房地产行业第12周周报：新房成交环比持续提升；公募REITs扩容至消费，商业资产持有方迎来价值重估机会

房地产 | 证券研究报告 — 行业周报 2023 年 3 月 27 日 强于大市 相关研究报告 《房地产 2022 年 12 月统计局数据点评：全年销售投资降幅创历史新低，预期 2023 年呈现“前低后高”走势》（2023/1/17） 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行 2022 年四季度问卷调查点评》（2022/12/28） 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》（2022/12/18） 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》（2022/12/16） 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》（2022/11/15） 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》（2022/11/15） 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》（2022/11/14） 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》（2022/11/4） 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》(2022/8/3) 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》(2022/6/15) 《2022 年，五问房地产行业》(2021/12/6) 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 房地产行业第 12 周周报（3 月 18日-3 月 24 日） 新房成交环比持续提升；公募 REITs扩容至消费，商业资产持有方迎来价值重估机会 本周新房成交环比持续提升，同比涨幅略有下降，但仍超三成；二手房成交同环比均提升，同比增速保持高增。土地市场环比量价齐升，溢价率同比上升。 核心观点  本周新房成交环比持续提升，同比涨幅略有下降，但仍超三成；二手房成交同环比均提升，同比增速保持高增。43 城新房成交面积 465.3 万平，环比上升 9.9%，同比上升 30.7%，同比增速较上周下降了 6.1 个百分点；一、二、三线城市环比增速分别为 12.5%、11.5%、9.8%，同比增速分别为 26.4%、42.5%、53.2%，较上周分别降低了 41.3、13.7、29.6 个百分点。15城二手房成交面积 250.0 万平，环比上升 14.8%，同比上升 128.1%，同比增速保持高增；一、二、三线城市环比增速分别为-0.6%、23.6%、10.3%，同比增速分别为 32.6%、193.6%、252.5%，一、三线城市同比增速较上周分别下降 21.9、63.3 个百分点，二线城市同比增速较上周提升了 85.4 个百分点。  新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期同环比均下降。14 城新房库存面积为 1.02 亿平，环比上升 0.3%，同比下降 5.0%，去化周期为 14.8 个月，环比下降 0.2 个月，同比下降1.2 个月。一线城市库存面积环比增长 0.9%，二、三线城市库存面积环比基本持平；一、二、三线城市去化周期分别为 12.7、13.0、13.4 个月，其中一、三线城市环比均下降 0.1 个月，二线城市环比提升 0.1 个月。  土地市场同环比均量价齐升；溢价率同比上升，环比下降。百城成交全类型土地数量为 367宗，环比上升 54.2%，同比上升 23.6%；成交土地规划建筑面积为 2383 万平方米，环比上升 95.7%，同比上升 48.2%；成交土地总价为 348 亿元，环比上升 380.5%，同比上升 58.8%；成交土地楼面均价为 1460 元/平方米，环比上升 145.8%，同比上升 7.2%；百城成交土地溢价率为 4.48%，环比下降 22.1%，同比上升 5.7%。  本周房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为 127.9 亿元，同比下降 4.4%，环比下降 40.4%;净融资额为-13.3 亿元。其中国企国内债券总发行量为 127.9亿元，同比下降 4.4%，环比下降 37.2%；净融资额为 20.7 亿元。民企国内债券无发行；净融资额为-34 亿元。  板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.3%，较上周上升 0.4 个百分点；相对沪深 300收益为-1.4%，较上周下跌 1.5 个百分点。房地产板块 PE 为 12.95X，较上周上涨 0.40X。北上资金对电子、医药生物、电力设备加仓金额较大，分别为 69.49、34.97、29.93 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.05%（上周为 0.01%），净买入-7.32 亿元（上周净买入 2.62 亿元）。 投资建议  3 月 24 日，发改委发布《做好基础设施领域 REITs 项目申报推荐工作通知》，证监会发布《推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行工作通知》。其中提及支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施 REITs，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施 REITs。基础设施 REITs 试点稳步推进，本次通知是有关部门首次以政策文字的形式明确支持消费基础设施发行 REITs，标志着公募 REITs 扩展至商业地产领域的正式落地。我们认为，REITs 产品核心在于底层资产的基本面（包括资产质量和资产的运营管理能力），因此看好在核心城市核心地段拥有优质商业地产资产、且具备较强运营管理能力的龙头房企。  我们建议持续关注基本面数据的兑现情况，同时建议在板块目前相对低迷的情况下，关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs 相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。具体标的，我们建议关注三条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来 β 行情：保利发展、招商蛇口、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；2）边际受益于房企融资端打开的优质民企、及混合所有制房企：美的置业、金地集团、万科 A、龙湖集团。3）主题性投资机会，包括 REITs 相关：大悦城、华润置地、光大嘉宝、中新集团；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家。 风险提示  房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。 2023 年 3 月 27 日 房地产行业第 12 周周报（3 月 18 日-3 月 24 日） 2 目录 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 .......