房地产：首套房贷利率政策动态调整长效机制点评-阶段性政策转为长效机制，后续政策放松有望持续演绎

请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告 | 2023年01月06日超 配1首套房贷利率政策动态调整长效机制点评阶段性政策转为长效机制，后续政策放松有望持续演绎 行业研究·行业快评 房地产 投资评级：超配（维持评级）证券分析师：任鹤010-88005315renhe@guosen.com.cn执证编码：S0980520040006证券分析师：王粤雷0755-81981019wangyuelei@guosen.com.cn执证编码：S0980520030001证券分析师：王静021-60893314wangjing20@guosen.com.cn执证编码：S0980522100002事项：1 月 5 日晚，央行和银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。同日，住建部部长倪虹在接受央视专访时表示，对于购买第一套住房的要大力支持。首付比、首套利率该降的都要降下来。对于购买第二套住房的，要合理支持。国信地产观点：1）在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节，设立了相对宽松的退出机制。2）住建部部长的发声强化需求端政策放松预期，销售筑底回暖可期。3）投资建议：重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。4）风险提示：①后续政策落地不及预期；②疫情等因素致行业基本面超预期下行；③房企信用风险事件超预期冲击。评论： 在原阶段性政策常态化延续的基础上增补了细节，设立了相对宽松的退出机制早在 2022 年 9 月 29 日，央行和银保监会就发布了阶段性调整差别化住房信贷政策的通知，针对 2022 年6-8 月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，放宽首套房贷利率下限，时效为 2022 年底前。由于房地产销售情况持续承压，该阶段性政策的常态化延续完全符合预期。以统计局 70 城口径，适用该政策的城市新增 22 个且无一退出，总数从 2022 年 Q4 的 23 个扩大至 2023 年 Q1 的 45 个城市。适用城市范围的扩大，将减轻更多居民购房贷款压力，有利于释放需求。为配合制定动态调整长效机制，本次政策在原先基础上，增补了评估期限和退出机制的细节。①评估期限：自 2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。②退出机制：后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。我们认为，该退出机制还是相对宽松的，毕竟从新建商品住宅销售价格同环比均连续 3 个月下降变为同环比均连续 3 个月下降，缓冲期足够长，并非苛刻的任一指标任一月份回正即叫停。表1：70 个大中城市 2023 年 Q1 首套房贷利率下限放宽政策适用情况（对比 2022 年 Q4）政策适用情况城市列表A.持续适用武汉、温州、天津、石家庄、哈尔滨、大连、岳阳、宜昌、襄阳、秦皇岛、兰州、济宁、桂林、湛江、常德、北海、昆明、贵阳、泉州、泸州、大理、包头、安庆B.新增适用郑州、吉林、长春、沈阳、太原、南宁、福州、厦门、唐山、无锡、扬州、徐州、金华、惠州、韶关、洛阳、平顶山、牡丹江、九江、锦州、丹东、蚌埠C.未曾适用北京、上海、广州、深圳、重庆、杭州、南京、成都、长沙、西安、济南、青岛、烟台、西宁、乌鲁木齐、呼和浩特、银川、南昌、海口、三亚、宁波、合肥、遵义、南充、赣州资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告2图1：70 个大中城市新建商品住宅销售价格同环比及政策适用情况资料来源：国家统计局，国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告3 住建部部长的发声强化需求端政策放松预期，销售筑底回暖可期销售回暖是地产行业危机的根本药方，当前持续承压。2022 年 1-11 月商品房销售额累计同比-27%，11 月单月同比-32%；2022 全年，百强房企销售面积同比-42%，30 城商品房成交面积同比-27%。住建部部长的发声使需求端放松预期更进一步：①未对城市层面做要求，仅强调是首套房；②在降利率的基础上，新增降首付比的预期；③对居民购买第二套住房态度明显软化。此前地产宽松政策主要由央行和银保监会发布，此次发声意味着地产政策关键力量住建部的态度明示，需求端政策空间充分打开，销售筑底回暖可期。图2：商品房销售额累计同比增速图3：商品房销售额单月同比增速资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理资料来源：国家统计局、Wind、国信证券经济研究所整理图4：百强房企单月销售额及当年累计同比图5：30 城商品房累计成交面积同比资料来源：克而瑞，国信证券经济研究所整理资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 投资建议：重申地产股趋势性大机会，后续政策放松将持续演绎，强烈建议买入。我们看好三条主线：①久经考验的优质房企；②接近“上岸”的困境反转型标的；③受地产拖累的物业板块。核心推荐保利发展、万科 A、金地集团、招商积余。 风险提示：1、后续政策落地不及预期；2、疫情等因素致行业基本面超预期下行；3、房企信用风险事件超预期冲击。请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告4附录：中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于阶段性调整差别化住房信贷政策的通知》发布以来，对于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展发挥了积极作用。按照国务院部署，人民银行、银保监会决定在阶段性调整差别化住房信贷政策的基础上，建立新发放首套住房商业性个人住房贷款利率政策动态调整长效机制。现就有关事项通知如下：一、自 2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。二、对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。三、对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按