指数研究与指数化投资系列：中信证券REITs指数编制方法和基础分析-中信证券

证券研究报告 请务必阅读正文之后第 24 页起的免责条款和声明 中信证券 REITs 指数编制方法和基础分析 指数研究与指数化投资系列｜2023.3.28 ▍ 中信证券研究部 ▍ 核心观点 顾晟曦 指数研究首席分析师 S1010517110001 陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 赵文荣 量化与配置首席分析师 S1010512070002 参考海外经验，REITs 在长期收益率方面颇具吸引力，不仅有长期稳定的分红收入，还可通过本身价值上涨获得资本利得收入。REITs 和其他资产的相关系数也较低，可以分散投资组合风险。为跟踪 REITs 市场的整体表现，中信证券研究部编制了 REITs 综合指数及其等权重指数以及行业指数，为市场提供该领域的研究工具。 ▍ 中国 REITs 市场进入快速发展通道。随着中国经济从高速增长向高质量发展转变，提高投资效率，盘活存量资产、促进形成再投资能力，是当前中国宏观经济改革与发展的当务之急。公募 REITs 作为重要抓手，保持其持续高质量发展是较为迫切的。截至 2023 年 3 月 24 日，公募 REITs 市场已发行产品 25 只，总市值 862 亿元，同时消费基础设施也以明确被纳入 REITs产品底层资产类别。我们相信，公募 REITs 市场将有望沿着资产业态持续丰富，扩募进程积极推进，投资者结构更加多元的三条主线进入快速发展通道，依托庞大的中国经济基本盘，C-REITs 市场的总规模有望分阶段逐渐超越其他亚洲国家和地区的 REITs 市场。 ▍ 公募 REITs 底层资产各具特色：1）能源 REITs 主要收入来源为售电收入；2）垃圾污水处理项目同样是特许经营权项目，主要收入来源是垃圾、污水处理费等；3）保障性租赁住房 REITs 主要收入来源为保障性租赁住房出租收入、车位出租收入和配套商业出租收入；4）产业园区基础设施 REITs拥有产业园区的不动产权，以租金收入、物业收入、停车费为主要收入来源；5）高速公路公募 REITs 的底层资产属于特许经营权类，以车辆通行费为主要收入来源；6）仓储物流的主要收入来源是进行市场化出租获得的持续、稳定的租金收入和综合管理服务费收入两部分。 ▍ 中信证券 REITs 指数编制方法：1）中信证券 REITs 指数分为综合指数和行业指数；2）综合指数的基日设置为 2021 年 8 月 2 日，基点为 1000 点；3）细分行业指数的基日设置为满足纳入条件的 REITs 满 3 只后的首个调整生效日；4）REITs 综合指数按照流通市值加权；5）指数每月最后一个交易日调整样本，上市时间大于 20 个交易日的 REITs 纳入指数样本。 ▍ REITs 指数基础分析：1）从指数的表现来看，REITs 综合指数与沪深 300的相关性较低；2）REITs 具有股性+债性的收益特征，REITs 和其他资产的相关系数较低，从而使其具有了组合投资的优势；3）从海外 REITs 市场的流动性来看，REITs 市场越成熟，流动性表现越好，在美上市的基础设施 REITs 过去两个月的加权日均换手率为 0.52%。 ▍ 海外代表性 REITs 指数介绍：1）美国 REITs 市场是目前最成熟的市场，规模达到万亿美元以上，日本和新加坡是目前亚洲 REITs 规模最大的两个市场；2）iEdge S-REIT 指数在代表性综合指数中表现最佳，年化收益为7.72%，夏普比率为 0.53；2）东证 REIT 指数年化收益和夏普比率仅为5.47%、0.28，最大回撤达到 48.84%。 ▍ 风险因素：行业政策和法律合规风险；流动性不足或折价交易风险；经营管理风险；指数数据错误或不完整。 指数研究与指数化投资系列｜2023.3.28 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 目录 中国 REITs 市场进入快速发展通道................................................................................... 4 类 REITs 奠定良好基础，基础设施公募 REITs 发展迅速 .................................................. 4 发展主线一：资产业态持续丰富 ....................................................................................... 6 发展主线二：扩募进程积极推进 ....................................................................................... 8 发展主线三：投资者结构更加多元 .................................................................................. 10 中信证券 REITs 综合指数编制方法和基础分析 .............................................................. 11 中信行业分类原则 ........................................................................................................... 11 REITs 指数编制方法 ........................................................................................................ 12 电力及公用事业 REITs .................................................................................................... 15 房地产 REITs ................................................................................................................... 16 交通运输 REITs ............................................................................................................... 18 REITs 指数流动性分析 .................................................................................................... 20 海外代表性 RE