建发物业(02156.HK)高质量高增长，业绩持续性可期

敬请参阅最后一页特别声明 1 业绩 2023 年 3 月 30 日，公司发布 2022 年业绩：2022 年实现收入 22.9亿元，同比+47.1%，归母净利润 2.5 亿元，同比+55.1%。 经营分析 业绩符合预期，收入结构好于预期。公司 2022 年收入与我们预期一致，归母净利润超预期 4.3%，整体业绩基本符合预期。分业务来看，社区增值服务收入 4.8 亿元（同比+87%），超我们预期 18.0%，占总收入比例达 20.8%，相较 2021 年提升 4.5ppt；非业主增值服务收入占比下降 2.0ppt 至 32.9%，整体结构好于我们预期。 在管面积高质量高增长，储备面积充足保障未来发展。截至 2022年底，在管面积 4620 万方，同比+39.8%；合约面积 9056 万方，同比+22.6%；合约/在管的比例高达 2.0 倍，未来管理规模持续增长确定性高。在快速增长的同时，住宅平均每月每平米物管费单价提升 0.14 元至 2.46 元。 社区增值多业务齐头并进高增长。2022 年社区增值服务中，家居美化服务、智能社区服务、家居生活服务分别实现 6909 万元、1.2亿元、1.4 亿元的收入，同比分别+281、+120%、+100%。 管理费用控制得当，经营性现金流表现优秀，派息比例高。①2022年公司管理费用率 12.5%，相较 2021 年下降 1.2 个百分点。②2022年公司经营性现金流净额 4.96 亿元，覆盖当期净利润 1.97 倍，好于同行。得益于良好的现金流，截至 2022 年底，公司账面现金及等价物 27.0 亿元，同比逆势增长 19.5%（受地产下行及宏观环境影响，同行账面现金呈下降趋势）。③公司宣布派发末期股息 0.1港元/股，分红比例约 47%，在行业中属于较高水平。 盈利预测、估值与评级 基于公司最新业绩情况，我们小幅调整 2023 年和 2024 年归母净利润预测至 3.4 亿元和 4.7 亿元，同比增速为 39.2%和 36.2%；同时引入 2025 年预测，预计 2025 年归母净利润为 6.2 亿元，同比+32.8%。考虑到母公司稳健发展，以及公司在社区增值服务上的快速发展，我们维持“买入”评级。公司股票现价对应 2023-25年 PE 为 14.8x、10.9x、8.2x。 风险提示 建发国际销售不及预期；经济复苏不及预期；外拓不及预期。 主要财务指标 项目 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 1,557 2,290 3,242 4,235 5,439 营业收入增长率 51.3% 47.1% 41.6% 30.6% 28.4% 归母净利润(百万元) 159 247 344 469 622 归母净利润增长率 50.2% 55.1% 39.2% 36.2% 32.8% 摊薄每股收益(元) 0.12 0.18 0.26 0.35 0.46 每股经营性现金流净额 0.66 0.37 0.80 0.85 1.12 ROE(归属母公司)(摊薄) 15.8% 19.8% 23.7% 27.1% 29.7% P/E 33.0 20.9 14.8 10.9 8.2 P/B 5.2 4.1 3.5 3.0 2.4 来源：公司年报、国金证券研究所 05101520253035402.003.004.005.006.00220330港币(元)成交金额(百万元)成交金额建发物业 港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 2 2022 年业绩图表 图表1：2018-2022 年收入及同比增速 图表2：2018-2022 年归母净利润及同比增速 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 图表3：2018-2022 年净现金及同比增速 图表4：2018-2022 年毛利率、管理费用率、归母净利率 来源：公司公告，国金证券研究所 净现金=现金及等价物-有息负债 来源：公司公告，国金证券研究所 图表5：2018-2022 年经营性现金流净额/净利润 图表6：2018-2022 年在管面积和合约面积情况 来源：公司公告，国金证券研究所 来源：公司公告，国金证券研究所 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%0500100015002000250020182019202020212022收入（百万元，左轴）同比增速（右轴）0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%05010015020025030020182019202020212022归母净利润（百万元，左轴）同比增速（右轴）-250%-200%-150%-100%-50%0%50%100%150%200%-1500-1000-50005001000150020002500300020182019202020212022净现金（百万元，左轴）同比增速（右轴）0%5%10%15%20%25%30%20182019202020212022毛利润率管理费用率归母净利润率 - 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 6.000100200300400500600700800900100020182019202020212022经营性现金流净额（百万元，左轴）经营性现金流净额/净利润（右轴） - 0.5 1.0 1.5 2.0 2.502040608010020182019202020212022在管面积（百万方，左轴）合约面积（百万方，左轴）合约/在管（右轴）港股公司点评 敬请参阅最后一页特别声明 3 附录：三张报表预测摘要 损益表(人民币 百万) 资产负债表(人民币 百万) 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 2020A 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 主营业务收入 1 ,029 1 ,557 2 ,290 3 ,242 4 ,235 5 ,439 货币资金 886 2,261 2,703 3,643 4,593 5,843 增长率 28.4% 51.3% 47.1% 41.6% 30.6% 28.4% 应收款项 135 202 381 440 611 742 主营业务成本 777 1,167 1,753 2,488 3,227 4,115 存货 2 12 40 46 61 76 %销售收入 75.5% 75.0% 76.6% 76.7% 76.2% 75.7% 其他流动资产 20 36 33 47 61 78 毛利 252 389 537 755 1,008 1,324 流动资产 1,044 2,511 3,157 4,175 5,326 6,739 %销售收入 24.5% 25.0% 23.4% 23.3% 23.8% 24.3% %总资产 95.2% 96.1% 95.5% 96.5% 97.2% 97.8% 营业税金及附加 0 0 0 0 0 0 长期投资 0 2 1 1 1