首次覆盖报告:积余锲而成
申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 公司研究 首次覆盖报告 积余锲而成 ——招商积余(001914.SZ)首次覆盖报告 房地产/房地产服务 投资摘要: 我们认为,在物企规模增速放缓、盈利普遍承压下行的当前时刻,物业企业将逐渐回归经营及服务本源,告别盲目扩张时期,迈向高质量发展阶段,同时,非住业态是目前多数物企的重点发力方向。在此背景下,内生外拓均好、业态平衡多样、资源禀赋优异的全能型物企将有望迎来更加稳定的增长。在 22 年营收大于 50 亿的物企中,公司在非住业态的面积及营收占比均为第一,在非住领域具有领先优势。 行业回归本源 注重多元发展 告别狂飙 注重续航:22 年整体物业板块营收增速放缓,央国企更具韧性,央国企背景的房企亦表现相对稳健,为央国企物企提供了内生增量,在盈利能力方面,22 年央国企盈利能力持续增强且近三年来首次超过民企。 非住市场 大有可为:相较住宅,非住宅业态具有物业费单价高、收缴率高、细分赛道多、专业门槛更高、服务边界广阔的特点,已经成为了目前多数物企重点发力的方向。从近月物企市场外拓数据来看,非住业态拓展占比持续高于住宅物业,22 年全年物业板块外拓项目中住宅物业占比仅为 28.5%。 百年积余再启航 两大国资共添翼 招商积余背靠招商局集团与航空工业集团两大国资,股权结构稳定。2019 年起,招商蛇口收购中航善达,实现了招商物业和中航物业的强强联合。 蛇口全面助力,2023 年前三个月的数据显示,招商蛇口的销售额以及销售面积都在不断增长。同时,招商蛇口拿地强度处于业内较高水平,22 年,招商蛇口拿地强度约在 30%水平,23 年 1-3 月,招商蛇口拿地金额同比高增102%,表明招商蛇口拿地积极土地储备充足,为招商积余的规模提高和业务转型筑就坚实后盾。 逆风局中彰显定力 基础物业管理:根基稳固枝繁茂。管理面积保持增长,得益于强大的股东支持,公司内生面积持续稳定输送,同时,外拓并购也进行多点发力,公司抓住非住市场领先优势,“总对总”业务亦持续扩大,市场拓展更将助力面积保持增长。 平台增值服务:实现翻倍增长。平台增值服务为公司 23 年发展的重点方向,以“到家汇”平台为核心,22 年营业收入同比增长 116.91%,实现平台销售额12.4 亿元,同比增长 52%,且毛利增速高于收入增速,未来贡献增长仍然可期。 专业增值服务:细分赛道多点开花。公司的专业增值服务细分赛道较多,业务收入稳中有进。截至 22 年,公司专业增值服务收入达 18.7 亿元,同比增长1.65%,占总营收比例为 14.96%。毛利稳定增长,增速显著高于营收增速,毛利率实现提升。 资产管理业务:前途光明潜力足。招商积余资产管理业务主要为商业运营,以及持有物业出租及经营。公司商业运营收入仍保持了较高的增速,同比增长达 75.72%,但此项业务占比较小,而占比较大的持有物业出租给经营收入同比减少 27.19%,主要是由于根据相关规定进行租金减免,以及轻重资产分离取得进展,公司持有型物业可出租面积减少,我们预计未来此项业务预计仍将保持稳定。 财务分析 营业收入稳定增长,22 年毛利率短期因租金减免、人工成本增加等因素影响承压,预计未来毛利率仍有提升空间,归母净利润若扣除减租影响后同比增长 31.5%,剔除减租影响后的归母净利润增速高于营收增速。 期间费用率整体呈下行趋势,应收账款管理整体健康,其他应收款大幅收缩,随着公司管理规模的扩大,人均创收亦稳健上行。 投资建议:我们持续看好招商积余的业绩发展,我们预测公司 2023-2025 年实现营业收入 157.38/188.41/225.48 亿元,同比增长 20.84%/19.71%/19.67%;实现归母净利润 7.62/9.49/11.14 亿元,同比增长 28.36%/24.6%/17.32%;预期EPS 分别为 0.72/0.9/1.05 元,首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示:预测中假设偏离真实情况的风险,外拓不及预期、项目无法续签风险,轻重资产剥离不及预期风险,成本持续上行、降本增效不及预期风险。 评级 买入(首次) 2023 年 4 月 23 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号:S1660519040001 交易数据 时间 2023.4.21 总市值/流通市值(亿元) 156.61/156.61 总股本(万股) 106034.61 资产负债率(%) 47.92 每股净资产(元) 8.8 收盘价(元) 14.77 一年内最低/最高价(元) 13.17/19.38 公司股价表现走势图 资料来源:wind,申港证券研究所 -25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%4/22/225/14/226/5/226/27/227/19/228/10/229/1/229/23/2210/15/2211/6/2211/28/2212/20/221/11/232/2/232/24/233/18/234/9/23沪深300招商积余招商积余(001914.SZ)首次覆盖报告 敬请参阅最后一页免责声明 2/37 证券研究报告 财务指标预测 指标 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 10590.93 13023.78 15738.48 18841.06 22547.59 增长率(%) 22.65% 22.97% 20.84% 19.71% 19.67% 归母净利润(百万元) 512.87 593.51 761.85 949.3 1113.7 增长率(%) 17.86% 15.72% 28.36% 24.6% 17.32% 净资产收益率(%) 5.92% 6.49% 8% 9.51% 10.59% 每股收益(元) 0.48 0.56 0.72 0.9 1.05 PE 30.54 26.39 20.56 16.5 14.06 PB 1.81 1.71 1.65 1.57 1.49 资料来源:wind,申港证券研究所 注:历史每股收益及相关指标已根据当前股本数追溯调整。 招商积余(001914.SZ)首次覆盖报告 敬请参阅最后一页免责声明 3/37 证券研究报告 内容目录 1. 行业回归本源 注重多元发展 ................................................................................................................................................ 5 1.1 告别狂飙 注重续航 .................................................................................................................................................... 5 1.2 非住市场 大有可为 ........
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