房地产行业全国调研系列报告之长三角区域（三）：合肥，全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察

本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 1 全国调研系列报告之长三角区域（三） 合肥：全面迈入竞品质，节后回暖持续性需观察 2023 年 03 月 24 日  “芯屏器合”引领产业发展，城市发展潜力巨大。合肥市辖瑶海、庐阳、蜀山、包河 4 个市辖区，长丰、肥东、肥西、庐江 4 个县，代管县级巢湖市。2022年，合肥市常住人口 963.4 万人，较上年净增 16.9 万人，全市生产总值（GDP）12013.1 亿元，按不变价格计算，同比增长 3.5%，高于全国 0.5 个百分点，与全省持平。合肥核心产业为“芯屏器合”四大战略性新兴产业。近年，合肥构建发展了“1331”市域空间战略，其中“新城中心”滨湖区是未来发展的热点区域。  政策调控松弛有度，整体保持协同。合肥市房地产政策发展整体与全国保持协同，从 2000 年以后开始着重大规模开发房地产，2010 年出台限购政策，2014年取消限购政策，但是于 2016 年出台史上最严房地产调控政策，2022 年持续发布了放松调控政策，预计会在短期内给成交量带来提升。合肥房地产市场区域差异较大，供给和需求方面存在错配，客户倾向于买面积较小，总价较低的房产。  春节过后，合肥刚需和改善都有回暖，其中改善回暖更显著，刚需并不显著。2022 成交量较为平稳，但较前两年略有下降，成交均价稳中有升。从新房库存量来看，从 2022 年至今，库存量整体缓慢下降。节后至今合肥新房市场的回暖是脉冲式的，我们认为原因主要是去年疫情管控放松之后，叠加 22 年 12 月和23 年 1 月的疫情扩散，所导致的累计需求的释放，未来是否可以持续还需要继续观察。  2022 年合肥二手房成交量整体低于 2021 年，2022 年 5 月合肥限购政策调整后，二手房购买者的数量已出现了一定的增长。2023 年 2 月，二手房市场热度再次升高，达到了 22 年 5、6 月的成交量，但未来是否可以持续还需要继续观察。  土地市场较稳稳健，二季度前后或将迎来启动。2021 年 3 月 23 日，合肥正式推行住宅用地“两集中”，2022 年，合肥土地推出批次较去年增加，已供四批次，土拍市场表现较稳，供地完成率领先其他城市，全年供地计划完成率超150%。预计 2023 年新房市场供应竞争将较为激烈，土拍热度或将有所降低。当地房企目前持中性偏谨慎的态度，预计在今年 2 季度之后，视前两季度销售情况开展后续拿地活动。  投资建议：作为 2022 年表现较好的二线城市，合肥市的土地市场一直呈现出较强的政策导向特点，土地推出节奏较为合理，房地产市场表现相对健康，未来，合肥将进一步向政务区、经开区、高新区以及肥西区域发展，一二手房市场与土地市场的结构性分化将进一步凸显。建议关注 2022 年土地市场中拿地积极的央企地产龙头保利发展。  风险提示：政策变动风险，房价下跌风险，市场波动风险。 重点公司盈利预测、估值与评级 代码 简称 股价（元） EPS（元） PE（倍） 评级 2021A 2022E 2023E 2021A 2022E 2023E 600048 保利发展 14.43 2.29 2.45 2.75 6 6 5 推荐 资料来源：Wind，民生证券研究院预测; （注：股价数据采用 3 月 23 日股价） 推荐 维持评级 [Table_Author] 分析师 李阳 执业证书： S0100521110008 电话： 15270997227 邮箱： liyang_yj@mszq.com 研究助理 陈立 执业证书： S0100122080002 电话： 18817507365 邮箱： chenli_yj@mszq,com 研究助理 徐得尊 执业证书： S0100122080038 电话： 13818319641 邮箱： xudezun@mszq.com 相关研究 1.全国调研系列报告之长三角区域（二）：南京：新房回暖，改善先行-2023/03/12 2.全国调研系列报告之长三角区域（一）：苏州：冷热两极分化，非核心区域复苏仍需观察-2023/03/07 3.地产行业周报（20230213-20230219）：至暗时刻已过，但复苏之路非坦途-2023/02/22 4.地产行业周报（20230206-20230212）：节后销售热度延续，热点城市二手房成交规模快速回升-2023/02/18 5.地产行业周报（20230123-20230129）：春节期间销售热度未见增长，地产投资下行影响显著外溢-2023/02/02 行业专题研究/房地产 本公司具备证券投资咨询业务资格，请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 目录 1 合肥城市基本情况 .................................................................................................................................................... 3 1.1 人口、GDP 稳定增长，战略性新兴产业发展迅猛 ...................................................................................................................... 3 1.2 “1331”市域空间战略升级，滨湖新区为热点区域 ....................................................................................................................... 5 2 合肥房地产市场历史 ................................................................................................................................................ 7 2.1 房地产市场发展迅速，区域差异较大 ............................................................................................................................................ 7 2.2 房地产政策先收紧，后持续放松 .................................................................................................................................................... 8 3 合肥房产市场情况 ............................................