大陸房地産行業月度資料點評：4月銷售月環比回落、投資較弱

0 2023/05/16 大陸房地産行業月度資料點評： 4月銷售月環比回落、投資較弱 群益金鼎證券 研究員 沈嘉婕 1 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 4月房地産銷售MOM回落 圖：單月房地産銷售金額(單位：億元) 4月全國房地産銷售金額為0.92萬億元，YOY+28%，MOM-39%；銷售面積爲0.77億平方米，YOY+5.5%,MOM-48.1%。進入4月，前期積壓需求基本釋放，房地産市場活躍度環比明顯下降，YOY數據受到去年防疫低基期的影響保持增長。1-4月，房地産累計銷售金額和銷售面積分別3.98萬億元和3.76億平方米，YOY分別爲+8.8%和-0.4%。1-4月，房地産累計銷售均價爲10562元/平方米，YOY+11.2%。 圖：單月房地産銷售面積(單位：億平米) 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%0.000.501.001.502.002.503.00Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Feb-23Mar-23Apr-23單月銷售面積（億平米） -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%050001000015000200002500030000Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Feb-23Mar-23Apr-23單月銷售金額（億元） 2 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 4月房地産投資較弱 圖：房地産單月投資額（單位：億元） 4月房地産投資金額0.95萬億元，YOY-7.3% ，MOM-22.5%。1-4月房地産累計投資金額爲3.5萬億元，YOY-6.2%，同比跌幅較1-3月擴大0.4個百分點。 4月房企到位資金1.04萬億元，YOY+3.4%。其中銷售預收款和個人貸款同比明顯增長，開發商相關信貸同比回落。 4月當月值 YOY 到位資金 10447 3.42% 定金及預收款 4016 31.2% 個人按揭貸款 2034 23.4% 自籌資金 2794 -24.4% 國內貸款 1149 -11.7% 利用外資 3.94 -86% 表：房地産開發企業到位資金情况（單位：億元） 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 -30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%02000400060008000100001200014000160001800020000Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Feb-23Mar-23Apr-23房地產單月投資額 3 新開工低迷、竣工MOM回落 4月新開工面積爲0.71億平方米，YOY-28.3%，MOM-32.7% ，同環比均大幅衰退；1-4月新開工面積爲3.1億平方米，YOY-21.2%。全年來看，由于去年房企拿地量大幅下降，新開工面積預計將負增長。 4月竣工面積爲0.43億平方米，YOY+37% ,MOM-31.8%。1-4月竣工面積2.37億平方米,YOY+18.8%，同比增速擴大。由于基期較低并且“保交樓”工作持續推進，全年竣工量預計同比增長。 圖：單月新開工面積（單位：億平米） 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 圖：單月竣工面積（單位：億平米） 資料來源：統計局，群益金鼎證券整理 -60%-40%-20%0%20%40%60%80%00.511.522.53Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Feb-23Mar-23Apr-23單月新開工面積（億平米） -60%-40%-20%0%20%40%60%80%0.000.501.001.502.002.503.003.50Feb-20Mar-20Apr-20May-20Jun-20Jul-20Aug-20Sep-20Oct-20Nov-20Dec-20Feb-21Mar-21Apr-21May-21Jun-21Jul-21Aug-21Sep-21Oct-21Nov-21Dec-21Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Feb-23Mar-23Apr-23單月竣工面積(億平方米) 單月竣工面積YOY 4 投資建議：看好優質國、央企背景房企 4月房地産銷售環比回落，市場活躍度下降 4月新房成交量普遍環比回落，從結構上看，一綫城市銷售表現好于二三綫城市。根據克爾瑞數據，4月30個重點城市中，一綫城市新房成交面積環比下降11%，其中北京和深圳環比延續增長，上海和廣州環比分別下降17%和25%；二三綫城市成交則環比下降30%。 全年來看，由于目前經濟弱勢復蘇，我們仍維持全年房地産銷售同比下降3-5%的預期。 4月房地産投資同比下降，房企投資謹慎 4月房地産投資降幅擴大，新開工繼續低迷。由于銷售情况未見明顯好轉，且多數民營房企仍存在融資難、融資貴的問題，因此除了頭部企業外，行業整體傾向收縮投資。 4月商品房待售量達6.48億平方米，位于高位（接近2015年水平），由于銷售尚未顯著回升，市場仍需較長時間來去化庫存，投資修復將滯後于銷售，我們預計全年投資額同比下降5%-8%。 看好優質國、央企背景房企市占率提升，建議逢低買進。 近期萬達和合景泰富等知名房企的債務展期事件，重新引發了公衆對房企資金鏈風險的關注，幷且近期多家房企觸發交易類强制退市，短期市場信心或受到影響。我們認爲房地産市場處于弱復蘇的階段，目前市場出現分化，優質國、央企背景房企兼具融資和銷售優勢，