2017年中国商业地产市场发展年报

1 前言 2017 年，我国经济增长总体平稳，经济结构不断优化，服务业对经济增长的贡献持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力。12 月，财新中国服务业 PMI 为 53.9，创下 2014 年 8 月以来最高增速，住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好，均为商业地产的发展奠定了良好的基础。 2017 年，全国商业地产开发投资额与 2016 年基本持平，新开工面积同比降幅扩大，但得益于城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。土地方面，商办用地供需降幅均收窄，其中二线城市成交规模结束了连续三年的同比下降趋势，成交楼面均价继续上涨。 随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业一方面积极创新商业模式，丰富业态内涵，提升用户体验，另一方面积极探索商业资本化道路，纷纷试水商业地产资产证券化，旨在打通商业地产和资本之间的桥梁。另外，联合办公资源整合加速，零售创新模式开启，新零售等成为企业关注点。 展望未来，稳定的宏观环境为商业地产发展打下较好基础，特别是随着租购并举住房体系的加快构建，住房租赁政策将持续深化，各地商办存量房改为租赁型住宅的相关扶持政策将更进一步。在零售创新方面，政策也有望进一步落实细化，鼓励零售业创新发展，提升行业效率。在此背景下，企业应努力提升物业运营能力，丰富服务内涵，精准把握产品定位，打造差异性产品，增强客户的粘聚性。 2 一、全国商办市场整体表现 （1）商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著 图：2013-2017 年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 图：2013-2017 年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017 年，全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年商业地产开发投资额 22401 亿元，同比增长 0.1%，增幅较 2016 年收窄 7.4 个百分点。商业地产开发投资额占房地产开发投资额的比重自 2013 年以来首次下降，由 2016 年的 21.8%下降 1.4 个百分点至 20.4%，其中商业营业用房的占比下降 1.2 个百分点，明显高于办公楼。新开工方面，2017 年商业地产新开工面积 26624 万平方米，同比下降 7.3%，降幅较 2016 年扩大 6.0 个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的 14.9%,为 2013 年以来最低水平，较 2016 年下降 2.3 个百分点。其中，商业营业用房占比下2240126624175947.5%0.1%-1.3%-7.3%20.3% 20.2%-20%0%20%40%010000200003000040000201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017开发投资额新开工面积销售面积亿元或万平方米5.4%5.9%6.5%6.4%6.2%3.4%4.1%4.3%3.8%3.4%2.2%2.1%2.3%2.4%2.8%13.9%15.1%15.2%15.4%14.2%12.9%13.9%14.6%13.4%11.5%6.5%7.5%7.2%6.9%7.6%-5%5%15%25%201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017开发投资额占比新开工面积占比销售面积占比办公楼占比商业营业用房占比 3 降 1.9 个百分点，高于办公楼。 从需求端来看，商业地产销售面积同比增长两成，增幅与 2016 年基本持平。在房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面积依然可观。2017 年，全国商业地产销售面积 17594 万平方米，同比增长 20.2%，增幅与 2016 年基本持平。商业地产销售面积占商品房销售面积的比重有所提升，由2016 年的 9.3%提升 1.1 个百分点至 10.4%。 （2）商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加 图：2013-2017 年全国 300 城商办用地推出及成交面积1 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。2017 年，全国 300 城商办用地推出规划建筑面积 2.7 亿平方米，同比下降 6.5%，较 2016 年收窄 8.6 个百分点；共成交 2.2 亿平方米，同比连续第 4 年下降，降幅为 2.8%，降幅较 2016 年收窄 9.2个百分点；2017 年，全国 300 城商办用地成交楼面均价为 2391 元/平方米，同比上涨 18.7%，平均溢价率为 12.8%，较 2016 年同期下降 1.4 个百分点。 1 本文中商办用地推出、成交面积指商办用地推出、成交规划建筑面积。 5554 3957 2785 2364 2211 45683098215318941841 02000400060008000100001 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 91011121 2 3 4 5 6 7 8 910111220132014201520162017万平方米推出成交推出年度月均成交年度月均 4 图：2013-2017 一线、二线、三四线城市商办用地成交规划建筑面积情况及同比 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 图：2013-2017 一线、二线、三四线城市商办用地成交楼面价变化情况 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 二线城市商办用地成交量价齐升，价格涨幅较大。2017 年，各线城市商办用地成交表现各异，一线城市成交规划建筑面积同比下降 10.4%，在各类城市中降幅最大；二线城市商办用地成交面积结束了连续 3 年的同比下降趋势，转为同比增长 10.7%；三四线城市商办用地成交面积同比连续第 4 年下降，降幅为 9.5%，较 2016 年略有收窄。成交楼面价方面，各线城市商办用地成交楼面均价同比均上涨，涨幅均在 15%以上，其中二线城市上涨 21.7%，涨幅最为明显。从全国商办用地成交总价前 50 地块来看，46 宗来自热点一二线城市，其余城市中，南通、佛山、保定、珠海各 1 宗。一线城市受商办政策调控影响，商办用地成交面积下降明显；部分产业环境好、经济活力强、居民消费水平高的二线城市成为企业商业地产的重要布局点，二线城市土地成-60%-40%-20%0%20