地产及物管行业周报：维持行业弱复苏、结构强弹性判断

行业及产业 行业研究/行业点评 证券研究报告 房地产 2023 年 04 月 23 日 维持行业弱复苏、结构强弹性判断 看好 ——地产及物管行业周报（2023/04/15-2023/04/21） 相关研究 "3 月行业数据继续改善，销售端修复仍强于投资端-房地产 1-3 月月报" 2023年 4 月 19 日 "住建部强调房地产经济顶梁柱，四川省要求提振房地产消费-地产及物管行业周报（2023/04/08-2023/04/14）" 2023 年 4 月 16 日 证券分析师 袁豪 A0230520120001 yuanhao@swsresearch.com 曹曼 A0230520120003 caoman@swsresearch.com 联系人 曹曼 (8621)23297818× caoman@swsresearch.com 本期投资提示：  房地产行业数据：上周（23/04/15-23/04/21）34 个重点城市新房合计成交 399 万平米，环比-5%；其中，一二线环比-4%、三四线环比-9%；4 月累计一手房月成交同比+21%，较 3 月-11pct；其中，一二线同比+34%、三四线同比-44%，分别较 3 月-14pct 和-12pct。上周 13 个重点城市二手房成交 153 万平米，环比-4%；4 月累计成交同比+61%，较 3 月-19pct。库存方面，上周 15 城推盘 159 万平米，对应周成交/推盘比 1.08 倍，最近 3 个月（23 年 1-3 月）分别为 1.45 倍、1.34 倍和 1.00 倍。截至上周末，15 城可售面积为 9,547 万平米，环比-0.1%；3 个月移动平均去化月数为 13.4 个月，环比-0.3 个月，我们认为行业总体仍处于低库存阶段。  主要政策新闻：宏观方面，统计局公布 1-3 月份全国房地产开发投资 2.6 万亿元，同比-5.8％；商品房销售面积 3.0 亿平，同比-1.8%。财政部公布一季度国有土地使用权出让收入 8,728 亿元，同比-27%。央行货币政策司司长邹澜指出我国不存在长期通缩基础，近期房地产金融数据有所好转，居民消费和投资意愿回升；截至 3 月末，符合放宽首套房贷利率下限条件的城市有 96 个，其中 83 个城市下调、12 个城市取消下限。行业方面，贝壳研究院监测显示，4 月贝壳百城首套主流房贷利率平均为 4.01%，环比-1BP；二套为 4.91%，环比持平。江西南昌公布中心城区房屋征收补偿房票安置政策；2022 年至今，厦门、贵阳、无锡、南京等近 30 省市已推行房票安置政策，各地通常给出政策性奖励、契税减免、限购放宽等优惠。公积金政策方面，杭州市多子女家庭、宁波本科硕士人才贷款额度均有 20-30%上浮。绍兴市上虞区日前出台 13 条优化生育政策，预计年财政经费支出 1 亿余元。土地方面，上海 2023 年首轮供地 19 宗，其中 4 宗底价成交、15 宗进入一次性报价。  公司动态跟踪：华侨城 3 月销售额 85 亿元（+5%）。23Q1 业绩：保利发展营收 400 亿元（+19%），归母净利润 27 亿元（+8%）；招商蛇口营收 150 亿元（-20%），归母净利润 2.7 亿元 （ -39%）；招 商 积余 营 收 33 亿 元（ +30% ），归 母 净利 润 1.8 亿 元（+27%）。融资方面，首开股份拟发行 90 亿元/7 年中票；华发股份拟发行 50 亿元/270 天超短期融资券。越秀地产拟按每持有 100 股股份可获发 30 股供股股份的基准，认购价 9.0 港元（较前日收盘价折让 28.3%），供股数量 9.29 亿股，占供股完成后公司已发行股份的 23.08%，募资总额 83.6 亿港元。大悦城子公司商管天津获政府补助高质量发展专项资金 2,340 万元。  一周板块回顾：板块表现 方面，SW 房地 产指数下跌 4.72%，沪深 300 指数下跌1.45%，相对收益为-3.27%，板块表现弱于大市，在 31 个板块排名中排第 28 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前 5 位的房地产个股分别为：ST 新城、中国国贸、ST 云城、华联控股、万业企业，上周涨跌幅排名后 5 位的房地产个股分别为新华联、嘉凯城、中天金融、万通发展、三湘印象。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌 4.68%，沪深 300 指数下跌 1.45%，相对收益为-3.23%，板块表现弱于大市。当前主流 AH 房企 22/23PE 均值分别为 10.8/7.4 倍；物管 22/23PE 均值分别为 16/11 倍。  投资分析意见：我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极，近期无锡、厦门、郑州、合肥等二三线城市再次接连放松限购政策，而基础设施REITs 扩围至商业地产，表明供需两端政策均在进一步支持并呵护市场；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A 股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股；H 股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。  风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 行业点评 请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明 第 2 页 共 27 页 简单金融 成就梦想 1．行业数据 1.1 新房成交量 1.1.1 成交周环比：上周 34 城周成交环比下降 5%，一二线环比下降4%、三四线环比下降 9% 上周(4.15-4.21)34 个重点城市新房合计成交 399.4 万平米，环比下降 4.6%，较22 年周均成交 420.1 万平米下降 4.9%，较本年周均成交 407.4 万平米下降 2%。 其中一二线城市合计成交 367.8 万平米，环比下降 4.2%，较 22 年周均成交 356.7万平米上升 3.1%，较本年周均成交 365.6 万平米上升 0.6%。三四线城市合计成交 31.6万平米，环比下降 9.2%，较 22 年周均成交 63.4 万平米下降 50.1%，较本年周均成交41.8 万平米下降 24.3%。 按照更细分城市能级来看， 上周(4.15-4.21)4 个一线城市新房合计成交 102.6 万平米，环比上升 6.6%，较 22 年周均成交 85.9 万平米上升 19.5%，较本年周均成交 91 万平米上升 12.7%。 上周(4.15-4.21)15 个二线城市新房合计成交 265.1 万平米，环比下降 7.8%，较 22年周均成交 270.8 万平米下降 2.1%，较本年周均成交 274.5 万平米下降 3.4%。 上周