美凯龙(601828)2022年年报点评：2022年出租率相对承压，积极引入餐饮品类

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2023 年 3 月 31 日 公司研究 2022 年出租率相对承压，积极引入餐饮品类 ——美凯龙（601828.SH，1528.HK）2022 年年报点评 A 股：买入（维持） 公司 2022 年营收同比减少 8.86%，归母净利润同比减少 63.43% 3 月 30 日，公司公布 2022 年年报：2022 年实现营业收入 141.38 亿元，同比减少 8.86%，实现归母净利润 7.49 亿元，折合成全面摊薄 EPS 为 0.17 元，同比减少 63.43%，实现扣非归母净利润 6.16 亿元，同比减少 62.81%。 单季度拆分来看，4Q2022 实现营业收入 36.54 亿元，同比减少 12.12%，实现归母净利润-5.69 亿元，折合成全面摊薄 EPS 为-0.13 元，亏损幅度同比提升（4Q2021 实现归母净利润-0.18 亿元），实现扣非归母净利润-5.04 亿元。 公司 2022 年综合毛利率下降 3.31 个百分点，期间费用率下降 4.74 个百分点 2022 年公司综合毛利率为 58.36%，同比下降 3.31 个百分点。单季度拆分来看，4Q2022 公司综合毛利率为 53.15%，同比下降 4.63 个百分点。 2022 年公司期间费用率为 37.74%，同比下降 4.74 个百分点，其中，销售/ 管理/财务/研发费用率分别为 11.00%/9.98%/16.43%/0.33%，同比分别变化-2.30/ -2.94/+0.57/-0.06 个百分点。4Q2022 公司期间费用率为 41.39%，同比下降 5.13 个百分点，其中，销售/管理/财务/研发费用率分别为 14.07%/11.89%/ 15.10%/0.33%，同比分别变化-2.58/ -3.74/ +1.31/-0.12 个百分点。 2022 年自营商场平均出租率 85.2%，积极引入餐饮品类 截至 2022 年末，公司经营了 94 家自营商场，284 家委管商场，8 家战略合作商场，57 个特许经营家居建材项目，共包括 476 家家居建材店/产业街，总经营面积 22,508,291.30 平方米。其中，公司自营商场经营面积 8,369,802 平方米，平均出租率 85.2%；委管商场经营面积 14,138,489 平方米，平均出租率 86.7%。2022 年公司积极引入餐饮品类，餐饮品类全国商场覆盖率自 2022 年初的 32%提升至年末的 43%，百 mall 商场餐饮覆盖率自 55%提升至 78%。 下调盈利预测，维持原有评级 公司业绩 2022 年受疫情冲击影响较大，导致公司出租率有所下滑，鉴于出租率恢复进程仍有一定不确定性，我们下调对公司 2023/2024 年 EPS 的预测 39%/ 35%至 0.24/0.28 元，新增对公司 2025 年 EPS 的预测 0.32 元。公司线下门店经营面积及市占率具备领先优势，具有一定竞争地位，维持公司 A 股“买入”评级，维持公司 H 股“增持”评级。 风险提示：卖场拓展及提租幅度不达预期，数字化改造效果不达预期，公允价值 变动损益波动大于预期。 公司盈利预测与估值简表 指标 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 15,513 14,138 15,363 16,609 17,493 营业收入增长率 8.97% -8.86% 8.66% 8.11% 5.32% 净利润（百万元） 2,047 749 1,034 1,212 1,410 净利润增长率 18.31% -63.43% 38.15% 17.21% 16.31% EPS（元） 0.47 0.17 0.24 0.28 0.32 ROE（归属母公司)（摊薄） 3.79% 1.40% 1.90% 2.18% 2.47% P/E 12 31 23 19 17 P/E（H 股） 7 18 13 11 10 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为 2023-03-30；汇率：按 1HKD=0.87758CNY 换算 当前价：5.41 元 H 股：增持（维持） 当前价：3.52 港元 作者 分析师：唐佳睿 CFA FCPA(Aust.) ACCA CAIA FRM 执业证书编号：S0930516050001 021-52523866 tangjiarui@ebscn.com 联系人：田然 021-52523799 tianran@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 43.55 总市值(亿元)： 235.59 一年最低/最高(元)： 4.11/8.21 近 3 月换手率： 36.32% 股价相对走势 -48%-34%-19%-5%10%03/2207/2209/2212/22美凯龙沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 -4.99 11.23 -28.93 绝对 -5.75 15.11 -32.12 资料来源：Wind 相关研报 建发入股有利业绩复苏，阿里巴巴有意换股——美凯龙（601828.SH）建发入股 A 股复牌及阿里巴巴有意换股点评（2023-01-14） 线下门店有序拓展，19 家自营商场筹备中——美凯龙（601828.SH，1528.HK）2022 年三季报点评（2022-10-29） 业绩低于预期，核心商场完成数字化升级改造——美凯龙（601828.SH，1528.HK）2022 年半年报点评（2022-08-31） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 美凯龙（601828.SH） 表 1：公司 2022 年主营业务分行业情况 分行业 营业收入（元） 毛利率（%） 营业收入同比增减（%） 毛利率同比增减（pct） 家居商业服务业 10,243,608,430.28 65.7 -9.8 减少 4.3 个百分点 建造施工及设计服务业 1,233,331,460.26 15.3 -17.7 减少 12.0 个百分点 家装相关服务及商品销售业 641,384,174.55 23.9 -54 增加 3.4 个百分点 其他 2,019,995,775.05 58.5 59.4 减少 14.4 个百分点 资料来源：公司公告，光大证券研究所整理 表 2：公司 2022 年主营业务分产品情况 分产品 营业收入（元） 毛利率（%） 营业收入同比增减（%） 毛利率同比增减（pct） 自营及租赁收入 7,867,646,593.54 73.2 -2.8 减少 3.9 个百分点 项目前期品牌咨询委托管理服务收入 114,640,948.35 30.1 -82.8 减少 42.6 个百分点 项目年度品牌咨询委托管理服务收入 2,174,031,095.63 41.1 -2.5 减少 1.2 个 工程项目商业管