百城土地流拍加快，到底意味着什么？

百城土地流拍加快，到底意味着什么？ 一直以来，土地市场的变化与房地产市场紧密相关。2018 年至今，各地政府延续去年以来的加速推地模式，整体供应增加，百城各类用地和住宅用地成交面积均出现不同程度的增长。但与此同时，随着房地产调控政策的持续深化，土拍政策频出，竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的重要要求，加之房企融资环境收紧、偿债压力加大等现状，房企拿地更加理性，低单价、利于高周转的优质地块成为首选，部分附带条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍，今年 1-7 月百城住宅用地流拍面积超过去年全年。 【正文】 1 土地市场现状：平均地价较去年回落，库存土地尚有一定存量 从历史数据来看，2011-2013 年百城1各类用地年均推地量 18.9 亿平方米，推地总量高带动百城各类用地成交面积居历史高位，与此同时房地产市场经调整后有所回升，但销售面积仍不及土地成交面积的一半，由此造成部分城市库存积压。2014-2016 年，库存去化持续推进，百城土地年均推地量下降，各类用地年均成交量 10.2 亿平方米，商品住宅销售面积与住宅用地成交面积的比值不断提升。2017 年以来，随着库存的持续下降以及市场行情的延续，分城施策、土地供应结构调整继续深化，热点城市推地量增加。 2018 年，各地政府延续去年以来的加速推地模式，1-7 月百城各类用地成交面积同比增长 25.3%，其中住宅用地成交 3.0 亿平方米，同比增长 17.8%，仍保持较高增速。住宅用地楼面均价在 2017 年冲高后小幅回落至 4899 元/平方米，但仍处历史次高位，溢价率降至2013、2014 年水平。 1 百城:北京,上海,宁波,金华,日照,桂林,中山,廊坊,连云港,嘉兴,武汉,泉州,包头,马鞍山,苏州,台州,唐山,宿迁,衡水,佛山,东营,湛江,株洲,贵阳,哈尔滨,济南,泰州,成都,鞍山,三亚,沈阳,淮安,江阴,大连,芜湖,菏泽,徐州,惠州,湖州,柳州,常州,乌鲁木齐,无锡,南昌,潍坊,烟台,德州,营口,南通,温州,江门,合肥,东莞,邯郸,珠海,长春,宜昌,青岛,天津,福州,保定,常熟,兰州,湘潭,西安,扬州,洛阳,赣州,银川,深圳,石家庄,鄂尔多斯,威海,吉林,绍兴,西宁,长沙,太原,郑州,昆明,南宁,汕头,重庆,杭州,绵阳,广州,新乡,宝鸡,秦皇岛,淄博,聊城,昆山,厦门,海口,北海,南京,呼和浩特,镇江,张家港,盐城等 100 城,其中江阴、常熟、昆山、张家港 4 个城市统计口径为仅统计县级市，其余城市住宅用地统计范围市本级。 图：2011 年至今年 1-7 月百城住宅用地成交面积与商品住宅销售面积对比2 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 与商品住宅销售面积相比，百城土地仍有一定存量。2011-2013 年百城住宅用地成交面积体量偏大，而同期百城商品住宅销售面积不足土地成交面积的一半。随后政府推地量减少，再加上房地产市场行情回暖，百城商品住宅销售面积与土地成交面积比值上升，2016 年达到 1.2 的高值。2017 年以来房地产市场调控政策升级深化，“供给侧”改革持续推进，百城住宅市场整体销售面积稳中回落，销售面积与土地成交面积比值约 0.8，2018 年 1-7 月维持在该水平。整体来看，2011 年至今百城商品住宅销售面积与土地成交面积的比值为 0.68，住宅市场仍有一定的潜在存量。 2 现象：今年以来土地流拍加快 根据中国指数研究院对百城土地公开招拍挂市场的监测，2010 年至今年 7 月，全国百城共成交 4.2 万余宗住宅用地，总规划建筑面积约 50 亿平方米；共流拍两千余宗住宅用地，总规划建筑面积 2.8 亿平方米，其中 2018 年 1-7 月流拍地块总规划建筑面积 1663 万平方米，约是 2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的 1.2 倍。 2 此处百城住宅用地覆盖范围与商品住宅销售面积覆盖范围相同，与本文其他数据范围略有不同，特此说明。百城商品住宅销售面积数据来源于房管局和统计局。 0.380.500.490.680.961.220.820.840.00.20.40.60.81.01.21.40200004000060000800001000001200002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018:1-7万平方米百城住宅用地成交面积百城商品住宅销售面积销售面积/土地成交面积图：2010 年至 2018 年 7 月百城住宅用地流拍地块总规划建筑面积 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 2017 年住宅用地流拍数量增加，今年 1-7 月数量进一步提升，新一轮流拍高峰期来临。历年看，2010 年以来，百城住宅用地共流拍 2261 宗，其中 2011 年土地流拍 515 宗，流拍宗数最高，之后流拍数量处于下降趋势，2014 年流拍地块规划建筑面积出现小波峰，2016年土地流拍仅 80 宗，为近年来最低水平；2017 年流拍宗数开始回升，今年 1-7 月共流拍137 宗，占推出地块的比例升至 4.7%，总规划建筑面积 1663 万平方米，是 2017 年全年流拍地块总规划建筑面积的 1.2 倍。从百城住宅用地流拍宗数气泡图来看，近几年流拍地块出现向百城东部沿海热点城市转移迹象。 图：2010 年至 2018 年 7 月百城住宅用地流拍分布 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 142216631235154282972962398014613701002003004005006000100020003000400050006000700080002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018：1-7流拍地块规划建筑面积流拍地块宗数万平方米1.7%6.7%6.1%3.9%5.5%5.4%1.9%3.0%4.7%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018：1-7流拍地块宗数占推出地块宗数比值宗3 原因：调控深化下的预期调整 市场预期调整、企业资金压力大成各次土地流拍共性 图：2011 年 1 月至 2018 年 7 月百城商品住宅量价同比走势对比 数据来源：CREIS 中指数据，fdc.fang.com 正如前文所述，2011-2012 年为百城住宅用地流拍高峰期，2014 年出现一次流拍小波峰，随后 2017 年土地流拍数量增加，今年以来再次进入流拍高峰期。这三次流拍高发期均伴随着房地产市场的调整以及企业资金压力的增加。 （1）2011-2012 年土地流拍高位期：2010 年随着“国五条”的落地，全国房地产市场进入全面调控时代，限购令出台，在流动性收紧、限购、限贷等一系列限制性政策的影响下，2011 年百城新建住宅销售量价均现明显回落，企业融资环境趋紧，房企拿地积极性减弱。另外，2011-2012 年属于各地