房地产行业：差别化住房信贷政策长效机制明确细节

[Table_yejiao1] 本研究报告由海通国际分销，海通国际是由海通国际研究有限公司，海通证券印度私人有限公司，海通国际株式会社和海通国际证券集团其他各成员单位的证券研究团队所组成的全球品牌，海通国际证券集团各成员分别在其许可的司法管辖区内从事证券活动。关于海通国际的分析师证明，重要披露声明和免责声明，请参阅附录。(Please see appendix for English translation of the disclaimer) [Table_yemei1] 热点速评 Flash Analysis [Table_summary] (Please see APPENDIX 1 for English summary) 事件 2022 年 1 月 5 日，人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。 点评  我们认为本次通知，贷款投放方面有利于个人按揭贷款增量的边际改善，价格方面因按揭贷款以存量为主短期无需过度担忧，而地产行业需求方面的边际改善有助于银行行业资产质量的改善。  明确执行细节，动态评估调整。与 9 月 29 日人民银行、银保监会发布决定阶段性调整差别化住房信贷政策的通知相比，再次提到了措施为“长效机制”，但具体明确了执行细节。上次通知调整的截止日期为 2022 年底之前，而本次通知提到，“自 2022 年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估”，“后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续 3 个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限”。在利率确定主体方面，同样都是“地方政府自主决定”，“人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施”。  70 个大中城市中，9-11 月连续 3 月新建商品住宅价格指数同比环比下降总体城市数量增加。9-11 月新建商品住宅价格指数同比环比均下降的城市个数，与 6-8 月相比，从 23 个增加到 38 个。其中，16 个城市仍在名单中，新增 22 个城市，减少 7 个城市。减少的 7 个城市中，新建商品住宅价格指数同比仍然连续 3 个月为负数，环比来看 11 月转正的城市包括昆明、大理、泸州、泉州。本次为近 1 年里第 4 次涉及调整首套房贷利率的措施。首先，2022 年内 LPR 累计 3 次下调 35bps；第 2 次为 2022 年 5 月，央行、银保监会宣布，新发放首套房商业性个人住房贷款利率，下限由不低于 LPR 调整为 LPR-20bps；第 3 次为 2022 年 9 月 29 日阶段性调整差别化住房信贷政策的通知。  定调支持刚性住房需求，强调“因城施策”。尽管本次表述中未再提及“坚持房子是用来住的、不是用来炒”，但两次强调政策目的是“更好支持刚性住房需求”。因此，我们认为对于房地产整体的基调并未改变。因城施策方面，当日重庆发布 27 条地产政策，从措施中我们看到其鼓励中心城区新购住房的需求；深圳市住建局等六部门推出二手房“带押过户”的模式，我们认为这有利于深圳市二手房市场的回暖。 风险 政策效果不及预期。 [Table_Title] 研究报告 Research Report 6 Jan 2023 China Banks 差别化住房信贷政策长效机制明确细节 Differentiated Mortgage Policies Normalized and Detailed 林加力 Jiali Lin Nicole Zhou, CFA jiali.lin@htisec.com nicole.q.zhou@htisec.com 仅供内部参考，请勿外传 6 Jan 2023 2 [Table_header1] China Banks 表 1 6-8 月 70 个大中城市中新建商品住宅价格指数同比环比均有下降的城市 环比（%） 同比（%） 2022-06 2022-07 2022-08 2022-06 2022-07 2022-08 天津 -0.2 -0.6 -0.4 -2.4 -3.5 -4.2 桂林 -0.1 -0.5 -0.7 -3.6 -3.8 -4.1 贵阳 -0.2 -0.3 -0.1 -1.3 -2.1 -2.2 包头 -0.4 -0.1 -0.6 -3.7 -4.0 -4.7 昆明 -0.2 -0.5 -0.4 -2.9 -2.8 -2.8 温州 -0.6 -0.7 -0.4 -1.3 -2.5 -3.1 湛江 -0.7 -0.6 -1.2 -7.0 -8.0 -8.9 宜昌 -1.5 -0.4 -0.2 -3.0 -4.0 -4.1 岳阳 -1.6 -0.5 -0.5 -7.1 -7.0 -7.1 济宁 -0.4 -0.3 -0.8 -1.4 -2.4 -3.2 襄阳 -0.2 -0.1 -0.4 -4.0 -4.5 -5.3 北海 -1.0 -1.3 -1.4 -7.4 -8.8 -10.1 石家庄 -0.2 -0.3 -0.5 -3.1 -3.6 -3.7 兰州 -0.5 -0.6 -1.0 -3.3 -4.2 -5.0 大连 -0.3 -0.1 -0.2 -1.5 -2.2 -3.0 武汉 -0.4 -0.2 -1.3 -2.9 -3.7 -5.3 安庆 -0.4 -1.0 -0.4 -2.7 -3.6 -4.0 泉州 -0.6 -0.5 -1.0 -1.9 -3.0 -4.2 大理 -1.0 -0.8 -0.1 -6.3 -6.6 -6.9 泸州 -0.5 -0.2 -0.5 -6.3 -6.3 -6.6 哈尔滨 -0.6 -0.2 -0.5 -6.8 -7.0 -7.2 常德 -0.2 -0.8 -0.6 -5.1 -5.7 -6.0 秦皇岛 -1.0 -0.6 -0.5 -6.0 -6.4 -6.4 资料来源：Wind，海通国际 仅供内部参考，请勿外传 6 Jan 2023 3 [Table_header1] China Banks 表 2 9-11 月 70 个大中城市中新建商品住宅价格指数同比环比均有下降的城市 环比（%） 同比（%） 2022-09 2022-10 2022-11 2022-09 2022-10 2022-11 天津 -0.2 -0.3 -0.6 -4.3 -4.1 -4.0 桂林 -0.4 -0.3 -0.8 -3.9 -3.5 -3.8 南宁 -0.6 -1.0 -0.6 -2.5 -3.0 -3.5 厦门 -0.3 -0.7 -