房地产行业2022年12月月报：全年新房与住宅土地成交降幅约三成；百强房企销售规模回到16-17年水平

房地产行业 | 证券研究报告 — 行业月报 2022 年 1 月 9 日 强于大市 相关研究报告 《Q4 居民购房意愿再度走弱，房价看涨预期处于历史最低点；房企贷款需求略有改善—央行2022 年四季度问卷调查点评》20221228 《房地产行业 2023 年度策略——弩箭已离弦，能否冰解的破？》20221218 《房地产 2022 年 11 月统计局数据点评：核心指标再度“探底”；房企到位资金持续承压》20221216 《房地产 2022 年 10 月统计局数据点评：销售与投资持续低迷；房企非房款到位资金降幅收窄》20221115 《银保监允许保函置换预售资金规定的点评: 允许保函置换预售监管资金，优质房企流动性压力或将进一步缓解》20221115 《房地产行业 2022 年 10 月月报：需求端仍然低迷；民企资金支持力度加大》20221114 《房地产行业 2022 年三季报综述：行业业绩、利润率、现金流持续承压；房企分化加剧，头部与区域深耕型房企优势显著》20221104 《中国真实住房需求还有多少？（2022 版）》20220803 《凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》20220615 《2022 年，五问房地产行业》20211206 中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格 房地产行业 证券分析师: 夏亦丰 (8621)20328348 yifeng.xia@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：00521070005 证券分析师：许佳璐 (8621)20328710 jialu.xu @bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号：00521110002 房地产行业2022年12月月报 全年新房与住宅土地成交降幅约三成；百强房企销售规模回到 16-17 年水平 核心观点  新房：12 月新房成交同比降幅收窄，全年降幅超三成。12 月 38 城新房成交面积 1614 万平，环比+25.6%，同比-33.0%，同比降幅收窄 4.0pct，这或与房企年末小幅增加推盘频次、加大营销折扣力度有关，但持续性仍待观察，在疫情管控政策解除初期，经济活动整体较弱，新房到访量仍是下滑的，居民购房信心仍然不足。一、二、三线城市环比增速 3.1%、40.7%、7.3%，同比增速-29.9%、-24.4%、10.2%，在本月二线城市政策力度明显加大的影响下，其降幅收窄了 5.7pct。全年看，2022年 38 城新房成交面积 1.9 亿平，同比-32.9%，其中一、二、三线城市新房成交面积同比增速-24.3%、-28.3%、-34.7%，高能级城市相对韧性较强。  二手房：12 月二手房成交同比增速显著下滑，全年降幅仅一成。12 月 14 城二手房成交面积 499.2 万平，环比-11.9%，同比-9.4%，同比增速下降 39.1pct。一、二、三线城市环比增速-14.0%、-12.1%、-5.3%，同比增速-33.3%、0.1%和 54.7%。全年看，14 城二手房成交面积 6279 万平，同比-10.7%，显著好于新房。从月度走势来看，呈“先降后升再降”的趋势，1-4 月二手房成交同比降幅逐步扩大，整体市场低迷；5-10月由于房企暴雷、项目烂尾等现象频出，购房者转向二手现房市场，二手房成交同比降幅逐步收窄，于 7月同比增速转正，但四季度由于新房市场进一步深度调整，悲观情绪向二手房市场蔓延，叠加疫情防控政策调整，二手房成交同比增速自11 月开始出现下滑。  库存与去化：年末库存基本与 21 年持平，但去化周期出现了将近三成的上涨。截至 22 年年末，我们跟踪的 14 城新房住宅库存面积为 1.05 亿平，同比+0.2%；去化周期 14.5 个月，同比+28.9%。一、二、三线城市库存同比增速 10.7%、-7.9%和-16.9%；去化周期分别为 11.5、12.9 和 14.9 个月，同比增速 29.8%、25.6%和 17.3%。具体来看，上海、杭州、苏州去化周期在 12 个月内。由于供应量的显著减少，22 年末的库存同比基本持平，其中二三线城市有所下滑；但从去化周期看，整体出现了将近三成的上涨，二三线城市涨幅相对较大，整体去化压力仍然较大。  开盘去化率：31 城平均开盘去化率高位持稳 49%。各城市分化格局延续。上海、北京、长沙、杭州等热点城市随着优质供应集中放量，去化率基本都稳步回升至 60%以上；西安、成都等西部区域中心行情较为独立，保持在 50%-60%波动；苏州、厦门、常州主要基于供应较少、单盘热销拉动平均去化率稳步攀升，实际短期购房者观望情绪依旧浓厚；武汉、南京、天津等纾困政策效果不佳，整体去化率延续下降，仍在低位徘徊。  土地市场：临近年末，12 月百城住宅类土地成交量环比持续正增长，成交规模也升至年内最高位，月内一二线城市成交增加，住宅类用地楼面均价维持在 2671 元/平，环比基本保持不变。土拍热度依旧普遍处于低位，12 月住宅类用地土拍溢价率仅 2.57%，较上月回落了 0.68 个百分点，为年内第二低点。全年来看，2022 年百城住宅类用地成交量下降 28%；因高能级城市成交占比下滑及政府适当让利，楼面均价小幅下降 1.7%；月平均溢价率仅 3.69%，较 2021 年的月均值下降 8.44个百分点；其中高能级城市住宅楼面均价由于供地质量的提升仍能保持正增长。  房企：1）单月销售同比降幅扩大，全年降幅超四成。百强房企 12 月全口径销售额同比-31.8%（前值：-28.4%）；权益口径销售额同比-31.3%（前值-24.5%）。2022 年全年百强房企全口径销售额7.3 万元，同比-42.3%；权益销售额为 5.1 万亿元，同比-42.4%；百强房企销售规模基本回到 16-17年的水平。TOP20 房企中除越秀外（同比+6.6%），其余房企全年累计销售额同比均下滑，建发、华发、华润、滨江仅个位数负增长。2）单月拿地金额下降，全年拿地金额降幅超五成。百强房企12 月拿地金额同比-61.6%（前值-56.3%）；拿地强度从 11 月的 9%升至 14%。全年百强房企拿地金额 1.65 万亿元，同比-56.5%，拿地强度为 22.6%，同比-7.4pct。具体来看，拿地较多的为龙头央企和优质民企。全年保利、华润、中海、万科、滨江、招蛇排名靠前，拿地金额均超 750 亿元，拿地金额 TOP20 房企中，滨江、华发、国贸、象屿同比保持正增长，滨江、越秀、建发等拿地强度超 40%。3）融资：单月环比增长，全年降幅超五成。12 月行业国内债券、海外债、信托、ABS发行规模 656 亿元，同比-33%，环比+34%，平均发行利率 3.93%，同比-1.25pct。全年融资规模8457 亿元，同比-51%，平均发行利率 3.94%，同比-1.55pct。主流房企中 22 年全年华润、万科、招蛇、保利、中海发行国内外债券规模最大，均超 230 亿元。23 年行业国内债券+海外债到期规模为 9580 亿元，其中 1、3、4 月为偿债小高峰，分别到期 1037、1028、1105 亿元