房地产行业12月行业动态报告：销售改善翘尾回升，稳地产多措并举

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 销售改善翘尾回升，稳地产多措并举 ——12 月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点： ⚫ 12 月销售小幅回升，促销措施初见效。2022 年 12 月，30 城新房销售面积同比增速为-21.98%，环比增速为 23.49%，成交套数同比增速为-26.81%，环比增速为 14.92%，本月成交面积和套数继续回升，较上月出现明显环比改善，但同比下降趋势仍在延续，未有明显修复。得益于年末期间各大房企为促进销售去化，保持回款流动性，加快推盘频次结合推出多样化营销促销活动，商品住宅销售市场出现小幅翘尾增势。一线城市呈现较强韧性，二线城市 12 月份整体涨多跌少，环比出现明显回升，城市内部分化格局持续深化，核心二线城市需求出现补偿性回升，部分弱二线城市，市场未出现明显回温。 ⚫ 集中供地走向灵活，核心城市韧性较强。2022 年土拍全面收官，无锡、南京、苏州等 17 个城市完成第四批次集中供地，四轮供地参与率已超 80%。17 城共计推出 210 宗地，其中成交 199 宗地，底价成交 168宗地，底价成交率达 84.42%。除此之外，无锡、苏州、南京全年集中供地增加至五轮，武汉则增加至六轮，四城共计推出住宅用地 71 宗地，其中 61 宗已成交，底线成交率 75%。地方国资在年末供地中的托底作用仍未动摇，成都、武汉、苏州第四批次集中供地中，70%以上的地价款都是由当地国资平台所贡献。房企回归一二线城市拿地成为主流，而 2022 年诸多房企所聚焦城市范围进一步收窄，北京、上海、深圳、杭州、厦门等核心城市成为房企拿地重点关注地区，土拍市场保持稳定。 ⚫ 中央再强调房地产保平稳，重申行业支柱作用。12 月 15 日-16 日，中央经济工作会议强调要推动房地产业向新发展模式平稳过渡，再次意味着大幅松绑和纾困的目标主要是防范化解金融风险，以保主体的方式稳定房地产市场，防止形成区域性、系统性金融风险，让行业平稳发展。《扩大内需战略规划纲要》提出促进居住消费健康发展；坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，探索新的发展模式，支持居民合理自住需求。表明房地产仍将是中国最大的内需之一，刚性需求、改善性需求、住房租赁需求将是政策重点支持的方面。中央高层明确房地产是国民经济的支柱产业，再次强调房地产的重要性，在当前的市场环境下更具积极意义，有助于房地产市场信心的修复。预计未来房地产相关政策的优化和完善也将更直接和迅速。 ⚫ 投资建议：政策端供需两侧双管齐下有望助推销售正式迈入复苏道路，短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情，中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升。2023 年行业供给侧出清还未结束，格局在曲折的修复路径中不断重塑，政策并不是无差别托底，房企分化逻辑加强，未来优质的资源将不断向头部房企聚集。我们建议关注强信用、厚土储、优布局的全国性布局房企和确定性强的区域性房企：保利发展（600048）、金地集团（600383）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、滨江集团（002244 ）、建发股份（600153）；母公司稳定经营的优质物管公司：招商积余（001914） 、万物云（2602）。 风险提示：基本面数据恢复不及预期、房价超预期下行等风险。 分析师 王秋蘅 ：（8610）8092 7618 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 特别鸣谢 实习生 李慕尧 相对沪深 300 表现图 -35.00%-30.00%-25.00%-20.00%-15.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%2022-01-042022-01-192022-02-032022-02-182022-03-052022-03-202022-04-042022-04-192022-05-042022-05-192022-06-032022-06-182022-07-032022-07-182022-08-022022-08-172022-09-012022-09-162022-10-012022-10-162022-10-312022-11-152022-11-302022-12-152022-12-30沪深300房地产 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产】11 月行业动态报告_土地市场“小步快跑”，政策多重利好，房企融资支持力度升级 【银河地产】10 月行业动态报告_“银十”缺席，业绩分化，二十大强调加快住房制度建设 【银河地产】9 月行业动态报告_“金九”弱修复，政策组合拳释放积极信号 【银河地产】8 月行业动态报告_销售处于弱复苏状态，板块中期业绩承压 【银河地产】7 月行业动态报告_销售艰难复苏，热点城市土地市场热度回升 【银河地产】6 月行业动态报告_销售在分化中复苏，路径或较以往更加曲折 【银河地产】行业动态报告_5 月行业动态报告_5月销售环比小幅回升，政策持续宽松 行业动态报告●房地产 2023 年 1 月 6 日 行业动态报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、 行业基本面情况跟踪 .................................................................................................................................... 1 （一） 销售跟踪：12 月“翘尾”回升，多措并举初见效 ................................................................................................. 1 1、销售整体趋于改善，核心城市销售企稳回升 .................................................................................................. 1 2．去化周期延长，仍在高位徘徊 .......................................................................................................................... 2 （二） 土地跟踪：集中供地走向灵活，核心城市热度创新高 ...................................................................................... 3 1. 一轮土拍供应、成交体量均下降 .................................................