绿城中国(3900.HK)2022年年度业绩点评：核心净利稳健增长，销售排名逆市提高

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供，在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·港股公司简评 地产发展商(HS) 核心净利稳健增长，销售排名逆市提高——2022 年年度业绩点评 核心观点 2022 年，公司实现营收 1282 亿元，同比增长 26.8%，实现股东应占核心净利润 64.2 亿元，同比增长 11.3%，实现归母净利润 25.3亿元，同比下降 38.3%。归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）汇兑及其他亏损 13.8 亿元，去年同期盈利 4.9 亿元；2）非金融资产减值亏损 15.0 亿元，同比增长 264.6%；3）2022 年少数股东损益占比为 69.0%，相较上年提升 27.2 个百分点。公司坚持布局核心城市，销售排名逆市提高，并以其优质产品享有溢价，我们认为拥有优质产品的公司，有望在未来的竞争中脱颖而出。 事件 2022 年，公司实现营收 1282 亿元，同比增长 26.8%，实现股东应占核心净利润 64.2 亿元，同比增长 11.3%，实现归母净利润25.3 亿元，同比下降 38.3%。 简评 核心净利润双位数增长，受汇兑损益及资产减值等影响归母净利润下滑。2022 年，公司实现营收 1282 亿元，同比增长 26.8%，实现股东应占核心净利润 64.2 亿元，同比增长 11.3%，实现归母净利润 25.3 亿元，同比下降 38.3%。归母净利润增速低于营收增速主要是由于：1）汇兑及其他亏损 13.8 亿元，去年同期盈利 4.9亿元；2）非金融资产减值亏损 15.0 亿元，同比增长 264.6%；3）2022 年少数股东损益占比 69.0%，相较上年提升 27.2 个百分点。 销售排名逆市提高，一二线优势进一步巩固。公司 2022 年实现销售金额 3003 亿元，同比下降 14.4%，其中自投销售金额 2128亿元，同比下降 20.2%，自投销售排名由 2021 年的第 13 位上升至第 8 位，进入 10 强行列。公司销售保证流量的同时，也实现了高质量回款，全年回款率 102%，维持高位。公司在一二线城市的优势进一步巩固，销售金额中一二线占比 85%，较上年提高 5个百分点，在杭州、宁波、西安、天津、济南排名前五。 拿地聚焦核心城市，权益比例提升。公司 2022 年获取 27 个项目，总地价 596 亿元，拿地强度 28.0%，较上年下降 31.6 个百分点，市场下行期，公司更加注重现金流安全。从投资结构来看，北京、上海、杭州三城新增货值占比 82%，一二线城市新增货值占比 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn 18621097792 SAC 执证编号：s1440519120002 SFC 中央编号：BPU491 发布日期： 2023 年 03 月 30 日 当前股价： 10.16 港元 目标价格 6 个月： 15.40 港元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 -8.3/-7.18 -13.61/-14.59 -23.55/-15.99 12 月最高/最低价（港元） 18.5/6.79 总股本（万股） 253,199.87 流通 H 股（万股） 253,199.87 总市值（亿港元） 257.25 流通市值（亿港元） 257.25 近 3 月日均成交量（万股） 699.68 主要股东 CCCG Holding (HK) Limited 24.0% 股价表现 相关研究报告 23.01.08 【中信建投房地产】绿城中国(3900):销售排名提升明显，资金充裕蓄势待发 22.11.05 【中信建投房地产】绿城中国(3900):10月销售增速转正，融资渠道保持通畅 22.10.16 【中信建投房地产】绿城中国(3900):深耕高能级城市结硕果，融资能力强稳中有进 -44%-24%-4%16%36%56%2022/3/282022/4/282022/5/282022/6/282022/7/282022/8/282022/9/282022/10/282022/11/282022/12/282023/1/282023/2/28绿城中国恒生指数绿城中国(3900.HK) 1 港股公司简评报告 绿城中国 请参阅最后一页的重要声明 92%，更加聚焦核心城市。此外，公司拿地权益比例上升，2022 年权益比例为 68.4%，较上年提高 9.4 个百分点。截至 2022 年末，公司总土储货值 8295 亿元，总可售建面 3333 万方，十大战略核心城市货值占比 52%，一二线城市货值占比 78%。土储充足且优质。 财务总体健康，融资成本持续下降。截至 2022 年末，公司三道红线位于黄档，扣预资产负债率、净负债率和现金短债比分别为 70.1%、62.6%、1.7，扣预资产负债率略超红线 0.1 个百分点，财务总体健康。公司综合融资成本为 4.4%，相较 2021 年下降 20 个 bp，融资成本下降彰显公司实力。 维持买入评级，给予目标价为 15.40 港元。我们预测 2023-2025 年公司 EPS 分别为 1.11/1.25/1.46 元，（原预测 2023-2024 年 EPS 为 2.06/2.45 元）。公司作为声誉卓著的老牌房企，深耕核心城市，并以其产品力充分享受溢价，拥有优质产品的公司更有机会在未来的竞争中脱颖而出。参考可比公司估值，给予公司 0.95xPB，对应股价 15.40 港元（使用汇率 1 港元=0.88 人民币元）。 风险提示：1）业绩方面，房地产市场目前仍处于底部区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对未来的业绩产生一定影响；2）倘若人民币继续贬值，公司依然存在较大的汇兑损失压力；3）经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；4）倘若市场依旧低迷，公司拿地强度无法恢复至前期水平，则在手货值无法支撑公司销售规模的持续增长。 图表1： 重要财务指标 2021 2022 2023E 2024E 2025E 营业收入（百万元） 100,240.06 127,153.07 134,434.80 154,456.80 181,445.71 YoY(%) 52.38 26.85 5.73 14.89 17.47 净利润（百万元） 4,469.18 2,756.10 2,819.60 3,170.89 3,700.83 YoY(%) 17.72 -38.33 2.30 12.46 16.71 毛利率(%) 18.12 17.32 17.69 18.01 19.12 净利率(%) 7.67 7.00 4.66 5.13 5.83 ROE(%) 12.89 7.65 7.53 8.13 9.06 EPS(摊薄/元)