物业管理行业研究周报：2月外拓保持同比增速超50%

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 行业研究周报 2 月外拓保持同比增速超 50% ——物业管理行业研究周报 投资摘要： 每周一谈：2 月外拓保持同比增速超 50% 2023 年 2 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量同比增长 50.14%，环比增长57.2%。根据克而瑞物管发布的《2023 年 2 月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，2 月 TOP50 物企新增第三方拓展数量 1102 个，22 年同期数据为 734 个，1 月数据为 701 个，同比环比增速均超 50%，物企仍保持独立扩张高速增长。 2 月 TOP50 物企新增合约面积超 1 亿方，环比增速达 29.41%，新增合约面积中仍以第三方拓展为主。  TOP50 物企关联方承接面积始终弱于第三方外拓面积，2 月 TOP50 物企关联方承接面积为 2325 万方，环比增长 28.31%，第三方拓展面积为 9307 万方，环比增长 31.34%，第三方拓展面积为关联方承接面积的 4 倍。  1-2 月累计关联方承接面积前五名物企分别为碧桂园服务、保利物业、万物云、中海物业、华润万象生活；1-2 月累计第三方拓展面积前五名物企分别为雅生活、招商积余、华润万象生活、碧桂园服务、保利物业。  强信用物企内生面积仍有保障，主要以国央企为主，强外拓物企以在管规模较大的公司为主。整体来看，碧桂园服务、保利物业、华润万象生活的内生及外拓能力均好，尤其华润万象生活由于规模上远小于碧桂园服务及保利物业，可见其外拓成绩优异。 住宅类业态拓展占比持续下降，办公类业态拓展热情高涨。  2 月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、学校、住宅，项目占比分别为43.21%、25.7%、13.95%，其他类业态（包括产业园、医院、公建、商业）单项占比均不超过 10%。  雅生活在办公、学校及公建类业态拓展规模最大，分别为 427 万方、237 万方、28 万方，万物云在住宅类业态拓展规模最大，为 210 万方。  就增量住宅新项目而言，新增住宅拓展难度加大且增量市场难有突破性增长，就存量住宅老项目而言，拓展周期较长，故住宅类业态拓展占比持续下降，物企倾向于多元化布局物管费单价及毛利较高的办公类业态。 数据追踪（3 月 6 日-3 月 10 日）： 资金及交易追踪：  沪（深）股通：A 股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至 2023年 3 月 10 日，持有 866.35 万股，较上周上涨 16.96%，持股市值 1.3 亿元。  港股通：港股中港股通持股共 18 家（剔除停牌物企），自 2023 年 3 月 6 日至 3 月 10 日，增幅最大的是雅生活服务，本周增幅 2.27%。降幅最大的是卓越商企服务，降 1.02%。持股比例最高为保利物业，为 67.42%。持股数量最多为融创服务，为 5.15 亿股。 投资策略：我们认为目前物业板块已进入最佳配置期，头部物企规模将持续扩大，物企寻求独立扩张能力将持续加强。建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活、关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注独立发展能力较高的全国性物企绿城服务、金科服务，关注高弹性标的碧桂园服务。 风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。 评级 增持 2023 年 3 月 12 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 行业基本资料 股票家数 63 行业平均市盈率（TTM） 13.89 港股市场平均市盈率（TTM） 9 行业表现走势图 资料来源：wind 申港证券研究所 相关报告 1、《金科服务公司深度研究——雪暖金花立 及时宜自强》2023-2-21 2、《碧桂园服务公司深度研究——历经凄风之寒 不坠碧霄之志》2022-12-9 3、《华润万象生活公司深度研究——风起万象升》2022-10-31 4、《物业管理行业研究周报——曙光已现 估值修复有望持续》2023-1-2 5、《物业管理行业研究周报——物企参与城市服务空间广阔》2022-11-27 6、《物业管理行业研究周报——物企规模效应何在》2022-11-6 7、《物业管理行业研究周报——从“物业+”看物业服务边界扩张》2022-9-26 8、《物业管理行业研究周报——物企估值回归理性 国企凸显价值韧性》2022-9-19 -80%-60%-40%-20%0%20%2022/3/112022/4/22022/4/242022/5/162022/6/72022/6/292022/7/212022/8/122022/9/32022/9/252022/10/172022/11/82022/11/302022/12/222023/1/132023/2/42023/2/26恒生物业服务及管理恒生综合指数物业管理行业研究周报 敬请参阅最后一页免责声明 2/13 证券研究报告 内容目录 1. 每周一谈：2 月外拓保持同比增速超 50% .............................................................................................................................. 3 1.1 第三方外拓持续增长 住宅拓展占比下降 ...................................................................................................................... 3 1.2 投资策略....................................................................................................................................................................... 4 2. 本周行情回顾 .......................................................................................................................................................................... 5 3. 行业动态 ................................................................................................................................................................................. 6 4. 数据追踪 ......................