房地产行业2023年5月投资策略：楼市温和复苏，政策边际放松

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年04月26日超 配房地产行业 2023 年 5 月投资策略楼市温和复苏，政策边际放松核心观点行业研究·行业投资策略房地产超配·维持评级证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002市场走势资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理相关研究报告《统计局 3 月房地产数据点评-基本面延续弱复苏，但竣工持续强劲修复》 ——2023-04-19《房地产行业周观点-基本面弱复苏延续，个股机会凸显》 ——2023-04-17《房地产行业周观点-新房、二手房复苏节奏放缓，多地持续优化公积金政策》 ——2023-04-10《房地产行业周观点-销售持续复苏土地市场回温，积极推进不动产“带押过户”》 ——2023-04-03《2023 年 3 月房地产数据点评-供应端推动市场复苏，城市间分化依然明显》 ——2023-04-03行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松。2023年 1-3 月，商品房销售额 30545 亿元，同比+4.1%，较 2023 年 1-2 月提升 4.2个百分点；商品房销售面积 29946 万平方米，同比-1.8%，降幅较 2023 年 1-2月收窄 1.8 个百分点。我们认为，以居住为核心需求的购房者信心正在逐步修复。从新房维度，30 城商品房成交量持续复苏。最近一周 30 城商品房 7 天移动平均成交面积同比+15%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7 天移动平均面积同比分别为+50%、+16%、-9%、+15%；一线城市、二线城市、三线城市 7 天移动平均成交面积同比分别为+107%、+4%、-19%。从二手房维度，样本 7 城成交面积同比基本持平。最近一周样本 7 城二手住宅当周成交面积 134 万㎡，环比+6%，成交量较上周略有修复。截至 4 月 21 日，样本 7城二手住宅当年累计成交面积 1636 万㎡，累计同比+66%，与上期基本持平，较 2021 年同期-22%，较 2019 年同期+27%。拿地方面，住宅类用地成交量累计同比降幅扩大。截至 4 月 23 日，100 大中城市住宅类用地累计成交面积 9839 万㎡，累计同比-17%，降幅比上期扩大，较 2021 年同期-14%，较 2020 年同期-6%。近日，上海、深圳需求端政策均出现边际放松态势。4 月 20 日，深圳部分银行宣布二手房参考价不再作为贷款依据；4 月 21 日，上海部分银行宣布二手房核验价和”三价就低“有所放松。我们认为上海、深圳对贷款限制的边际放松有助于延续复苏热度，帮助成交量快速企稳，且为其他一线城市后续的需求端放松提供了空间，意义重大。板块：4 月跑输沪深 300 指数 1.8 个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌 3.8%，跑输沪深 300 指数 1.8 个百分点，在 31 个行业中排 13名。根据 Wind 一致预期，按最新收盘日计，板块 2023 年动态 PE 为 10.0 倍，比 2019 年 1 月 3 日的底部估值水平（6.1 倍动态 PE）高 62.2%，比 2021 年估值水平（10.2 倍动态 PE）低 2.0%。投资策略：当前市场已从春节后的“强复苏”逐渐回到“弱复苏”的轨道，近两个月地产板块跑输大盘也源于销售端热度明显回落过度乐观的预。在“弱复苏、慢复苏”下，地产板块投资应更重视个股选择，看好拿地积极、有增长预期的α属性较强的公司，核心推荐越秀地产、华润置地。风险提示：1、后续政策落地效果不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2内容目录行业：新房、二手房复苏节奏放缓，一线城市需求端政策边际放松..........................................4统计局一季度商品房销售额同比回正.............................................................................................................. 4四月新房、二手房复苏节奏放缓...................................................................................................................... 4住宅类用地成交量累计同比降幅扩大.............................................................................................................. 7一线城市需求端政策边际放松.......................................................................................................................... 8板块：4 月跑输沪深 300 指数 1.8 个百分点...................................................................................8投资策略..............................................................................................................................................9重点推荐..............................................................................................................................................9越秀地产：供股用于未来拓展，销售拿地双优..............................................................................................9风险提示..............................................................................................................................................9免责声明.......................