《2018年上半年青岛房地产市场发展研究报告》

China Index Academy中国指数研究院青岛分院2018年7月2018年上半年青岛房地产市场形势总结与趋势展望1目录宏观环境分析12市场环境分析2全国政策：调控持续深化，抑制非理性需求资料来源：中国指数研究院整理强调住房居住属性，持续推进差别化调控。住建部印发通知，从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控等方面重申坚持房地产调控不放松。金融信贷层面，中国人民银行明确表态“控制居民杠杆率过快增长，严格管控消费贷款、经营贷款等资金挪用于购房加杠杆行为，实施差别化住房信贷政策”。在诸多金融监管政策和房地产领域去杠杆政策的共同作用下，上半年房地产行业整体资金面是逐步趋紧的。3全国政策：落实地方主体责任，政策密集出台资料来源：中国指数研究院整理调控政策进一步深化，连环重拳调控市场。各地上半年调控力度并未减弱，3月份以来，逐渐出现政策调控高峰，截至6月底已有超过20个地级以上城市出台具体的限购、限售、限贷等调控政策，若加上其他方面的市场监管政策，则城市数量更多。海南上半年历经数次政策收紧，目前处于全局收紧状态。整体来看，本轮地方调控政策特点突出： 限购扩容、升级，限售扩容明显，调控转变为以限售为主，且向县级城市下沉； 加强对网签、售价等销售环节监管，保障合理购房需求； 调控政策与人才新政、租赁政策并举。4政策聚焦扩大“有效供给”，推进住房与土地供给侧改革•住房租赁中央强调建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，发展住房租赁的两大核心推动力—土地资源与资本融资改革在2018年上半年取得了实质性进展，土地供应保障渠道日益多元化，并且融资渠道原有障碍基本得到疏通。•共有产权房2018年两会政府工作报告明确提出发展共有产权住房，住建部要求热点城市增加共有产权住房用地供应，落实并上报试行方案。此前，住建部已明确表态支持北京、上海深化试点工作，鼓励两市在共有产权住房建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索，形成可复制、可推广的试点经验。全国政策：注重调结构，增加“有效供给”地方住房制度改革试点进入实施阶段，大城市出台住房土地供给计划与相关渠道保障政策，积极落实“有效供给”•住房制度改革试点除北京、上海试点外，广东也在广州、深圳、珠海、佛山和茂名探索试点共有产权住房政策，佛山已出台相关试点工作方案。此前确定的12个试点城市、第一批部署的13个集体建设用地建设租赁住房试点城市也进入实施阶段。•调整供应结构各城市制定长周期住房发展规划调整供给结构（规定租赁住房、共有产权住房用地占比；集体建设用地建租赁住房），北京、上海、深圳的住房供应基本体现了普通商品住房、政策性支持住房、租赁住房4:4:2的三分结构。另外，激活或转化现有存量资源，服务供给结构调整，主要包括集体性闲置资产的盘活、土地出让主体的扩充、各类闲置物业的盘活等。52018年上半年，房地产政策调控进入新的阶段。与2017年政策相比，除了在需求端进行重点调控外，也注重在“供给侧”通过住房和土地制度的改革解决供需结构不匹配的问题。抑制非理性需求和保证“有效供给”共同发力。政策对“有效供给”的强调和积极落实是影响未来房地产市场发展非常重要的因素。 目前大城市供给端的改革更加定向，旨在把未来供应的大部分房源大概率地留给最需要房子的群体。同时，需求端的调控力度不减，抑制投资投机需求的同时保障合理购房需求。总体来看，供需两端共同发力，构建“有效供需”新格局。展望2018年下半年，需求端的调控周期将拉长，下半年整体基调仍然是不放松。在调控不放松前提下，差别化调控保障合理购房需求将是主要趋势，同时针对调控过程中出现的新问题继续进行微调。总体体现为升级、扩围、修补。供应端将围绕短期供应量的增加、推进中长期住房制度改革进行政策构建，进一步保障“有效供给”。以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将加快。新一轮住房制度改革背景下，中小户型住房、租赁住房、政策性住房比重将大大提高。试点城市集体经营性建设用地入市改革进程的加快也将助力住房制度改革。这些都是房地产行业当前区别于以往的新特征、新形势。此外，棚改虽然仍强调有序开展，但在地方隐性债务居高不下的背景下，货币化安置政策存在进行适度优化的可能。全国政策：分类调控更加精准，有效供需成为行业发展的主旋律66青岛政策：土拍新政-超出最高限价竞公共基础设施建设资金 3月9日，青岛市宣布将以拍卖方式出让位于高新区两宗商住地块，值得关注的是，根据出让文件，这两幅地块执行土拍新规：当竞买报价达到或超过最高限价后，网上土地竞价中止，转入网下竞公共基础设施建设资金，由公共基础设施建设资金出资最高者竞得国有建设用地使用权。这是竞房价，竞自持面积以及竞人才公寓配建公寓比例之后，青岛土拍再出新规。 所有网上拍卖报名成功参与竞买、且同意国有建设用地使用权以土地最高限价成交、并有意向参与网下竞公共基础设施建设资金的竞买人，均可参与网下公共基础设施建设资金竞拍。竞得人须同意在限地价、控房价的前提条件下，向政府自愿支付公共基础设施建设资金，竞得人不得将该笔资金纳入拍卖地块上商品住房的成本核算及销售价格考虑因素。77青岛政策：高新区治理楼市乱象，监督开盘公开摇号 3月16日，红岛经济区召开房地产市场整顿工作会议，全面梳理存在的问题及下一步措施，并制定红岛经济区房地产市场整顿工作方案，加快建立健全长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。会后先后出台了 《关于开展红岛经济区商品房销售市场专项整治工作的实施方案》和《关于整顿规范红岛经济区房地产中介行为专项整治工作的实施方案》，并成立两个专项工作组，对辖区房地产开发企业及中介机构开展专项检查工作。 专项整治重点包括：房地产开发企业未取得预售许可销售房屋或以任何名义收取认筹金；取得预售许可未一次性公开销售全部可售房源，捂盘惜售；未按规定在售楼现场公示“七证四书”、一房一价、销售人员上岗证、购房特别提示等；开发企业联合房地产经纪机构炒房倒号和投机炒作等方面。 要求各房地产开发企业项目须在取得 《商品房预售许可证》两日内公开开盘地点、开盘时间及开盘方式，并向国土部门备案。10日内一次性开盘出售全部准售房源，开盘现场要公开全部准售房源及每套房屋价格，由公证机构全程监督，按照“公平、公开、公正、透明”的原则对外销售。对小区内配套建设的车位、储藏室则要在商品房交付后，再进行公开透明销售。对捂盘惜售、炒房倒号、串通中介等行为，一经查实，停办预售许可手续，取消网签备案资格。88青岛政策：户籍新政发布，新区60平可落户 3月30日，青岛政务网正式发布《关于深化户籍制度改革的实施意见》，据实施意见，青岛将适度放宽城区、大幅放宽新区 、全面放开县域落户政策。严格限制城镇居民到农村落户。到2020年，全市常住人口规模达到1000万人左右，户籍人口规模达到850万人左右。具有正高级专业技术资格的人员；50周岁以下，取得博士学位或硕士学位，或具有副高级专业技术资格，或具有高级技师职业资格，或在国家级一、二类职业技能竞赛中获奖的人员；45周岁以下，具有全日制本科学历或学士学位的人员可申请落户。在城区购买单套商