房地产行业周报：首套房贷利率再创新低，重点城市土拍热度高

敬请参阅最后一页特别声明 1 4 行业点评 本周 A 股地产、港股地产、物业板块均有所下跌。本周（4.15-4.21）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-4.7%，在各板块中位列第 26；WIND 港股房地产板块涨跌幅为-4.1%，在各板块中位列第 22。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-7.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为-2.2%，沪深 300 指数涨跌幅为-1.5%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300的相对收益分别为-5%和-5.7%。 本周土拍整体热度延续升温态势，城市间、地块间分化。本周（4.15-4.21）全国 300 城宅地成交建面 496 万㎡，单周环比+73%，单周同比-51%，平均溢价率 9%。本周上海成交 19 宗地块，其中 15 宗进入一次性报价，4 宗底价成交；广州一批次收官，其中 4 宗地块触顶摇号，3 宗底价成交，1 宗终止出让；无锡 6 宗地块全部底价成交。2023 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 9851 万㎡，累计同比-19%；年初至今，华润置地、长隆集团、保利发展、建发房产、越秀地产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比略降，同比上升，北京、上海、成都等城市强者恒强。本周（4.15-4.21）35 个城市商品房成交合计 415 万平米，周环比-5%，周同比+10%。其中：一线城市周环比+7%，周同比+91%；二线城市周环比-8%，周同比+1%；三四线城市周环比-8%，周同比-38%。 本周二手房成交环比略降，同比上升，成都市场仍维持较高热度。本周（4.15-4.21）15 个城市二手房成交合计236 万平米，周环比-3%，周同比+56%。其中：一线城市周环比+9%，周同比+12%；二线城市周环比-5%，周同比+76%；三四线城市周环比-10%，周同比+12%。 4 月贝壳百城首套房贷利率再创新低，二套房贷利率持平。根据贝壳研究院，4 月百城首套房贷利率平均为 4.01%，环比下降 1bp，绝对水平再创 2019 年以来的新低。二套房贷利率平均为 4.91%，继续维持 2022 年 9 月以来的水平。银行平均放款周期 21 天，与 3 月相同，仍维持高速放款水平。由于多数符合“首套住房贷款利率政策动态调整机制”条件的城市已下调房贷利率水平，4 月百城首套房贷利率降速继续趋缓。从具体城市看，4 月仅淮安、马鞍山、衢州、驻马店、宝鸡、常州、沈阳、赣州、兰州等 9 个城市下降首套房贷利率。从城市能级看，4 月二线城市首套房贷利率环比下降 1bp 至 3.98%，三四线城市首套房贷利率环比下降 2bp 至 3.99%，一线城市继续持平。 土地市场分化，上海等城市土拍热度高。本周上海、广州、无锡一批次土拍收官，从成交情况来看，上海的参拍企业数量创下近 6 年最高，19 宗地块中 15 宗进入一次性报价阶段；广州成交的 7 宗地块中 4 宗触顶成交；无锡 6 宗地块全部底价成交。从溢价率情况来看，上海、广州的成交溢价率均较 2022 年低点有明显回升，广州的成交溢价率较之上海弹性更大（由于广州地价上限为 15%，而上海为 10%），无锡一年多来仍延续 0 溢价。从流拍率来看，除了广州主动撤牌一宗地块，上海、广州、无锡本次推出的所有地块均获成交，广州流拍率较去年大幅下降。目前市场成交依然分化，核心城市核心区域的销售去化更有保障，有实力在核心城市核心区域拿地的房企将更加受益。 投资建议 宽松政策效果逐步显现，市场销售持续复苏，能拿好地且快速去化的房企更加受益。地产板块，推荐有持续拿地能力、布局优质重点城市的头部央国企和改善型房企，如建发国际集团、中国海外发展等；物业板块受益于地产销售复苏和经济活动恢复，推荐滨江服务、建发物业等；二手房市场活跃度持续向好，推荐强房产中介平台贝壳。 风险提示 宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；多家房企出现债务违约 行业周报 敬请参阅最后一页特别声明 2 内容目录 4 月贝壳首套百城房贷利率再创新低 ................................................................ 4 本周上海、广州、无锡土拍有分化.................................................................. 4 行情回顾........................................................................................ 4 地产行情回顾................................................................................ 4 物业行情回顾................................................................................ 5 数据跟踪........................................................................................ 6 宅地成交.................................................................................... 6 新房成交.................................................................................... 7 二手房成交.................................................................................. 9 重点城市库存与去化周期..................................................................... 10 地产行业政策和新闻............................................................................. 11 地产公司动态................................................................................... 12 物管行业政策和新闻............................................................................. 13 物管公司动态................................................................................... 14 行业估值...................................................................