东方金诚：2022年我国RMBS信用风险回顾与2023年展望

东方金诚展望系列12022 年我国 RMBS 信用风险回顾与 2023 年展望结构融资部 李睿摘要我国 RMBS 发行概况2022 年2021 年2020 年发行单数（单）36255发行规模总额（亿元）245.414993.004243.86借款人加权平均收入债务比（%）34.5854.5759.31加权平均账龄（年）4.594.264.66抵押房产城市个数（个）839280抵押房产加权平均LTV（%）52.2149.0749.31抵押房产位于一、二线城市 OPB 占比（%）43.9052.6157.88AAA 档证券占比（%） 100.00100.0089.05超额利差（%）2.281.671.38不同年份发行 RMBS 期间累计违约率RMBS 资产池平均年化早偿率（CPR）住宅销售及个人住房贷款投放：1）房地产市场延续 2021 年底的调整态势，供需两弱，销售疲软；2）居民购房观望情绪较高，2022 年个人住房贷款规模增速大幅放缓；3）疫情反复背景下，城镇居民人均可支配收入增速明显放缓，失业率反弹，城镇居民房贷偿债压力增大。产品发行：受住房贷款投放供给不足的影响，2022 年 RMBS 发行单数及规模均创 2015 年以来的新低，新发产品超额利差上升。存续期产品表现：1）违约：资产池累计违约率维持低位，远低于次级档占比，新增违约率保持相对平稳，未见受“断供潮”事件明显影响；2）早偿：受新旧贷款利差走阔、购房人投资消费意愿下降等影响，2022 年 RMBS 资产池早偿率均值同比有所抬升；3）回收：截至 2023 年 2 月末，存续期超过 48 期的存续RMBS 产品，违约回收率均值为 34.65%。展望：1）预计 2023 年房地产市场整体成交有望小幅回暖，但考虑房地产贷款集中度管理延迟过渡期政策的出台，预计 2023 年 RMBS 发行规模将维持低位；2）2023 年房地产定调“促需求、保交付、防风险”，有利于提振购房者对房屋交付信心，增强其还款意愿，预计 RMBS 资产池将维持低违约率水平；3）预计新旧住房贷款利差进一步走阔，住宅市场成交回暖背景下，置换需求有望增加，预计 RMBS 资产池早偿率将维持在历史较高水平。东方金诚展望系列2一、2022 年我国住宅销售市场及个人住房贷款投放情况2022 年，房地产需求端和融资端利好政策频出，但受多地疫情反复，宏观经济面临下行压力，居民收入预期转弱，且政策传导落地生效仍需一定时间，全年房地产市场延续 2021 年底的调整态势，供需两弱，销售疲软2022 年以来，为防范行业系统性风险，中央及各地政府年初在需求端推出放松限购限贷、下调首付比例等系列维稳利好政策，但受前期“三道红线”、“银行贷款集中度管理”等融资强管控政策传导滞后影响，叠加多地疫情反复，宏观经济下行压力增加，房地产行业景气度持续下行，融资端投资者风险偏好低位，部分房企自身造血能力不足，出险房企增加。11 月份以来，地产利好政策密集出台，在供给侧陆续推出银行信贷支持、债券融资支持和股权融资支持的“三支箭”，用于房企流动性纾困和满足合理融资需求，同时通过政策性银行专项借款、专项借款配套融资等措施实现“保交楼”；需求侧鼓励各地方因城施策继续松绑限购限售，合理确定个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，推动刚性和改善性住房需求恢复。上述政策的出台，极大提振市场信心。但政策落地到效果实现需要时间，且在宏观经济增速放缓及人口负增长带来的人口红利消失背景下，居民收入预期弱，年中多地期房“停工断贷”进一步打压购房信心，压抑中长期购房需求，需求仍有待修复。2022 年房地产市场延续 2021 年底的调整态势，整体市场供需两弱。全年全国住宅商品房销售面积11.46 亿平方米，住宅商品房销售额 11.67 万亿元，同比分别下降 26.8%和 28.3%，销售疲软。供给方面，2022 年全国住宅新开工面积共 8.81 亿平方米，同比大幅下降 39.8%，全年全国住宅商品房开发投资10.06 万亿元，同比下降 9.5%，自 1998 年以来首次全年同比出现下降。图表 1：国内住宅销售情况（左）及住宅项目新开工及开发投资情况（右）（单位：万平方米、%）数据来源：中国人民银行、国家统计局、国家资产负债表研究中心，东方金诚整理在需求端利好政策带动下，住房贷款加权平均利率持续下降，但在房地产市场价格横盘或走弱以及收入预期转弱影响下，居民购房观望情绪较高，个人住房贷款需求下降明显，2022 年个人住房贷款规模增速大幅放缓随着各地需求端利好政策的出台，住房贷款加权平均利率从 2021 年末的 5.63%持续下降至 2022 年末的 4.26%，但在房地产市场价格普遍横盘或走弱、理财产品收益率普遍下降以及收入预期转弱影响下，居东方金诚展望系列3民购房观望情绪较高，去杠杆意愿有所抬升。根据国家资产负债表研究中心的数据，2022 年末，居民整体杠杆率维持在 2021 年末的 61.9%，同比未发生变化，分季度看，四个季度增幅分别为-0.1、0.2、0.1和-0.2 个百分点。单从债务端来看，居民债务全年增长 5.4%，相比非金融企业部门债务增速 9.8%和政府部门债务增速 13.6%，增速最低；其中个人经营性贷款保持 16.5%的较高增速，其他消费性贷款增长 2.8%，住房贷款仅增长 1.8%。2022 年以来，各季度末个人住房贷款规模同比增速自 2011 年以来首次降到 10%以下且各季度增速持续放缓。图表 2：居民杠杆率（左）及个人住房贷款余额（右）（单位：%、亿元）数据来源：中国人民银行、国家统计局、国家资产负债表研究中心（左图），同花顺 iFind（右图），东方金诚整理疫情反复背景下，2022 年城镇居民人均可支配收入增速明显放缓，低于实际 GDP 增速，失业率有较大反弹，城镇居民的房贷偿债压力整体增大2022 年，我国城镇居民人均可支配收入和实际 GDP 增速同比均有较大程度放缓，我国城镇居民人均可支配收入实际增速为 1.90%，低于实际 GDP 增速 3.0%。虽然整体差值低于 2021 年，但季度项差值有所扩大。同期，居民失业率整体有所攀升，其中 2022 年 4 月末失业率接近 2020 年高峰值，2022 年末达到5.50%，同比增加 0.40 个百分点。在收入增速放缓及高失业率的压力下，借款人的房贷偿债压力整体增大。东方金诚展望系列4图表 3：城镇居民可支配收入增速及 GDP 增速（左）及城镇失业率情况（右）（单位：%）数据来源：同花顺 iFind，东方金诚整理二、2022 年新发行 RMBS 产品回顾受房地产市场成交下降、个人住房贷款增长放缓等因素影响，2022 年全年仅工商银行、中国银行和中国邮政储蓄银行三家全国性国有银行于 1 季度共发行 3 单 RMBS 产品，发行总规模 245.41 亿元，发行单数及规模均创 2015 年以来的新低。图表 4：RMBS 产品发行规模及单数（单位：亿元、单）数据来源：同花顺 iFind，东方金诚整理因新发单数少，2022 年新发行产品资产池指标受单产品资产池指标影响较大，相较历史年份水平，抵押房产加权平均 LTV 有所上升，借款人加权平均收入债务比和抵押物