华润置地(1109.HK)销售拿地超越行业，商业租金有望重拾升势

本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国（仅为本报告目的，不包括香港、澳门、台湾）提供。在遵守适用的法律法规情况下，本报告亦可能由中信建投（国际）证券有限公司在香港提供。同时请参阅最后一页的重要声明。 证券研究报告·港股公司简评 房地产 销售拿地超越行业，商业租金有望重拾升势 核心观点 公司 2022 年销售表现大幅好于行业，得益于长期深耕基本面具备坚实基础的主流城市，全年全口径销售排名第 4 名，较 2021 年上升 4 位。拿地保持高强度，全年拿地金额占销售金额比重达 54.1%，较 2021 年提升5.8 个百分点，所拿项目基本位于主流城市。公司 2022 年在减租影响下依然实现租金收入的同比持平，体现出强大的运营实力，我们认为 2023年公司租金收入将显著回升。2023 年公司销售表现和商业租金修复将推动公司业绩估值双升。 事件 公司 12 月实现销售金额 495.9 亿元，实现销售面积 270.3 万平。2022 年投资物业累计实现租金收入 183.9 亿元。 简评 销售表现大幅好于行业。得益于公司长期深耕基本面具备坚实基础的主流城市，公司 2022 年全年销售表现大幅好于行业平均水平，自 6 月以来单月销售金额持续保持正增长。2022 年公司实现销售金额 3013.1 亿元，同比减少 4.6%，而 top100 房企销售降幅为-42%，公司表现大幅好于行业。公司 2022 年的销售金额增速在主流房企中排名第 4，在销售规模前十房企中排名第 1。公司 2022 年销售金额排名行业第 4，较 2021 年提升4 名。 拿地保持高强度，大额收并购开启。公司 2022 年 1-11 月累计全口径拿地金额 1361.9 亿元，同比增长 4.1%，拿地金额占销售金额比重达到54.1%，分别较 2021 年、2020 年提升 5.8 个百分点、提升 4.8 个百分点，拿地处于扩张区间。公司全年拿地基本全部位于主流城市，其中拿地金额前 5 的城市包括北京（290 亿）、深圳（218 亿）、成都（142 亿）、厦门（65 亿）、苏州（64 亿），优质的项目布局将为公司未来销售成长奠定坚实基础。此外，公司于 12 月底披露拟斥资 124 亿元收购华夏幸福南京大校场项目、武汉长江中心项目、武汉中北路项目，三个项目均位于南京和武汉的核心地段，其中两个项目带有购物中心业态，公司在补充优质土储的同时得以发挥和扩大自身商业运营管理方面的优势。 勇担社会责任，大额减租下租金表现依然不俗。由于疫情的冲击，公司勇担社会责任，旗下商业地产项目在 2022 年累计减租 24.9 亿元。公司全年实现租金收入 183.9 亿元，同比增长 0.3%，若加回减免的租金，则全年实现租金收入 208.8 亿元，同比增长 13.9%。随着 2023 年疫情和减租的影响消退，我们认为公司租金收入有望实现显著回升。 维持买入评级和目标价 47.6 港元不变。我们预测公司 2022~2024 年核心EPS 为 3.83/4.42/4.76 元。我们认为公司作为央企龙头，安全性高且业务具备成长性，自持商业收入复苏空间较大，维持买入评级和目标价 47.6港元不变。 维持 买入 竺劲 zhujinbj@csc.com.cn SAC 编号:s1440519120002 SFC 编号:BPU491 尹欢科 yinhuanke@csc.com.cn SAC 编号:s1440520070004 发布日期： 2023 年 01 月 13 日 当前股价： 38.70 港元 目标价格 6 个月： 47.6 港元 主要数据 股票价格绝对/相对市场表现（%） 1 个月 3 个月 12 个月 9.01/0.91 23.64/-4.17 5.59/14.97 12 月最高/最低价（港元） 40.60/24.60 总股本（万股） 713,093.96 流通 H 股（万股） 713,093.96 总市值（亿港元） 2,759.67 流通市值（亿港元） 2,759.67 近 3 月日均成交量（万） 1458.60 主要股东 CRH (Land) Limited 59.51% 股价表现 相关研究报告 2022-11-13 【中信建投房地产开发】华润置地(1109):销售持续修复，疫情防控政策优化带动商业复苏——10 月经营数据点评 2022-09-01 【中信建投房地产】华润置地(1109):开发业务逆势向好，运营业务韧性十足—-2022 年中期业绩点评 -40%-20%0%20%2022/1/122022/2/122022/3/122022/4/122022/5/122022/6/122022/7/122022/8/122022/9/122022/10/122022/11/122022/12/122023/1/12华润置地恒生指数华润置地(1109.HK) 仅供内部参考，请勿外传 1 港股公司简评报告 华润置地 请参阅最后一页的重要声明 风险分析 1、 销售及结转不及预期：销售方面，我们关注的重点城市周度销售面积同比仍然为负，销售仍在底部区域，未来仍有继续下行或恢复不及预期的风险。 2、 疫情出现反复：下半年以来，全国多地疫情多发，呈现出传播隐匿性强、多点散发的特点，房地产行业的销售严重依赖线下场景，施工进度受疫情影响较大，疫情多次反复可能导致销售、结转不及预期。 3、 租金收入不及预期：疫情防疫政策虽已放开，但是疫情的扩散仍将短期造成购物中心客流下降，使得零售额及租金表现不佳。 图表1： 重要财务指标 2021 2022E 2023E 2024E 营业收入（百万） 212108 238358 290727 334379 营业收入增长率 18.1% 12.4% 22.0% 15.0% 核心净利润（百万） 26600 27325 31533 33914 核心净利润增长率 10.2% 2.7% 15.4% 7.6% ROE 13.64% 13.40% 14.84% 14.28% 核心 EPS（元） 3.73 3.83 4.42 4.76 核心 PE 9.0 8.8 7.6 7.0 资料来源：wind，中信建投 图表2： 华润置地销售金额及增速 图表3： 华润置地月度销售额（亿元） 资料来源：公司公告，中信建投 资料来源：公司公告，中信建投 -10.0%-5.0%0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%45.0%050010001500200025003000350020182019202020212022合同销售金额（亿元）YoY（%）0.00100.00200.00300.00400.00500.00600.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月 11月 12月202020212022仅供内部参考，请勿外传 2 港股公司简评报告 华润置地 请参阅最后一页的重要声明 图表4： 华润置地拿地金额及强度 图表5： 华润置地投资物业租金收入 资料来源：公司公告，中信建投 注：拿地强度=全口径拿地金额/全口径销售金