房地产及物管行业周报2023年W2：化解优质头部房企风险，二手房成交增长延续

2023年1月15日房地产及物管行业周报——2023年W2（2023.1.7-2023.1.13）行业评级：看好分析师杨凡邮箱yangfan02@stocke.com.cn电话13916395118证书编号S1230521120001化解优质头部房企风险，二手房成交增长延续证券研究报告添加标题95%本周核心观点2•政策面：央行、银保监会实施改善优质房企资产负债表计划，多地需求端放松态势延续。中央：1)央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，明确坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，有效防范化解优质头部房企风险。实施改善优质房企资产负债表计划，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企。2)住建部：提出加快住房公积金数字化发展，构建一体化云平台体系。按照构建全国一体化政务云平台体系要求，建设全国住房公积金云平台，逐步实现与各地住房公积金云平台的互联互通、集约共享，提升云平台支撑能力。各地：1）南昌市改善房企融资政策，预计为相关房地产企业签约授信355亿元；2）武汉市推行二手房带押过户；3）东莞市调整首付比例，首套下调为20%，利率下限为4.1%；4）长沙、武汉市调整限购合政策，增加购房指标；5）盐城、桂平市发布购房补贴政策，给予契税减免；5）大连、济南、台州等多个城市发布公积金调整政策，增加公积金贷款额度、公积金阶段性支持等政策。•基本面：本周新房成交面积同环比均下降，二手房成交面积同环比均上升，其中环比增幅表现亮眼。30大中城市商品房成交面积319万平，环比-9.8%，环比较上周下降6.8pct；同比-21.9，同比较上周下降33.6pct。新房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市环比均下降，一二线城市同比增速由正转负。18城二手房成交面积147万平，环比+44.1%，环比增速较上周上升44.8pct，同比+3.5%，同比增速较上周下降37.1pct。二手房市场分线城市来看，本周一、二、三线城市环比均下降，同比增速均降低。•板块行情：SW房地产下降1.65%，房地产跑输大盘4.00pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业上涨3.56%，跑输大盘4.75pct，表现弱于大市。恒生地产建筑业本周收益率排名8。恒生物业服务及管理下降3.20%，恒生物业服务及管理跑输大盘6.76pct，表现弱于大市。•本周观点：本周央行、银保监会重点针对发布优质企业资产负债表改善计划，多角度支持优质房企，我们认为供给端各项政策落地速度及支持力度预期有所提升，有助于修复行业信心，未出险房企的经营风险有望继续降低。本周新房成交数据环比降低，我们认为主要因为元旦节过后集中备案的影响减弱所致，二手房成交数据环比增长，率先复苏趋势延续。下周末将进入春节期间，往年“返乡置业”是春节期间购房主力支撑，我们认为，当前全国范围内多地房价下行，叠加“返乡置业”热度持续多年，需求可能有所透支，预计2023年春节“返乡置业”热度较往年将有所降低。我们认为，1）地产需求修复节奏上会在2023年5-6月出现成交量修复，2）需求端及供给端政策预计将持续至2023年全年，房企受益政策程度在2023年会更加分化，因此优质房企集合政策利好偏向和基本面修复利好偏向，估值有望继续提升，继续看好2023年两类房企跑出Alpha：1）头部优质房企，穿越周期确定性强，定增有望率先通过，优化资产负债表：保利发展、招商蛇口、万科A、金地集团、中国海外发展、华润置地、绿城中国；2）中型和地域性稳健类公司：华发股份、建发股份、滨江集团、天健集团、越秀地产。房地产交易量修复利好中介公司：贝壳。竣工率先修复利好物业公司2023年业绩修复，重点推荐：中海物业、保利物业。•风险提示：房企开发资金到位速度不及预期，融资实质进展不及预期。目录C O N T E N T S地产板块0102物业板块03公司公告3地产板块014图：本周A股申万一级行业各板块涨跌幅图：本周H股恒生指数行业各板块涨跌幅图：本周A股房地产板块估值：申万房地产PE（TTM）本周H股房地产板块估值：恒生房地产PE（TTM）本周行情回顾——地产板块015本周（2023.1.7-2023.1.13）沪深300上涨2.35%，SW房地产下降1.65%，房地产跑输大盘4.00pct，表现弱于大市。从SW一级各板块表现来看，本周非银金融板块领涨，房地产本周收益率排名第25，表现位于低水平。本周恒生指数上涨3.56%，恒生地产建筑业下降1.19%，跑输大盘4.75pct，表现弱于大市。从恒生综指各板块表现来看，本周医疗保健业板块领涨，恒生地产建筑业本周收益率排名8。资料来源：Wind，浙商证券研究所本周行情回顾——地产个股涨跌幅016资料来源：Wind，浙商证券研究所图：本周A股重点跟踪地产个股涨跌幅图：本周H股重点跟踪地产个股涨跌幅本周（2023.1.7-2023.1.13）房地产重点跟踪标的中，A股标的中有3家公司上升。其中，表现前5的公司为：招商蛇口（+4.10%）、我爱我家（+2.26%）、滨江集团（+0.19%）、新城控股（-1.79%）和天健集团（-1.80%）。H股标的中有5家公司上升。其中，表现前5的公司为：越秀地产（+2.81%）、华润置地（+2.38%）、碧桂园（+1.75%）、美的置业（+0.94%）和龙光集团（+0.7%）。添加标题重点公司估值情况-AH股地产板块017资料来源：Wind，浙商证券研究所代码公司简称市值（亿元）年初收盘价（元）最新收盘价（元）年内累计涨幅（%）每股收益（元每股）PE（倍）2021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E000002.SZ万科A2,10118.2018.783%1.942.092.252.439.689.008.357.72600048.SH保利发展1,89515.1315.835%2.29——2.322.546.91——6.836.23001979.SZ招商蛇口1,10012.6314.2113%1.161.101.221.4912.2512.9511.639.51600383.SH金地集团44510.239.85-4%2.082.122.262.404.744.654.364.11000069.SZ华侨城A4475.335.452%0.470.400.520.5411.5313.7410.5010.15601155.SH新城控股49520.5021.957%5.594.314.484.713.935.094.904.66000402.SZ金融街1525.255.08-3%0.550.570.610.679.248.848.307.53002244.SZ滨江集团3338.8310.6921%0.971.201.411.6511.028.877.566.46000961.SZ中南建设862.192.253%-0.89——————-2.54——————000031.SZ大悦城1563.763.65-3%0.030.120.150.16121.6729.4424.5022.68000656.SZ金科股份1001.911.87-2%0.610.750.660.693.072.512.822.72600