当前经济与政策思考：地产的你情我不愿

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Title] 分析师：杨畅 执业证书编号：S0740519090004 电话：021-20315708 Email：yangchang@r.qlzq.com.cn [Table_Report] 相关报告 [Table_Summary] 投资要点  近期包括全国及重点城市，都对房地产市场出台了较多政策措施；  但房地产市场的相关高频数据仍然表现偏弱，例如 30 大中城市房地产销售面积、100大中城市成交土地溢价率；  背后逻辑或是居民购房预期的变化，从 2021 年之前主动加杠杆，逐步过渡到主动去杠杆；连续 12 个月居民中长期贷款同比少增，呈现出“你情我不愿”的现象。  风险提示事件：政策变动风险。 、 地产的你情我不愿 ——当前经济与政策思考 证券研究报告/宏观策略专题报告 2023 年 01 月 08 日 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 宏观策略专题报告 内容目录 1. 地产的你情我不愿 .......................................................................................... - 3 - 2. 风险提示 ......................................................................................................... - 7 - 图表目录 图表 1：2022 年 12 月以来全国层面涉及到房地产的重要会议与讲话 ............... - 3 - 图表 2：2022 年 12 月以来重点省市发布有关房地产的政策措施 ...................... - 3 - 图表 3：30 大中城市商品房成交面积（万平方米） ........................................... - 4 - 图表 4：商品房销售面积与房地产开发投资的表现 ............................................. - 5 - 图表 5：100 个大中城市成交土地溢价率（%） ................................................. - 5 - 图表 6：70 个大中城市二手住宅价格指数推算 ................................................... - 5 - 图表 7：金融机构新增居民户人民币贷款（亿元） ............................................. - 6 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 - 宏观策略专题报告 1. 地产的你情我不愿 从 2022 年 12 月以来，包括全国及重点城市，都对房地产市场出台了比较多的政策措施，例如在 12 月 21 日国务院常务会提出，“落实支持刚性和改善性住房需求和相关 16 条金融政策”，在地方上，例如 2023 年1 月 3 日，郑州出台 12 条政策措施支持房地产市场平稳健康发展。 图表 1：2022 年 12 月以来全国层面涉及到房地产的重要会议与讲话 来源：根据政府相关网站整理、中泰证券研究所 图表 2：2022 年 12 月以来重点省市发布有关房地产的政策措施 来源：根据政府相关网站整理、中泰证券研究所 从近期的政策措施来看，可以大致归结为三个方面的特点： 第一，中央经济工作会议确定了总体工作方针。例如中央经济工作会议明确提出，要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 - 宏观策略专题报告 是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。第二，金融供给端政策出台相对密集。例如 12 月 21 日国务院常务会明确提出，落实支持刚性和改善性住房需求和相关 16 条金融政策；央行、银保监会、证监会也相应召开了工作会议，对于落实房地产相关政策提出了明确要求。第三，地方上政策以调整需求端作为主要抓手。例如成都提出了“父母投靠成年子女入户的，可以作为单独家庭在户籍对应的限购区域购买一套住房”；郑州提出了“适度调整限购区域”、“支持团购在售商品住房”、“开展购房补贴”、执行“认贷不认房”等政策措施；另外上海、重庆在税费政策、减轻企业负担上明确了相应的政策安排。 尽管出台了较多的政策措施，但房地产销售的情况仍然相对偏弱。从高频数据上看，30 大中城市商品房成交面积在短期脉冲之后，又回落至上年同期水平之下；分不同类型城市来观察，一二三线城市的表现也较为一致；由于商品房销售面积较房地产开发投资具有明显的领先性，销售端相对乏力，进而向投资端传导，根据上月的房地产开发投资数据来看，也仍然在探底过程中，并未出现止跌信号。而投资端相对偏弱的表现，进一步向土地出让环节传导，从 100 大中城市成交土地溢价率指标来看，也仍然处于 2019 年以来的明显地位，土地出让市场的表现也仍然偏弱。 图表 3：30 大中城市商品房成交面积（万平方米） 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 5 - 宏观策略专题报告 来源：WIND、中泰证券研究所 图表 4：商品房销售面积与房地产开发投资的表现 来源：WIND、中泰证券研究所 图表 5：100 个大中城市成交土地溢价率（%） 来源：WIND、中泰证券研究所 背后的逻辑也相对比较简单，主要是购房预期发生了变化。从房价来看，70 个大中城市，新建商品住房连续 10 个月环比负增长，二手商品住房连续 15 个月环比负增长。如果以 2019 年 12 月为基期 100，根据一二三线城市的二手房环比价格涨幅进行推算，除一线城市房价具有一定韧性外，二线城市涨幅已经回落逼近零，三线城市已经连续 3 个月跌破2019 年 12 月的水平。 图表 6：70 个大中城市二手住宅价格指数推算 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 6 - 宏观策略专题报告 来源：WIND、中泰证券研究所 如果从 2018 年以来进行观察，会发现居民购房意愿，经历了“主动加杠杆——被动去杠杆——主动去杠杆”的变化。 在 2021 年之前，房价仍然处于上行阶段，房价涨幅超过了贷款成本，居民存在主动加杠杆的意愿，参与到楼市来，需求其实是比较旺盛的；这个阶段的政策手段，集中在“管供给”，例如限购限贷限售以及房地产贷款利率，政策的调整往往会取得比较好的效果； 但从 2021 年开始，包括“三道红线”、“三价合一”等一系列政策措施，推动了被动去杠杆过程；尽管居