房地产行业投资策略：张弓搭箭 一触即发

申港证券股份有限公司证券研究报告 敬请参阅最后一页免责声明 证券研究报告 行业研究 深度报告 张弓搭箭 一触即发 ——房地产行业投资策略 投资摘要： 政策面：供需两端步入加速宽松期  回顾 2022：经历政策风向转变、需求端宽松加速、聚焦“保交楼”以及加速纾困四个阶段，政策节奏始终跟随行业内的主要矛盾而变动，同时反映着对行业态度的转变；  展望 2023：行业进入加速纾困期，供需两端齐发力，政策空间持续打开。 基本面：2023 年销售回正 打破供需双弱负向循环  回顾 2022：供需双弱下形成负循环，销售回款不畅，导致资金紧张，债务风险事件发生，进一步增加销售去化及融资难度，周期下行、疫情、交付风险多因素冲击下，全年各项中观指标均承压，四季度出现边际改善；  销售额及销售面积：依据以往周期政策效果及不同能级城市改善节奏，我们预计 2023 年中实现单月增速转正，销售额同比+5.4%，销售面积同比+0.8%；  新开工面积：跟随销售同向转暖，但节奏略有滞后，主因为房企资金及信心难以跟随销售同步快速复苏，存在一定时滞，新开工面积同比-2.7%；  竣工面积：“保交楼”政策下竣工指标表现将好于其他指标，结合对应前置销售周期仍处于同期正增速区间，预计竣工面积同比+8.1%；  房地产投资：受施工面积、施工强度、土地购置费三者影响，其中施工面积与 2022 年基本保持一致，施工强度较上年小幅增加，土地购置费因受 2022年土地成交低迷影响，为投资端主要拖累，全年建安工程投资同比为-0.14%，土地购置费-4%，房地产投资增速-1.4%。 市场面：以史为鉴 2023 年行情确定性强  回顾以往周期：我们回顾了 2008、2011、2014 三轮地产行情，每轮行情普遍存在政策面、基本面、尾部三轮行情，并梳理了地产行情的在布局时点和上涨空间的特征；  时间特征：政策面行情紧跟政策变动而启动；基本面行情跟随基本面好转启动，存在预期先行的现象，但持续好转的基本面表现能形成持续的上涨行情，在销售单月回正后仍有客观的交易空间；尾部行情处于政策边际收紧与全面收紧之间；对于政策走势提前判断可帮助确认收益，从基本面走势的前置关系来看，需重点关注销售高热与投资企稳两个时点；  空间特征：政策、基本面行情具备显著超额收益，尾部行情跟随大市上涨；  聚焦当下：政策仍有放松空间，基本面利好兑现预期逐步走近，行业贝塔机会具备确定性；从择时来看，基本面复苏的行情收益稳定，且在销售单月回正后仍具备持续性，且可跑赢大市；从空间来看，当前政策行情整体涨幅并不高，在经历多轮落空后市场对基本面复苏的预期交易不大，存在预期差空间；从外部条件来看，疫情影响在快速消退，供需两端政策仍在进一步放松，对行业走强将起到额外支持。 投资策略：贝塔行情下把握三条逻辑主线  高胜率策略：聚焦拿地积极、销售同比及占位提升的优质房企，强者恒强下，中型房企规模突破，大型房企份额稳定增长，确定性强，推荐滨江集团，建议关注建发国际、华润置地、保利发展、越秀地产；  高弹性策略：行业纾困，基本面复苏下的估值修复逻辑，关注一阶段经营困境转向可持续经营，以及二阶段规模收缩向稳健发展的两次修复逻辑，建议关注龙湖集团、金地集团、中骏集团；  寻找格局重塑的潜在机遇：部分民企退场，全国商品房市场总量企稳背景下，关注中小房企的扩张机遇，建议关注天地源、苏州高新等。 风险提示：商品房市场复苏不及预期、疫情反复风险、部分企业债务违约等。 累计同比增速 销售额 销售面积 新开工面积 竣工面积 房地产投资 2022 -27% -24.3% -39.4% -15.0% -10.0% 2023E 5.4% 0.8% -2.7% 8.1% -1.4% 评级 增持（维持） 2023 年 02 月 21 日 曹旭特 分析师 SAC 执业证书编号：S1660519040001 翟苏宁 研究助理 SAC 执业证书编号：S1660121100010 zhaisuning@shgsec.com 行业基本资料 股票家数 115 行业平均市盈率 13.27 市场平均市盈率 12.08 行业表现走势图 资料来源：wind，申港证券研究所 相关报告 1、《房地产行业研究周报：地产板块中小市值投资逻辑初探》2023-02-20 2、《房地产行业研究周报：新房销售仍待复苏 二手房热度高于新房》2023-02-12 3、《房地产行业研究周报：1 月房企销售同比负增速 土地市场平淡》2023-02-06 -30%-20%-10%0%10%20%2022-022022-052022-082022-112023-02房地产沪深300房地产行业深度研究 敬请参阅最后一页免责声明 2 / 38 证券研究报告 内容目录 1. 政策面：供需两端步入加速宽松期 ...................................................................................................................................... 4 2. 基本面： 2023 年销售回正 打破供需双弱负向循环 ............................................................................................................. 8 2.1 基本面回顾：2022 年供需双弱 形成负向循环 ........................................................................................................... 8 2.1.1 销售：多因素冲击下仍未走出低谷 ................................................................................................................. 8 2.1.2 资金：各资金渠道均承压 政策支持下进入边际改善 ...................................................................................... 11 2.1.3 土地：全年供需双弱 热度低迷尚未见改善 ................................................................................................... 14 2.1.4 施工：“保交楼”下竣工修复 新开工承压 ........................................................................................................ 15 2.1.5 投资：土地购置费与施工双降 投资首录负