅多增，相比 4 月有所改善。2023 年 5 月，社融存量 361.4 万亿，同比 9.5%，新增社融 15600 亿元，同比少增 1.31万亿元，新增人民币贷款 13600 亿元，同比少增 5418 亿元，新增居民中长期贷款 1684 亿元，同比多增 637 亿元。 事件点评： 社融同比少增，主要受贷款、政府债券、企业债券拖累 5 月新增社融 15600 亿元，同比少增 1.31 万亿元，主要受贷款、政府债券、企业债券拖累。5 月新增社融拖累因素主要包括：1）对实体经济发放贷款增加 12200 亿元，同比少增 6173 亿元；2）企业债券融资新增-2175 亿元，同比多减 2541 亿元；3）政府债券融资新增 5571 亿元，同比少增5011 亿元。5 月新增社融正向贡献因素主要包括：1）委托贷款新增 35 亿元，同比多增 167 亿元；2）信托贷款新增 303 亿元，同比多增 922 亿元；3）非金融企业境内股票融资新增 753 亿元，同比多增 461 亿元。总体来看，5 月社融同比少增幅度明显，反映经济融资需求尚待提振。 居民信贷同比小幅多增，中长贷为主要贡献 5 月居民中长期贷款新增 1684 亿元，同比多增 637 亿元。5 月新增人民币贷款 13600 亿元，同比少增 5418 亿元，居民贷款新增 3672 亿元，同比多增 784 亿元。内部结构来看，居民中长期贷款是居民贷款总体走强的主要正向贡献。5 月居民短期贷款新增 1988 亿元，同比多增 148 亿元；居民中长期贷款新增 1684 亿元，同比多增 637 亿元。5 月居民贷款表现好于 4 月，尤其是新增中长期贷款改善，从 4 月份的同比少增 842 亿元好转至 5 月份的同比多增 637 亿元，表明居民端继续去杠杆的动力有所减弱。 居民中长期贷款是观测商品房销售额的重要指标 长期来看，居民中长期贷款与购房按揭贷款紧密相关，可作为观测商品房销售的重要指标。从定性角度来看，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的走势呈现明显的相关性。从定量的角度来看，居民中长期贷款与商品房、商品住宅销售额的同比数据，具有较高的相关系数。具体来看：1）最近12 个月，居民中长期贷款与商品房销售额同比数据的相关系数为 0.6901，居民中长期贷款与商品住宅销售额同比数据的相关系数为 0.6588；2）最近 24 个月，上述相关系数分别为 0.6030、0.5865；3）最近 36 个月，上述相关系数分别为 0.7490、0.7474；4）最近 48 个月，上述相关系数分别为0.7131、0.7187；5）最近 60 个月，上述相关系数分别为 0.7058、0.7115。 5 月地产销售数据可能并不会太弱 5 月居民中长期贷款有所改善，可能预示 5 月地产销售数据并不会太弱，需求下方仍然存在一定支撑。高频数据显示，2023 年二季度地产销售面积同比增速持续下行，与 2023 年一季度市场热度形成明显反差，持续强化投资者对 2023Q2 乃至下半年地产需求走弱的预期。从数据上看，我们跟踪的高频成交面积 3 月份同比增速达到 35.7%，4 月份、5 月份分别为 17.1%和 8.1%，增速持续下滑。但我们认为 23Q2 的 4、5 月份地产高频数据增速走弱可能并不代表地产内生需求的下滑，而是存在诸多扰动因素，包括：1）地产需求在季度之间的挪移影响，如 23Q1 释放了 22Q4 积压的部分需求，也可能透支了 23Q2 的部分需求；2）节假日的影响，尤其今年五一假出行需求挤压了部分看房购房的需求；3）部分企业推盘节奏的影响，为了在 23Q1 抢占销售确定性，提前推出部分计划在 23Q2 开盘的项目。 投资建议：当前时点看好地产板块表现，逻辑包括：地产板块调整充分、政策释放友好信号、板块逐步走出反弹走势。具体来看：1）板块调整至相对低位，2）地产政策预期改善，基本面走弱的情况下不断释放积极信号，3）地产链近期连续表现，逐步走出反弹走势。随着二季度地产基本面走弱，新一轮政策友好期或已来临，货币政策端近期存款、逆回购、SLF 等利率逐步下调，需求端青岛新政指引托底信号，融资端支持有望从前期放缓进入加速推进节奏。标的方面，建议重点关注：我爱我家、天地源、招商蛇口、中国海外宏洋集团。建议关注以下思路：①存量房赛道（我爱我家、贝壳-W）、②行业复苏（中国海外宏洋集团、招商蛇口、保利发展）、③格局优化（天地源、华发股份、越秀地产）、④信用修复（新城控股、龙湖集团、金地集团）。 风险提示：1）证券市场波动、政策推进节奏及实施效果等存在不确定性；2）信用修复、格局优化及行业复苏可能存在不及预期的风险；3）宏观环境变化或对行业及公司的运行产生影响。 -17%-13%-9%-5%-1%3%7%2022-062022-102023-02房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 1. 观点：5 月地产销售可能并不弱 中国人民银行发布 2023 年 5 月金融数据，居民中长期贷款同比小幅多增，相比 4 月有所改善。2023 年 5 月，社融存量 361.4 万亿，同比 9.5%，新增社融 15600 亿元，同比少增1.31 万亿元，新增人民币贷款 13600 亿元，同比少增 5418 亿元，新增居民中长期贷款 1684亿元，同比多增 637 亿元。 表 1：中国人民银行公布社融数据 2023 年 5 月 2023 年 4 月 数值 同比变化 数值 同比变化 社融存量 万亿 361.42 9.50% 359.95 10.00% 社融增量 亿 15,600 -13,100 12,200 2,873 新增人民币贷款 亿 13,600 -5,418 7,188 734 未贴现银行汇票 亿 -1,797 -729 -1,347 1,210 企业债券融资 亿 -2,175 -2,541 2,843 -809 非金融境内股票 亿 753 461 993 -173 政府债券融资 亿 5,571 4,548 4,548 636 新增居民户中长期 亿 1,684 637