越秀地产(00123.HK)1月销售金额逆势高增，再获杭州TOD项目

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 公司跟踪 报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产 ＃investSuggestion＃ 买入 ( ＃investSuggestionChange＃ 维持 ） 目标价：11.50 港元 现价： 10.68 港元 预期升幅： 7.7% ＃marketData＃ 市场数据 日期 2023.02.08 收盘价（港元） 10.68 总股本（百万股） 3096.46 流通股本（百万股） 3096.46 净资产（亿元） 466.88 总资产（亿元） 3209.50 每股净资产（元） 15.08 数据来源：Wind，兴业证券经济与金融研究院整理 ＃relatedReport＃ 相关报告 《销售再创新高，优质土储助力发展》20230110 《销售稳健增长，土储优质成本低》20221210 《10 月销售持续增长，Q3 获基金最多增持》20221105 《9 月销售表现强势，融资成本再创新低》20221012 《销售完成度过半，多元增储优势强》20220902 ＃emailAuthor＃ 海外研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 ＃assAuthor＃ 孙钟涟 sunzhonglian@xyzq.com.cn SAC：S0190521080001 请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃dyStockcode＃ 00123 .HK ＃dyCompany＃ 越秀地产 港股通（沪、深） ＃title＃ 1 月销售金额逆势高增，再获杭州 TOD 项目 ＃createTime1＃ 2023 年 02 月 08 日 投资要点 ＃summary＃ ⚫ 2023 年 1 月公司合约销售金额逆势高增：2023 年 1 月公司实现合约销售金额 88.84 亿元，同比增长约 76.3%；合约销售面积 23.65 万平米，同比增长约21.0%；对应合约销售均价为 37564 元/平方米。 ⚫ 2022 年广州保持全口径销售金额行业第一，杭州实现行业占位提升：根据克而瑞数据，2022 年，公司广州区域全口径销售金额为 658.35 亿元，继续保持行业第一的地位；同时，公司在杭州区域全口径销售金额为 204.58 亿元，进入杭州市场 TOP 6，较 2021 年行业排名提升 6 位。2022 年公司华东区域销售金额、回款金额均超 300 亿元，创历史新高。 ⚫ 再获杭州地铁 TOD 项目，TOD 产品开发运营能力受认可：2023 年 1 月，公司以收购方式取得杭州市临平区两幅相连地块 18.05%的权益，共新增土储GFA 47.31 万平方米，对应权益土地款共 7.41 亿元。该项目为公司在华东获取的第二个 TOD 项目，有利于推进公司的 TOD 全国化战略布局。截至 2023年 1 月，公司累积 TOD 项目开发 GFA 将超 500 万平米，产品体系已形成 TOD 1.0（轨道站点距离增值）、TOD 2.0（土地高效复合利用增值）、TOD 3.0（站城一体化增值）、TOD 4.0（运营服务增值）向 TOD 5.0（产业导入增值）的持续迭代。我们认为公司 TOD 产品开发运营能力强，将逐步从依托广州地铁进行 TOD 项目导入向对外拓展多渠道获取 TOD 项目转变。 ⚫ 维持“买入”评级，目标价 11.50 港元：公司现金充裕，融资渠道畅通且成本低，平均融资成本持续下降。同时，公司多元增储优势强，严控拿地成本，保持高于行业平均的毛利率。我们预计公司 2022/2023 年核心净利润为 44/47亿元，同比增长 5.8%/7.3%。维持“买入”评级，目标价为 11.50 港元，对应2022/2023 年 PE 为 7.0/6.5 倍，截至 2 月 8 日收盘价对应近 12 个月股息收益率约 6.1%。 ⚫ 风险提示：行业调控政策放松不及预期、流动性宽松不及预期、商品房销售不及预期、人民币贬值。 主要财务指标 ＄zycwzb|主要财务指标＄ 会计年度 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入(百万元) 57,379 71,733 77,249 81,412 同比增长 24.1% 25.0% 7.7% 5.4% 核心净利润(百万元) 4,150 4,392 4,714 5,327 同比增长 3.2% 5.8% 7.3% 13.0% 毛利率 21.8% 21.1% 20.5% 21.2% ROE 7.8% 9.0% 9.1% 9.7% 每股收益(元) 1.34 1.42 1.52 1.72 市盈率 6.9 6.5 6.0 5.3 来源：WIND，兴业证券经济与金融研究院整理 仅供内部参考，请勿外传 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外公司跟踪报告(评级) 报告正文 2023 年 1 月公司合约销售金额逆势高增：2023 年 1 月公司实现合约销售金额 88.84亿元，同比增长约 76.3%；合约销售面积 23.65 万平米，同比增长约 21.0%；对应合约销售均价为 37564 元/平方米。1 月受春节影响为行业淡季，公司通过热点城市推盘去化，实现销售逆势增长、销售均价保持高于行业平均的水平。 2022 年广州保持全口径销售金额行业第一，杭州实现行业占位提升：根据克而瑞数据，2022 年，公司广州区域全口径销售金额为 658.35 亿元，继续保持行业第一的地位；同时，公司在杭州区域全口径销售金额为 204.58 亿元，进入杭州市场 TOP 6，较 2021 年行业排名提升 6 位。2022 年公司华东区域销售金额、回款金额均超300 亿元，创历史新高。 2022 年重点投拓大湾区和华东区域：2022 年公司新增土储 GFA 共 684 万平方米，对应全口径土地款 813 亿元，权益土地款 415 亿元，拿地强度行业领先；公司重点投向大湾区和华东，其中位于大湾区和华东区域的土储 GFA 分别占比 41%和36%，未来公司在大湾区和华东区域的市占率有望进一步提升。 表 1、2022 全年公司新增土储概况 拿地方式 权益 GFA % 权益 GFA % 土地款 % 权益土地款 % 楼面地价 获取项目数量 （万平米） （万平米） （亿元） （亿元） （元/平米） （幅） 招拍挂 76% 233 34% 178 49% 211 26% 184 44% 9,048.86 14 TOD 49% 80 12% 39 11% 140 17% 67 16% 17,565.54 2 合作 32% 304 44% 99 27% 419 52% 132 32% 13,778.84 17 配建 89% 34 5% 30 8% 26 3% 24 6% 7,664.25 2 收购 49% 33 5% 16 4% 16 2% 8 2% 4,887.08 1 区域 权益 GFA % 权益 G